Независимые и кумулятивные поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта

Характеристики

Сравниваемый проданный объект

Поправки на независимой плюсово/минусовой основе

Поправки на кумулятивной основе

Цена

$100000

–

–

Дата

4 месяца назад

+4%

1,04

Окружающий ландшафт

На 5% лучше, чем у оцениваемого объекта

-5%

0,95

Удобства

На 10% лучше, чем у оцениваемого объекта

-10%

0,90

Состояние

На 2% хуже, чем у оцениваемого объекта

+2%

1,02

Общая поправка

Скорректированная стоимость сопоставимого объекта

Округленная стоимость

- 9%

$ 91000

0,906984

$ 90698

$ 90700

5. Физические характеристики:

а) физические параметры;

б) качество строительства и эксплуатации;

в) удобства;

г) функциональная пригодность.

Объекты недвижимости имеют различные назначение, свойства, размеры. Для того, чтобы эффективным и понятным способом их сопоставлять используются различные единицы сравнения, позволяющие 67

привести к единому знаменателю разнородные объекты. Для различных сегментов рынка используются различные единицы сравнения.

При продаже земли:

-цена за 1га

-цена за 1м²

-цена за 1 фронтальный метр

-цена за лот

-цена за единицу плотности

Цена за 1га является единицей сравнения при продаже больших массивов земли: сельскохозяйственного назначения, земля под промышленное использование и т. п.

Цена за 1м² используется при продаже земли под офисы, коммерческой застройки, строительства склада и т. п. Чтобы считаться сопоставимыми участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты (доступ к транспортным сетям, парковке, близость к другим схожим предприятиям, близость к потребителям и т. п.)

Цена за 1 фронтальный метр. Часто цена земли, предназначенная для коммерческого использования, котируется в расчете на 1 фронтальный метр. Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального метра, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Однако участки глубже стандартных стоят лишь немного больше. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге.

Цена за лот. Цена на землю в районах жилой застройки может быть выражена исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебанию цен будет небольшим.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется исходя из максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка.

Для застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

- цена за 1м² общей площади;

- цена за 1м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена зданий и сооружений за 1м²;

- цена за 1м³ (или другую единицу объема);

- цена за комнату

- цена за единицу 68

- цена за единицу приносящую доход (плата за 1 место в театре, плата за одно место на автостоянке и т. д.)

Для недвижимости приносящий доход используется метод оценки объектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В качестве единиц сравнения в этом случае используют:

- валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM);

- общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (OAR).

Валовой мультипликатор – это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому доходу.

Общий коэффициент капитализации. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогично недавно продажные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.