2015-05-27
1429
Продажная цена (долл.)
Пара 1
Пара 2
Пара 3
Пара 4
Пара 5
Дом с бассейном
Дом без бассейна
Разница
Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода = 16000
Установленная поправка - 16 000 долл.
В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:
, XBJc ×=
где cJ – рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта
недвижимости;
B – коэффициент, полученный для единицы сравнения;
– замеренные данные для оцениваемого объекта X
недвижимости.
Или:, ncaXBJc ++++×=L
где положительные или отрицательные поправочные коэффициенты. nca,,,K
На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:
,1 xaJiniic ×Σ== 64
где - коэффициенты регрессии; ai
|
|
|
- различные переменные, характеризующие те или иные факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки. xi
Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.
Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую недвижимость от сопоставимых проданных объектов. Если разброс цен невелик, например, около 1%, то можно с уверенностью сказать, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.
Например, оценщик выявил три сопоставимых квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Оценщик нашел следующую информацию.
№
Сопоставимый объект
Продажная цена, долл.
Качество по сравнению с оцениваемым объектом
Квартира 1
чуть хуже
Квартира 2
лучше
Квартира 3
хуже
Разброс цен между ценами – 70000 – 69500 = 1500 долл., т.е. около 2%. Следовательно, возможно применение метода общей группировки.
|
|
|
Наименьшее значение – 69500 долл.
Наибольшее значение – 71000 долл.
Стоимость квартиры – (69500+71000): 2 = 70250 долл. 65
Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в двух основных формах:
– в денежном выражении;
– в процентах.
Поправки в денежной форме - это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются в том случае, если сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсово/минусовой основе или на кумулятивной основе.
Независимую плюсово/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга. При расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются.
Кумулятивные процентные поправки используются, когда учет каждой корректирующей характеристики производится с учетом наличия других характеристик. При расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются.
Пример иллюстрирующий корректировку цены с использованием различных поправок приведен в таблице 3.2.
При корректировке цены обычно вносятся поправки на следующие характеристики:
1. Время.
2. Местоположение:
а) экология;
б) доступ;
в) связь.
3. Условные продажи:
а) обычные или особе закладные (FHA или VA);
б) мотивировки и знания покупателя и продавца.
4. Условия финансирования:
а) коэффициент ипотечной задолженности;
б) процентная ставка;
в) срок кредита;
г) амортизационные и «шаровые» валюты;
д) плата за финансирование;
е) договоры об участии. 66
Таблица 3.2
