Указываются физические характеристики земельного участка. Описываются границы земельного участка их протяженность. Приводятся геологические особенности строения земельного участка. Фотографии территории земельного участка и его границ.
Описание земельного участка: 1) Топография местности; 2) Инженерная инфраструктура; 3) Транспортная доступность; 4) Возможные ограничения в использовании; 5) Сервитуты; 6) Описание границ земельного и окружения земельного участка.
При описании земельного участка четко определяются следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: категория земель, в границах которых расположен земельный участок; разрешенное использование земельного участка; форма собственности; кадастровый номер; сервитута и ограничения, вещных прав на земельный участок; наличие застройки.
При анализе информации и описании объекта оценки особое внимание обращают на следующие элементы:
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
|
|
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
2. Физические характеристики земельного участка. Описание размера и формы земельного участка включает его размеры, фронтальную границу, ширину и глубину, а также указывает какие-либо преимущества или недостатки, связанные с физическими характеристиками. Оценщик описывает участок и анализирует, каким образом его форма и размер влияют на стоимость объекта собственности. Особое внимание уделяют характеристикам, которые являются необычными для данного района.
К типичным физическим характеристикам земельного участка относятся:
а) размер (площадь);
б) форма (конфигурация);
в) топография (рельеф);
г) ландшафт;
д) инженерно-геологические условия для застройки, результаты инженерно-изыскательских работ (если они проводились);
е) состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.).
3. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, включая объемно-планировочные и конструктивные характеристики (материал стен, крыши, возраст, состояние и др.).
|
|
4. Характеристика местоположения и прилегающей территории:
а) использование примыкающих участков (жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и т.п.);
б) ориентация улучшений, наличие застройки в прилегающих районах;
в) наличие улиц, аллей, маршрутов общественного транспорта; |
г) возможность подъезда непосредственно к участку, качество'; и состояние дорог;
д) близость и интенсивность движения транспорта, уровень шума;
е) наличие зеленых насаждений (тип, возраст, состояние);
ж) состояние окружающей среды;
з) негативное воздействие природных, экологических и социальных факторов.
5. Анализ экономических факторов:
а) наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);
б) данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);
в) данные о доходах и затратах от использования объекта;
г) этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка.
Основные юридические и физические характеристики сводятся в таблицу 3.
Таблица 3 - Основные характеристики земельного участка.
Площадь земельного участка, м2 | |
Категория земли | |
Разрешенное использование (Функциональное назначение) | |
Инженерная инфраструктура: | |
Кадастровый номер земельного участка | |
Рельеф участка | |
Окружение | |
Сооружения | |
Состояние окружающей среды: | |
Среднерыночный маркетинговый период | |
Наиболее вероятный покупатель |