Организации договорной работы в жилищно-коммунальном хозяйстве как повышение эффективности управления

Одной из основных целей реформирования жилищно-коммунального хозяйства является развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объём и качество потребляемых услуг.

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской федерации» (с изменениями и дополнениями от 27 мая 1997 года) предусматривалось создание управляющих организаций в интересах и с целью защиты прав потребителей.

Фактически созданные ГУП «ДЕЗ» стали самостоятельными хозяйствующими субъектами, выступают в договорных отношениях от своего имени и за свой счет. Предоставляют услуги (ресурсы) и одновременно обязаны защитить права потребителей.

Являясь промежуточным звеном в договорных отношениях между потребителями и производителями ресурсов и услуг ГУП «ДЕЗ» (управляющие организации) обречены, быть банкротами, т.к. по обязательствам населения и бюджета они несут ответственность своим имуществом.

Однако в связи с тем, что через расчетные счета управляющих организаций проходят транзитные платежи значительных сумм, то они лишены права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика. Это предусмотрено ст. 145 Налогового Кодекса РФ: «Организации и индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога и налога с продаж не превысила в совокупности один миллион рублей».

Сегодня правовые отношения между потребителем и управляющей организацией регулируются договором найма, либо договором управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также договорами на предоставление работ, товаров и услуг (далее ЖКУ).

Однако одной из причин пробуксовки реформы ЖКХ во многом являются изъяны заключаемых договоров. Конфликты возникают из-за нечёткости определения обязанностей, условий финансирования и границ обслуживания. Хотя правовые отношения между управляющей организацией и обслуживающей организацией регулируются договором подряда (договором на техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома), а правовые отношения между управляющей организацией и управляющей организацией регулируются договором купли-продажи ресурсов.

При сложившейся системе договорных отношений данные обстоятельства не способствуют развитию коммерческой деятельности дирекций единого заказчика (управляющих организаций), так как полученная ими прибыль будет взыскана по суду за неплатежи населения и бюджета. Это является одной из причин того, что сфера управления недвижимостью оказалась не выгодной для инвестирования.

Среди условий, вырабатываемых договаривающими сторонами, различают существенные или основные, обязательные условия. Так, при отсутствии срока исполнения договора он может быть признан не действительным.

Кроме того, на дирекции единого заказчика, как на управляющие организации возложена:

- обязанность по соблюдению нормативов содержания жилищного фонда в полном объеме при частичном финансировании;

- обязанность оплачивать налог на землю за собственников помещений в многоквартирном доме.

Сегодня же нет правовых оснований оплаты за землю собственниками помещений в многоквартирном доме, и по факту собственники отказываются компенсировать управляющей организации данные расходы в связи с тем, что доля в праве на земельный участок в нормативных пределах им не передавалась и, следственно, налогоплательщиками они не являются.

Дирекции единого заказчика заключают договора с ресурсоснабжающими предприятиями от своего имени, как юридическое лицо и при невыполнении обязательств по оплате ресурсов им перестают предоставлять ресурсы (ХВС, ГВС, теплоснабжение). Возникают социальные конфликты с населением, добросовестно оплачивающим коммунальные услуги.

Постановление Правительства РФ от 12 февраля 1999 года №167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации» установлено, что основанием для прекращения или ограничения организацией водопроводно-канализационного хозяйства отпуска питьевой воды и (или) приема сточных вод может являться неуплата абонентом полученной питьевой воды и (или) сброшенных сточных вод.

Поставщики ресурсов считают управляющую организация юридическим лицом на уровне промышленного предприятия и на основании этого применяют к ним вышеприведенные Правила (оплата только по приборам учета, отключение жилого дома в целом в случае просрочки платежей, дополнительная оплата за сверхлимитное водопотребление и пр.). А то, что управляющие организации фактически выступают в интересах населения - ими игнорируется.

Дирекции единого заказчика, как управляющие организации, привлекаются к административной ответственности за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда без учета тех обстоятельств, что принятые в управление дома имели неудовлетворительное состояние и требуют проведения капитального ремонта. В настоящее время не предусмотрены адресное финансирование каждого дома в отдельности.

Штрафные санкции за несоблюдение правил и норм по содержанию жилищного фонда взыскиваются из средств управляющей организации, которые в свою очередь предназначены для содержания жилищного фонда. Несоблюдение нормативов по содержанию из-за недофинансирования и применения штрафных санкций приводит дополнительно к еще большему недофинансированию. Возникает замкнутый круг.

Из-за недофинансирования управляющие организации вынуждены производить работы не необходимые для содержания дома, а те которые имеют наибольшие штрафные санкции.

Отсутствует официально утвержденный перечень работ, входящих в техническое обслуживание, а также прейскурант цен на эти работы, что не дает возможность контролировать их выполнение и не реализует возможность проведения перерасчета в случае не предоставления или предоставления ЖКУ ненадлежащего качества. Возмещение средств за домовладельцев, имеющих льготы по оплате ЖКУ, Дирекциям единого заказчика в полном объеме не производится.

Многочисленные иски, поданные в суды общей юрисдикции, рассматриваются в пользу домовладельцев, имеющих льготы, а управляющей организации арбитражные суды отказываются в компенсации средств, ввиду отсутствия порядка перечислений таких компенсаций в действующем законодательстве.

Льготные категории граждан самостоятельно делают перерасчет и не доплачивают денежные средства дирекции единого заказчика (Управляющей организации). Не дополученные средства не компенсируются и в результате у дирекций единого заказчика образуются новые долги перед поставщиками услуг.

Ранее Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» плата за капитальный ремонт жилищного фонда входила в плату за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях.

Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 года № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» в структуру платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, плата за капитальный ремонт жилищного фонда включена отдельной строкой.

Однако законодательно не определен порядок принятия решения по установлению данного вида платежа, не определен срок его оплаты, механизм их сбережения, а также размер платежа. В связи с этим накопление финансовых средств на капитальный ремонт не производится. Ставки на капитальный ремонт введены административными методами без экономической обоснованности размера данных платежей, что может быть оспорено в судебном порядке.

Полученные средства не капитализируются, а расходуются для оплаты текущих платежей и на погашение задолженностей. Тем самым пропадает сам смысл накопительных платежей. Бюджетные средства на проведение капитального ремонта в частном жилищном фонде не выделяются, собственные средства не капитализируются, реновация жилья за счет аккумулирования средств не осуществляется. Управление ветхим жилищным фондом становится мало перспективным и непривлекательным. Поэтому сегодня, ни одна из существующих форм управления жилищным фондом при сложившейся системе договорных отношений не эффективна и в перспективе не состоятельна.

Законодательное регулирование должно осуществляться не между участниками правоотношений в ЖКХ, а по отношению к самой системе ЖКХ, как отрасли. Все существующие сегодня организационно-правовые формы управляющих организаций при действующем законодательстве не могут реализовать сохранность жилищного фонда.

Подрядные организации, заключившие договора с дирекцией единого заказчика, либо с иной управляющей организацией, вынуждены оплачивать налог на добавленную стоимость в размере 20 % от суммы средств, поступаемых от управляющих организаций, независимо от ее формы собственности. В то время как подрядные организации при реализации услуг по обеспечению технического и санитарного состояния в домах жилищно-строительных кооперативов освобождены от налога на добавленную стоимость (до 1.01.2004 г.).

Для улучшения ситуации и повышения качества управления жилищным фондом, необходимо определить предмет договора, его количественные и качественные характеристики. При этом следует помнить, что в более конкретной и детальной формулировке предмета договора заинтересован, прежде всего, заказчик, то есть лицо, в пользу которого должно быть исполнено основное обязательство.

Вне зависимости от того, между какими конкретно заказчиками и исполнителями заключается договор, он должен содержать следующие условия:

Предмет договора:

- это может быть и управление, по которому одна сторона Исполнитель обязуется выполнить по заданию другой стороны - Заказчика определённую работу и сдать её результаты Заказчику, а Заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Цена договора:

- цена работы включает компенсацию издержек и вознаграждение за управление. Цена работы по управлению может быть определена путём составления сметы расходов и доходов. В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, она приобретает силу и становится частью договора. Цена работы может быть приблизительной или твёрдой. При отсутствии других указаний в договоре цена считается твёрдой.

Срок исполнения договора является одним из существенных условий договора, так соблюдение или нарушение срока влечёт важные правовые последствия для сторон. Общее правило заключается в том, что сроки выполнения работ должны определяться правилами выполнения отдельных видов работ, если правилами сроки выполнения работ не установлены, то стороны устанавливают срок по соглашению сторон. Срок может быть определён календарной датой или определён периодом времени.

Если исполнитель не выполнил в установленный срок работу, то заказчик может назначить новый срок, поручить выполнение работы третьим лицам или выполнить её своими силами и потребовать от исполнителя возмещения расходов или потребовать уменьшение цены за выполненные работы или расторгнуть договор. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причинённых ему в связи с нарушением сроков начала или окончания выполнения работы.

Исполнитель обязан гарантировать:

- уровень качества, надёжности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ. Особенно если исполнитель выполняет работы за счёт своих материалов и оборудования.

Кроме того, в договоре должны быть отражены:

- объём работ или услуг;

- обязательства Заказчика по оплате работ, включая вид расчётов, сроки и форма расчётов;

- экономические санкции, применяемые к каждой стороне в случае нарушения условий договора, а также имущественная ответственность;

- порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;

- порядок изменения условий договора (условия договора, которые являются существенными для сторон по каждому отдельному договору, в первую очередь технологические и технические);

- юридические адреса и банковские реквизиты.

Это связано, прежде всего, с тем, что предприятия не всегда расположены по месту регистрации, и банки тоже часто меняют.

Кроме того, договорные отношения по управлению недвижимостью и предоставлению жилищно-коммунальных услуг должны включать условия по защите прав потребителей:

- условия, гарантирующие возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативам, стандартам, санитарным правилам и нормам;

- ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Вопросы защиты прав потребителей, в том числе и жилищно-коммунальных услуг регламентируются Законом РФ «О защите прав потребителей», правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации и другими законами и нормативными актами. Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует отношения, вытекающие из договоров, в том числе в части выполнения работ, по оказанию услуг управления и по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления жителям необходимых коммунальных услуг. А также предусматривает имущественную ответственность за вред причинённый жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков услуг, при этом право требовать возмещения вреда, причинённого вследствие недостатков, признаётся за любым потерпевшим потребителем, независимо от того, состоял он в договорных отношениях с исполнителем или нет. За исключением если исполнитель докажет, что вред причинён вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем правил пользования или хранения.

Через договора осуществляется контроль качества работ и услуг, выполняемых и оказываемых организациями, своевременно применяются меры к нарушителям обязательств в целях обеспечения высокого качества обслуживания.

В договоре собственник устанавливает объём реализации прав и обязанностей по управлению жилищным фондом. Чем шире права по владению пользованию и распоряжением имуществом, тем легче предприятию осуществлять свою деятельность в условиях полного хозрасчёта.

Для обеспечения выполнения договорных обязательств Управляющая организация:

- непосредственно осуществляет деятельность по обеспечению поставки жилищно-коммунальных услуг потребителям;

- обеспечивает сбор, передачу, накопление и анализ оперативной и достоверной информации о ходе технологических процессов и состояния основных фондов;

- организует работы по обслуживанию, содержанию и ремонту кондоминиума, обеспечивая при этом необходимую надёжность и экологическую безопасность их функционирования;

- организует работу по ликвидации аварий и повреждений при обслуживании.

В договоре на управление жилищным фондом должны быть отражены следующие взаимные обязательства сторон:

Управляющая организация должна гарантировать уровень качества, надёжности и экологической безопасности обслуживания, объёмы предоставленных услуг, соответствующие объективным возможностям и объёмам финансирования.

Со своей стороны собственник должен гарантировать оплату услуг в соответствии с реально достигнутым качеством обслуживания, контролировать выполнение договорных обязательств и определять размер санкций за нарушение показателей качества. Критерии оценки качества должны быть разработаны собственником, и быть неотъемлемой частью договора. При этом гарантируемые организацией показатели качества не должны быть ниже минимального уровня качества, утверждённого органами государственной власти.

Договоры на управление между собственником и Управляющей организацией должны заключаться исходя из взаимно согласованных объёмов работ, их качества, надёжности и экологической безопасности с учётом состава и состояния кондоминиума и величины средств, направленных на их оплату, а также размера санкций за нарушение договорных обязательств.

В свою очередь, Управляющая организация заключает договора с организациями, осуществляющими жилищно-коммунальное обслуживание потребителей - обслуживание муниципального жилищного фонда и объектов озеленения и благоустройства, водоснабжения и водоотведения, тепло -, энерго -, и газоснабжения. Договоры должны заключаться с каждой самостоятельной подотраслевой организацией, исходя из экономически обоснованного тарифа, обеспечивающего возмещение издержек на оказание тех или иных услуг и производство работ. Кроме того, в тариф по предоставлению коммунальных услуг необходимо включать инвестиционную составляющую, а для нанимателей - плату за найм. Целесообразно для всех собственников и членов их семей, владельцев и арендаторов нежилых помещений ввести также плату за управление.

Стоимость работ по договору или уровень тарифа может меняться при существенных изменениях обстоятельств заключения договора (повышение уровня минимальной заработной платы, изменение стоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).

В договор по Управлению обязательно должны быть включены следующие условия:

- гарантии качества предоставляемых услуг;

- определение объёма предоставляемых услуг;

- гарантии оплаты услуг;

- контроль по выполнению договорных обязательств;

- санкции за нарушение показателей качества.