Evaluarea imobilului

21. Descrieţi activitatea de evaluare în Republica Moldova din punct de vedere normativ – Legislativ

оценочная деятельность - осуществляемая предприятиями по оценке деятельность, направленная на определение рыночной или иной стоимости объектов оценки;

оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на конкретную дату с учетом физических, экономических, социальных и других факторов, влияющих на стоимость;

22. Numiţi şi definiţi tipurile de valori

Рыночная цена - это фактическая цена, которая определяется в соответствии со спросом и предложением товаров. В зависимости от разных условий купли-продажи благ и услуг устанавливаются неодинаковые виды цен. Их можно классифицировать на определенные основные группы.

1. С учетом способов регулирования выделяются такие виды цен.

Свободные цены. Они формируются в зависимости от состояния рынка и устанавливаются без государственного вмешательства, на основе свободной договоренности продавца и покупателя.

Договорные или контрактные цены. Контрагенты устанавливают их по взаимному согласию до момента купли-продажи товара. В контракте могут оговариваться не абсолютные величины цен, а лишь верхний и нижний уровень их изменений. Допускается пересмотр цен вследствие инфляции и других оговоренных обстоятельств.

Регулируемые цены. Для отдельных групп товаров государство устанавливает верхний предел цен, превышать который запрещено. В условиях рыночной экономики такое управление ценами касается жизненно важных товаров и услуг (стратегического сырья, энергоносителей, общественного транспорта, потребительских продуктов первой необходимости).

Государственные твердо установленные цены. Государственные органы фиксируют такие цены в плановых и иных документах. Ни производители, ни продавцы не имеют права их изменять.

2. В зависимости от форм и сфер торговли подразделяются следующие виды цен.

Оптовые, по которым товары реализуются в оптовой торговле. В нашей стране по таким ценам предприятия-производители сбывают свою продукцию иным предприятиям или торговым посредникам.

Розничные, по которым в розничной торговле продукты продаются потребителям.

Тарифы на услуги - цены (расценки), определяют уровень оплаты коммунальных и бытовых услуг, за пользование телефоном, радио и др.

3. Биржевые и аукционные цены образуются на разных конкретных формах рынков, относящихся к типу свободного рынка.

Об их характере и способах образования подробно поговорим в дальнейшем.

4. Цены мирового рынка - цены, которые: а) фактически установились на товары данной группы на всемирном рынке и б) признаны организациями, ведающими международной торговлей, на определенный период.

23. Explicaţi principiile de evaluare (a utilităţii, substituţiei, de anticipare, a contribuţiei)

принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

Пр-п замещения (т.з.пользователя)предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за об-т н-ти сумму, большую миним. цены, взимаемой за др. ОН такой же полезности. Этот пр-п использ-ся во всех методах оц-ки н-ти. С т.зр.

сравнит.подх.- рацион. покуп-ль незаплатит за ОН выше цены сопоставимого об-та, обладающего такой же полез-тью. С позиции затр. подх.- за продаваемый об-т н-ти нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строит-во нового об-та, аналогичной по-лез-ти в приемлемые сроки. С т.зр. доход.подх.- ст-ть ОН определяется возможностями инвестирования в др. об-ты аналогичной полезности, т.е.в об-ты, приносящие примерно такой же поток доходов

Пр-п ожидания(т.з.пользователя) определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды от использования об-та, включ. выручку от послед. перепродажи, ожидает получить потенц.собств-к.

Данный пр-п лежит в основе оц-ки н-ти доходным подходом и харак-ет т.зр.потенциального пользователя на будущ. доходы и текущ.ст-ть.

Пр-п вклада ( с позиции, связ-й со взаимоотношением компонентов НИ ) состоит в том,что ст-ть о.н. может увелич./уменьш. из-за наличия/отсутствия какого-то дополнительного фактора. При этом, сумма увеличения/уменьш-я ст-ти о.нудет больше затрат, связанных с указанным фактором.

24. Explicaţi principiile de evaluare (a cererii şi ofertei, a concurenţei, schimbării, conformităţii)

Принцип спроса и предложения лежит в основе позиции, отражающей точку зрения рынка.

Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Пр-п конкуренции предполагает, что когда прибыль на р-ке превышает уровень, необх. для оплаты фак-ров пр-ва, обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня прибыли. Отражает т.зр-я рынка.

Пр-п изменения –ст-ть о.н.и измен-ся с течением времени. Объекты недв-ти постепенно изнашиваются,появл.новая технология стр-ва, появл новые материалы, именяются требования и стандарты кач-ва,меняется политика гос-ва, складываются новые вкусы и предпочтения покупателей. Все это меняет полезность объекта и его ст-ть.

Пр-п соответствия –означает,что о.н.и по своему архитектурному стилю, ур-ню удобств и услуг должен соответствовать потребностям и ожиданиям рынка.

25. Numiţi şi explicaţi succint factorii ce influenţează valoarea imobilului

1. внешние факторы- это общие факторы, кот.оказывают одинак.влияние на ст-ть всех о.н.и. выделяют 4 внешн.факт:

1)экономические ф-ры, к-рые зависят от общего состояния эк-ки в стране, регионе, на местном уровне. В эту группу включены ф-ры, влияющие на спрос и предлож. ОН. Спрос на ОН находятся под влиянием след. фак-ров:

-уровня занятости населения;

-величины з.пл.населения;

-изменение общей числ-ти насел-я;

-изменения вкусов и предподчений;

-уровня инфляции;

-ставки банковского %;и др.

На предлож ОН влияют:

-наличие резерва пустующих, предназначенных для продажи, ОН в опред. сегменте р-ка;

-об-ты нового строит-ва и затраты на него.

2)Юридич., административн. и политич.ф-ры могут влиять на спрос как положительно, так и отрицательно.К ним относятся:

-политика прав-ва, направленная на стимулирование землепользования и освоение земельн. уч-ков (льготное налогообложение);

-усл-я, обеспечиваемые местными органами публичного управл-я (наличие дорог с твердым покрытием, школ и т.д.).

3)Социальные ф-ры:

-престиж (в какой-то момент времени опред. р-н города или страны, опред. тип зд-я становится модным,престижным;

-возрастная стр-ра насел-я;

-криминогенная обстановка;

-изменение отношений м-ду различными слоями насел-я (т.е.% соотнош.м-ду группами насел-я с различным уровнем образов-ия, кол-во браков и разводов)

4)Природ. ф-ры, состояние окруж. среды:

-климат;

-уровень сейсмичности;

-близость грунтовых вод;

-нахождение об-та в зоне возможного затопления или в зоне, подверженной

оползням;

-стр-во на осадочных породах;

-наличие в регионе АЭС, металлургич-х заводов, химич-х предпр-ий и т.д.

2. Внутрен. (микроэконом.) ф-ры характ-ют особ-ти того или иного ОНИ.Для

различн.видовОН сущ-ет опред. набор внутр-х факров, влияющих на ст-ть.

Для всех ОН самым важным внутр. ф-ром явл-ся местополож-е (город, регион, трансп. доступность, удаление об-та от центра нас. пункта, расположение внутри квартала, расстояние до ближайшей остановки город. транспорта, этаж, на к-ром нах-ся квартира и т.п.). На ст-ть также влияют и физич. хар-ки оценив-го об-та. На ст-ть зем. уч-ка оказыв. влияние след.внут.ф-ры: площадь з.уч., топография, форма уч-ка, наличие интенсивных технич. Коммуникацмй (эл-во,газ), условия подъезда к уч-ку и т.д. На ст-ть зданий и сооружений влияют след. ф-ры:

-площадь застройки и жилая; кол-во этажей; фундаменты, стены, перекрытия, полы, двери и окна (состояние); внутр. отделка; газоснабжение; отопление; лифт, т.е.наличие и кач-во систем инженерного обеспечения. Оцен-ки, обладающие большим практическим опытом, хорошо

знают, какие ф-ры оказывают наиб. влияние на ст-ть того или иного вида ОН и уделяют особое внимание сбору составляющих

26. Explicaţi aplicarea metodei cheltuielilor pentru evaluarea imobilului

Затрат.подход - это стандартный подх. к оц-ке рын. ст-ти ОН, основанный на определении затрат, необходимых для создания оценив-го об-та в его сущ-щем состоянии или воспроизведения его потребит-х. кач-в. ЗМ прмен-ся: при оц-ке новых или недавно построен-х об-тов; при оц-ке незаверш-го стр-ва; при переоц-ке осн. ср-в пр-ия; при опред. наилуч. и наиб. эф-го использ-я; в целях страхования. Основ. пр-пом ЗМ яв-ся пр-п замещения.

Ст-ть замещ-я - сумма затр., необх. для стр-ва зд. или соор., аналогич-го оцениваемому, рассчит-я на основ. текущ. рын. цен на дату оц-ки, с учетом износа зд-я. Этапы применения ЗМ:

1)опред.рын.ст-ть з. уч-ка;

2)опред. ст-ть зд./соор, как если бы оно создавалось вновь (восст. ст-ть/ст. замещ.) В ст-ть входят затр.на стр-во, косв.затр. инвестора и его приб.

3)расчет накопл-го износа (физ./устраним., не устраним./ + функцион./устр., неустр./ + экономич.);

4)опред. ВС или ст-ть замещ.с учетом износа.

5)Опред. рын. ст-ти ОНИ. Ст-ть ОН рас-ся по ф-ле:

С=Сзем.+(Сс-И).

Необходимо учитывать,что во многих случаях ЗП не отражает рын. ст., т.к. затр. инв-ра не всегда создают рын. ст. из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых об-тов,напротив, создаваемая ст-ть не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, об-тов доход. н-ти.

27. Explicaţi aplicarea analizei comparative a vânzărilor în scopul evaluării imobilului

Метод сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых объектов недвижимости и последующего внесения поправок на различие между ними и объектом оценки. Метод применяется в случаях, когда существует достаточное количество информации о продаже сопоставимых объектов оценки.

53. Сопоставимые объекты недвижимости должны быть подобны оцениваемому объекту по своим потребительским и физическим характеристикам. Эти объекты должны быть недавно проданы или выставлены на продажу, и у оценщика должна быть информация либо о цене совершенной сделки, либо о запрашиваемой цене.

54. Метод сравнительного анализа продаж применяется в следующей последовательности:

a) сбор данных и анализ рыночной информации с целью отбора сопоставимых объектов;

b) выбор единиц сравнения и элементов сравнения;

c) расчет поправок;

d) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с целью корректировки цен их продажи;

e) анализ скорректированных цен продаж для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

При использовании метода сравнительного анализа продаж рассматривают следующие элементы сравнения:

a) передаваемые права собственности и другие имущественные права на недвижимость;

b) условия финансирования;

c) условия продажи;

d) состояние рынка;

e) местоположение;

f) физические характеристики;

g) экономические характеристики;

h) использование;

i) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

28. Explicaţi metoda veniturilor de estimare a valorii imobilului

Дох.мет.предполагает опред-е ст-ти ОН на основе ЧОД,к-рый предполаг-ся получить от использ-я дан.об-та в буд-м,с учетом рис-ков,характерных как для оцен-го об-та,так и для региона. Примене-ние ДМ осущ-ся в 2 этапа:а)прогнозир-е буд. дох.; б)опред-е те-кущ. ст-ти ден.пото-ков. Сущ-ют 2 источн. дохода: -аренд.пл. от сдачи ОНИ в аренду; -дох. от коммерч.экспл-ции ОНИ.

При использовании ДМ применяются 2 метода определения стоимости ОНИ: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Каждый из этих методов имеет специальную область применения. Метод прямой капитализации применяется, если ОНИ ежегодно генерирует одинаковые по величине и знаку денежные потоки. При этом предполагается, что объект будет находиться в эксплуатации в течение длительного периода времени и внешние экономические условия не будут сильно меняться. Метод дисконтирования применяется, когда денежные потоки неравномерны и требуются первоначальные инвестиции на проведение ремонта или реконструкцию объекта.

Таким образом, доходный подход предполагает прогнозирование будущей прибыли, приносимой объектом и ее приведение на определенный момент времени в настоящем.

Для расчета ЧОД необх.определить след. доходы и расх.: а)ПВД-дох.,приносимый ОН, при усл-ии полного использования его пло-щади. б)ДВД-дох.,к-рый может быть получен при экспл-ции ОНИ с учетом уровня за-нятости помещ-й и возможных потерь при сборе ар.пл. Источники информ.орыноч.ар. пла-те:конкурентные об-ты,сам оцениваемый об-т,данные, публи куемые в газетах. ДВД=(ПВД-Потери отНеЗанят.пл-ди)+ПД,гдеПД-проч дох., ге- нерируемые ОН,не связ.со сдачей в аренду свободн.помещ-й.в)ОР-текущ.расх., связ. с обеспечением норм.экспл-ции ОН:-по стоянные ОР,не зави-сящие от уровня заня-тости помещ-й(налог на н-ть, страх.взносы); пе- ремен-ные(связанные с интенсивностью загруз-ки собств-ти аренда- тором(на управл-е,ком. услуги);-расх.на содер-жание и ремонт ОН (текущ.ремонт,рем.лиф та,внутр.инаруж.отделка стен);-ОР назамеще- ние(расх.на замещ-е из-ношенных эл-тов зд-я.

ЧОД рассчит-ся по след. ф-ле: ЧОД=ДВД-ОР, при этом в ОР не включ-ся: затр.на об-служ. ипотеч. кр-та, налоги на приб., амор-тизация осн.ср-в. ДМ рассматривает 2 мет. опред.ст-ти:мет.прямой капитализ.; м.дисконти-рования ден.потоков. Мет. прям. капит. преобразует дох., получ-й в те- чение 1года экспл-ции ОН,в ст-ть об-та с помощью ставки ка-пит.:

Ст-ть=ЧОД/r.

Став. капит.опред-ся с помощью 1из след. методов:а)мет.сравнит.анализа продаж; б)мет.ко эф-та ДВД; в)техника инвестиц.группы; г)мет. коэф-та покрытия дол-га. Мет.дисконтиров-я ДП определяет текущ. ст-ть годовых дохо-дов,прогнозируемых на опред.период времени,а также ст-ть НИ в конце расчетного периода (реверсию).Ст-ть об-та рассчит-ся по ф-ле: С=

t-расчетный период

i-ставка дисконтирования

P-реверсия

Поскольку в усл-ях переход.эк-ки сложно прогнозировать доходы в теч.длит-го периода, расчетн.период приним-ся 3-5 лет. Реверсия рас-счит-ся ф-ле:

Р-реверсия

r-cтавка капитализации для года, следующего за расчетным периодом

Ставка дисконтир-я отражает ожидания инвес-тора по поводу буд. доходов и опред-ся след. методами: а)мет.постро-ения; б)мет.выделения; с)мет. альтернативных инвестиций.

29. Explicaţi clasificarea imobilului în scopul impozitării

30. Explicaţi delimitarea noţiunilor economice „valoare”, „preţ”, „cost”.

Стоимость(примерная величина)- это представление участников рынка о ценности о.н. это расчетная величина, отражающая денежную сумму, за которую готовы обменять объект покупатель и продавец в свободной сделке, действующей без принуждения и хорошо знающие рынок.

Цена (точная величина)- количество денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара. По сути, цена является коэффициентом обмена конкретного товара на деньги. (цена сделки, цена предложения, рыночная цена(продажи))

Затраты – это денежное выражение израсходованных материалов, других видов ресурсов на создание и реализацию о.н. Обычно затраты подтверждаются финансовыми и бухгалтерскими документами. Они выражаются очень точно.

Ø Teoria economică

33. Clasificarea întreprinderilor şi indicatorii de bază a activităţii întreprinderilor

Классификация предприятий

Для целей систематизации различного типа предприятий выделяют следующие факторы, в соответствии с которыми предприятия подразделяются на группы:

форма собственности;

отраслевая принадлежность;

организационно-правовая форма;

размер предприятия;

используемые ресурсы;

местоположение;

По форме собственности различают предприятия, находящиеся в:

государственной собственности;

муниципальной собственности;

частной собственности;

собственности общественных организаций;

иной форме собственности (смешанная собственность, собственность иностранных лиц, лиц без гражданства)

По масштабу предприятия разделяют на малые, средние и крупные. Классификационными факторами, определяющими отношение предприятия к малому, среднему или крупному, являются: количество работников, годовой оборот, размер основного капитала, количество рабочих мест, затраты на оплату труда, использование исходных материалов.

По организационно-правовой форме предприятия делятся на индивидуальные, партнёрства (хозяйственные товарищества и общества), корпорации (акционерные общества, госкорпорации).

По цели деятельности предприятия могут подразделяться на коммерческие и некоммерческие.

По отраслевой принадлежности предприятия подразделяются на:

промышленные предприятия, которые осуществляют производство товаров различного назначения;

торговые предприятия, которые сами не производят товары, но выполняют дистрибьюторские функции;

транспортные предприятия, которые занимаются перевозками с использованием различных транспортных средств;

предприятия в сфере услуг, оказывающие различные услуги, например, гостиницы, консалтинговые фирмы и другие

предприятия сферы финансовых услуг:

банки, которые собирают финансовые средства, предоставляют кредиты и оказывают другие виды финансовых услуг;

страховые организации, которые осуществляют страхование от различных видов рисков.

34. Numiţi şi explicaţi factorii de producţie

Фа́кторы произво́дства — ресурсы, необходимые для производства товаров и услуг. Традиционно подразделяются на составляющие: труд; капитал; земля; предпринимательские способности; информация; специфической наука

Земля (в общем смысле - природные ресурсы).

Капита́л — совокупность имущества, используемого для получения прибыли.

Труд — целесообразная, сознательная деятельность человека, направленная на удовлетворение потребностей индивида и общества.

Предпринимательские способности - это фактор, связывающий воедино остальные ресурсы производства.

Информация -ресурс, используемый в экономических процессах. Информация не является отдельным фактором производства.

35. Cererea şi factorii ce determină mărimea ei. Legea şi elasticitatea cererii.

Спрос - желание и способность потребителя купить определенный объем товара. Это понятие двойственно, с одной стороны это желание, а с другой финансовая возможность. На величину спроса влияет след факторы:

• ценовой фактор – цена товара,

• неценовой – доход потребителей, виды и предпочтения потребителей, наличие товаров заменителей (субститутов), наличие дополняющих товаров (комплиментов), количество покупателей данного товара (размер рынка), ожидание покупателей (инфляционные и дефицитные).

Степень чувствительности спроса к изменению различных факторов (цена товара, доход потребителя, цены товаров-заменителей и дополняющих товаров) называется эластичностью спроса.

36. Oferta şi factorii ce determină mărimea ei. Legea şi elasticitatea ofertei.

Предложение – это готовность и способность продавцов продать товар при определенных условиях. Таким условием является цена на определенное благо в конкретный момент времени. На цену спроса влияют факторы:

1) ценовые – цена самого товара, цены ресурсов используемых в производстве товаров.

2) неценовой –это уровни технологий, цели фирмы, величина налогов и субсидий, цены на сопряженный товар, ожидание производителей, количество производителей товаров.

Эластичность предложения – это понятие, характеризующее чувствительность (реакцию) предложения товаров на изменение их цены.

37. Piaţa factorilor de producţie (piaţa muncii şi salariul, piaţa capitalului real şi dobânda, piaţa

funciară şi renta)

38. Piaţa resurselor financiare

39. Politica fiscală în Republica Moldova

40. Consumul, economiile şi investiţiile.

31. Nevoile umane (şi clasificarea lor) şi resursele economice (şi clasificarea lor)

32. Evoluţia formelor de organizare ale activităţii economice