Договор аренды зданий и сооружений: понятие и содержание

П.1 ст. 650 ГК РФ: «арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную»

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор заключается на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен.

Передача арендованного имущества осуществляется путем составления передаточного акта или иного акта о передаче (ст. 655 ГК РФ). Существенные условия договора: предмет, размер арендной платы. Предмет договора — объект аренды: здания и сооружения. Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, складских и других целей. Жилыми являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся постройки технического характера — инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и т.д Плата за пользование зданием, сооружением должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (ст. 654 ГК РФ). Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания — 1 кв.м. Размер арендной платы на практике зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр, окраина); технического состояния объекта (степень износа, строительный материал); назначения помещения (биржевая, банковская, научная деятельность, игорный бизнес и т.д Приведенный перечень не является исчерпывающим. Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. В ходе пользования зданием, сооружением арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания без согласия арендодателя. Иные права и обязанности сторон аналогичны обычным правам и обязанностям сторон по договору аренды.

38. Договор аренды предприятия: понятие и содержание. «арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Юридическая квалификация договора: консенсуальный, взаимный, возмездный. Форма договора: письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с последующей государственной регистрацией (ст. 658 ГК РФ). Существенные условия договора: предмет и цена. Предметом договора - предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. Цена устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре.

Арендатор вправе: 1) без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду, передавать его в перенаем, продавать, обменивать материальные ценности и т.п., но с условием, чтобы не уменьшать стоимость предприятия (ст. 660 ГК РФ); 2) без согласия арендодателя вносить в состав предприятия улучшения; 3) возмещать расходы на производство любых неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618—620).