2015-05-30
592
Согласно Жилищному кодексу управляющая организация – это юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которому на основании договора переданы в управление объекты общего имущества многоквартирного дома в целях осуществления эффективного управления.
Целью деятельности управляющей организации является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования данным имуществом, а также обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.
Основными задачами управляющей организации являются:
1) организация работы, направленной на сохранность общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, предоставление качественных услуг населению в соответствии с требованиями государственных стандартов качества;
2) обеспечение граждан комфортными и безопасными условиями проживания в многоквартирных домах;
3) обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, нежилых объектов, объектов коммунального назначения и придомовой территории путем заключения соответствующих договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками услуг;
4) организация сбора платежей от населения за жилое помещение и коммунальные услуги, организация расчета за предоставленные жилищно-коммунальные услуги;
5) снижение издержек при предоставлении жилищно-коммунальных услуг;
6) проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.
Основными функциями управляющей организации являются:
— исполнение договоров на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, придомовых территорий;
— контроль выполнения работ, установленных договорными отношениями;
— участие в работе по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий;
— обеспечение надлежащего содержания, организация ремонта общего имущества в жилом доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие конструкции, инженерно-техническое оборудование, земельный участок);
— организация ремонта жилых и нежилых помещений на основании договоров с их владельцами (ремонт инженерных коммуникаций, устранение аварийных ситуаций и их последствий);
— организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания;
— заключение договора управления общим имуществом многоквартирного дома;
— заключение договоров на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории;
— заключение иных договоров на выполнение отдельных видов работ и оказание услуг;
— заключение договоров на выполнение работ по капитальному ремонту, модернизации и реконструкции общего имущества многоквартирного дома;
— осуществление контроля выполнения договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;
— прием, обеспечение заявок, обращений граждан;
— оформление документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;
— начисление и сбор с собственников и нанимателей платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также установление порядка внесения такой платы на основании заключенных договоров;
— взыскание в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
— своевременное предоставление жителям информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе, по изменениям в жилищном законодательстве, о ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги;
— осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
— аккумулирование финансовых средств, поступающих от физических и юридических лиц – потребителей жилищно-коммунальных услуг, бюджетных средств; их рациональное и эффективное использование.
Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является оформленный протокол общего собрания собственников помещений. В протоколе управляющая организация уполномочивается собственниками на получение и оформление соответствующей документации.
С момента избрания собственниками и нанимателями многоквартирного дома управляющая организация несет ответственность за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями, в том числе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и Управляющей организацией регулируются действующим законодательством и договором на управление многоквартирным домом.
Договор управления общего имущества многоквартирного дома заключается между управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме либо органом управления товарищества собственников жилья.
На основании договора управления многоквартирным домом управляющая организация заключает следующие виды договоров:
1) на коммунальные услуги:
— на холодное водоснабжение и водоотведение, на горячее водоснабжение и отопление, на энергоснабжение, на газоснабжение и т.д. Обязательным условием данного вида договорных отношений является обязанность организации, предоставляющей коммунальные услуги, обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность сетей и приборов учета;
2) на предоставление жилищных услуг:
— на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории;
— на основании решения собственников – договор на капитальный ремонт многоквартирного дома;
— на ремонт и эксплуатацию лифтов;
— на противопожарные мероприятия;
— на предоставление услуг внутри-домового освещения мест общего пользования и придомовой территории многоквартирных жилых домов и электроснабжения силовых установок лифтового хозяйства;
— на эксплуатацию и ремонт мусоропроводов;
— на сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
— на уборку внутриподъездных и придомовых площадей, уборку газонов, детских, спортивных, хозяйственных и других площадок;
— на санитарно-гигиеническую очистку жилых зданий и придомовых территорий;
— на содержание и уход за зелеными насаждениями придомовых территорий;
— на содержание и ремонт систем дренажа и отвода ливневых вод;
— иные договоры, необходимые для реализации функций управления домом.
Получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их на основании своего договора с управляющей организацией непосредственно через управляющую организацию (если иное не предусмотрено договором).
Оплата жилищно-коммунальных услуг собственниками, нанимателями и арендаторами жилых и нежилых помещений многоквартирного дома производится по единым ценам и тарифам, утверждаемым в установленном порядке.
Собственники, наниматели, арендаторы жилых и нежилых помещений многоквартирного дома участвуют в общих расходах по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме пропорционально площади занимаемых помещений.
Товарищество собственников жилья Статья 135 Жилищного Кодекса РФ.
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с Жилищным Кодексом РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Статья 136 Жилищного Кодекса РФ. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Статья 143 Жилищного Кодекса РФ. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Статья 145 Жилищного Кодекса РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья
1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных Жилищным Кодексом РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
12) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.
