Жилищное право — сравнительно новая отрасль права Украины. Жилищное право регулирует отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем.
Основы нормативно-правового регулирования жилищных отношений содержит Конституция Украины. Она закрепляет неотъемлемое право каждого человека на жилище и обязанность государства создать условия для постройки гражданами жилья, приобретения жилья в собственность или взятия жилья в аренду.
Главный нормативно-правовой акт в данной отрасли законодательства — Жилищный кодекс Украины, принятый 30 июня 1983 г. В 90-х гг. в Жилищный кодекс были внесены изменения, призванные привести жилищные отношения в Украине в соответствие с принципами рыночной экономики. Так, в связи с принятием Закона Украины «О собственности» (1991 г.) в Кодекс были внесены изменения, закрепляющие право граждан оставлять в частной собственности дома, квартиры в случае улучшения жилищных условий, а также изменения относительно порядка определения размера квартирной платы и др. Жилищный кодекс Украины определяет:
1) понятие и виды жилищного фонда;
2) жилищные права и обязанности граждан;
3) компетенцию органов государственной власти и орга
нов местного самоуправления в области использования и
обеспечения сохранности жилого фонда;
4) порядок предоставления жилья и заключения дого
вора найма жилого помещения;
5) порядок пользования жильем;
6) обязанности наймодателей и нанимателей по обеспе
чению сохранности жилого фонда;
7) порядок разрешения жилищных споров и ряд других
вопросов.
Нормы жилищного права содержатся также в законах Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (19 июня 1992 г.) и «О местном самоуправлении» (21 мая 1997 г.). Органы местного самоуправления являются основными собственниками жилья в Украине и имеют широкие полномочия в области жилищной политики.
Важное место в системе источников жилищного права занимают подзаконные акты Кабинета Министров Украины и специальных государственных органов, ведающих вопросами жилья.
12.2. Понятие и виды жилищного фонда
Жилищный фонд — это жилые дома, и жилые помещения в других строениях, предназначенные для проживания в них людей.
Законодательство предусматривает существование следующих видов жилищного фонда:
Государственный жилищный фонд — включает жилые дома и помещения, принадлежащие государству.
Общественный жилищный фонд — включает жилые дома и помещения, принадлежащие кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и другим общественным организациям.
Фонд ЖСЕ/ЖК — включает жилые дома и помещения, принадлежащие жилищно-строительным (жилищным) кооперативам.
Индивидуальный жилищный фонд — включает жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности граждан.
К жилищному фонду не принадлежат нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей.
12.3. Право граждан на жилище и формы его реализации
Ст.47 Конституции Украины закрепляет за каждым человеком право на жилище — право занимать и использовать определенное жилище, право на содействие со стороны государства в обеспечении жильем.
Конституция Украины и Жилищный кодекс Украины определяют следующие формы реализации права на жилище:
1) постройка жилья. Эта форма реализации права на
жилище имеет два варианта: строительство частного жи
лого дома или вступление в жилищно-строительный коо
ператив;
2) приобретение жилья в собственность. Приобретение
жилья в собственность возможно при помощи заключения
договора купли-продажи либо приватизации жилого по
мещения, принадлежащего государству или органам мест
ного самоуправления;
3) аренда (наем) жилья;
4) предоставление жилья бесплатно или за доступную
для малоимущих плату государством или органами мест
ного самоуправления.
Государство обязано создать условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить, приобрести или арендовать жилье.
Важной гарантией права на жилище является положение Конституции Украины, в соответствии с которым никто не может быть принудительно лишен жилища иначе как на основании закона по решению суда.
12.4. Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение, а наниматель обязуется пользоваться жилым помещением по назначению и своевременно вносить плату за пользование жильем.
Различают две разновидности договора найма жилого помещения в зависимости от формы собственности жилищного фонда.
Договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основе ордера на жилое помещение. Сторонами в этом договоре выступают жилищно-эксплуатационная организация и наниматель-гражданин, на имя которого выписан ордер. Предметом этого договора является отдельная квартира или иное изолированное жилое помещение.
Наниматель вправе по письменному согласию всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также иных лиц. Кроме того, по согласию наймодателя он вправе сдать жилое помещение в поднаем.
Размер квартирной платы в домах государственного и общественного жилищного фонда устанавливается органами государственной власти. Квартирная плата вносится ежемесячно.
Договор найма жилого помещения, собственником которого является гражданин (частный жилищный фонд), заключается в письменной форме с последующей регистрацией в исполнительном комитете местного совета. Предметом этого договора может выступать не только изолированное, но и неизолированное помещение, и даже часть комнаты.
Наниматель вправе по письменному согласию собственника жилья и всех членов семьи, проживающих вместе с ним, вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также иных лиц.
Размер платы за пользование нанимаемым жилым помещением и сроки внесения платы в частном жилищном фонде устанавливаются соглашением сторон.