Где взять деньги. (займы, с которыми можно выжить)

Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк Обермейер с общиной Марипоза Гроув (Mariposa Grove).

Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней 10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими пользуетесь, и эта плата и есть проценты. В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки – за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.

Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все-таки приходится занимать. И в этой главе мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные наделы, находящиеся в собственности отдельных членов.

(Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу»⁹². Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке «Финансирование в модели кохаузинга»).

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМЕ ДЕНЕГ.

Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы» означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр)., формирования фондов накладных и непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска, оформление документов и т.д).. (Некоторые банки могут на 10-20 процентов уменьшить вашу совокупную заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из-за неудобства работать со справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы).

Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья) подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах. Если по каким-либо причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в большинстве случаев продавцы-кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу
-----------------------------------

⁹² Chris Scotthanson & Kelly Scotthanson. The Cohousing Handbook: Building a Place for Community. – New Society Publishers, 2005 (Revised edition).

землю и ее продажи для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей, подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы-кредиторы) все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.

Вот несколько советов по поводу одалживания денег.

1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману даже если вы возьмете заем.

2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные справки все вместе и обратите внимание, если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора. Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который будет потом расплачиваться персонально.

3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу, будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам. Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут.

Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку ипотеки.

«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность запрашиваемой суммы кредита.

4. Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или назначающих за это дополнительные проценты (неустойку).

5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15- или 30-летние амортизируемые ипотечные кредиты⁹³ с фиксированными процентными ставками и фиксированными суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все-таки кажется очень привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой⁹⁴, но в этом случае постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента и фиксированными условиями выплаты.

6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно, последуйте примеру Лост Вэлли (Lost Valley), Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего или только проценты в первые три, четыре или пять лет.

7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент, когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело – снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».

СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.

Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле, частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую недвижимость, - а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог, коммуникаций и первичных строений. Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом.

Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150 тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство.

-----------------------------------

⁹³ амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного погашения долга. – прим. перев.

⁹⁴ ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.

Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка 200000.

При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22 тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают жить по окончании строительства.

Участники как Лост Вэлли, так и Круга Сеятелей к тому моменту, когда они потратили все средства из своего первоначального фонда развития, уже имели возможность постоянно жить на своей земле и начинать деятельность своих образовательных центров. И хотя в последующие годы доход этих общин продолжал тратиться на дальнейшие обновления и улучшения, основная часть этой работы была осуществлена именно за первоначальный период. Реконструкция Марипоза Гроув будет закончена через три года после покупки. Что же касается Дансинг Рэббит и Этхэвен, то доход поселений от все новых членов перманентно вовлекается в процесс освоения земли, который будет продолжаться еще долгие годы.

ЧАСТНЫЕ ЗАЙМЫ.

Основатели Лост Вэлли, Дансинг Рэббит и Марипоза Гроув использовали для покупки земли свои наличные сбережения или частные займы и заплатили продавцам сразу всю необходимую сумму. Кеннет Махаффи (Лост Вэлли) и Хэнк Обермейер (Марипоза Гроув) заплатили всю покупную цену из личных сбережений. Основатели Дансинг Рэббит взяли два частных займа у людей из близкого окружения – один у родственников одного из них, а второй – у единомышленников из экопоселенческого движения.

Организаторы Этхэвен брали частные займы большей частью среди участников инициативной группы для того, чтобы расплатиться с продавцами и оформили свое внутреннее ипотечное соглашение. (Для дополнительной информации о том, как создать ваш собственный «карманный банк», как это сделало поселение Этхэвен, см. Общество Э.Ф.Шумахера в Источниках).

Очевидное преимущество займов друг у друга, родственников и друзей, по сравнению с банковскими займами и покупкой в кредит, заключается в том, что коллектив общины как целое не будет ничего должен «вовне», «не своим» людям. Если поселение окажется в сложном финансовом положении и будет не в состоянии выплачивать долги на протяжении нескольких месяцев, года или около того, риск потерять землю будет гораздо меньше, ибо предполагается, что сами основатели, их родственники и друзья, в силу своей заинтересованности в продолжении проекта, согласятся ждать гораздо дольше прежде, чем решат ради возврата денег обратить взыскание на землю общины.

Обращаясь к родственникам или друзьям с просьбой о займе, представьте им то, что люди в такой ситуации обычно желают видеть – ясно и грамотно составленное описание образа и целей вашей общины, стратегический план, описывающий как и в какие сроки вы намерены достичь этих целей, а также объяснение, как вы намерены содержать и управлять недвижимостью, которую собираетесь приобрести.

Составьте соглашение, например, в форме простого векселя, в котором будут описаны все существенные условия займа:

• Какова сумма займа?

• Каков срок займа?

• Каковы процентная ставка и условия возврата? Каковы сроки платежей (ежемесячные, ежеквартальные)? Суммируются ли проценты к основной сумме долга или начисляются параллельно? Начисляется ли процент только на основную сумму долга или также и на просроченные проценты?

• Каково обеспечение займа (залог вашей недвижимости; круговое поручительство вашей группы; залог какого-либо иного имущества)?

• Если заем не обеспечен залогом или поручительством, как ваша группа будет его выплачивать в случае, если община окажется не такой успешной, как планировалось?

• Подлежит ли договор нотариальному удостоверению?

• Если в договоре участвуют несколько заимодавцев, то какова очередность выплат по займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий?

При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так, основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее роспуска.

ЕСЛИ ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ИЗ ЧЛЕНОВ.

Иногда лучшим – или даже единственным - способом для группы приобрести желанный участок земли является просто пойти и купить ее на деньги одного или нескольких ее участников, которые могут себе это позволить. Каждая из общин, упомянутых в этой книге, которая приобрела свою землю за наличные средства, сделала это потому, что один или двое из ее основателей уже имели необходимую сумму.

Неоспоримое преимущество этого пути заключается в том, что обеспеченный член группы может заключить сделку немедленно, освобождая группу от необходимости рыться по сусекам, в то время, как более оборотистый покупатель с готовой суммой в кармане сметет ее с рынка. Основатель, покупающий землю для общины, по сути, выступает в роли банка, финансирующего остальным членам группы покупку недвижимости под умеренный процент и возмещающего свои расходы с течением времени по мере того, как они смогут с ним расплатиться.

Именно так поступил Кеннет Махаффи в Лост Вэлли, которому члены общины впоследствии в течение нескольких лет возместили его 100 тысяч долларов на покупку и еще 100 тысяч на обустройство и реконструкцию за счет дохода от деятельности конференц-центра, а потом и за счет рефинансирования долга. Аналогичным образом предполагает возместить свои расходы (за вычетом собственной доли) Хэнк Обермейер, когда купленная им для общины Марипоза Гроув недвижимость будет рефинансирована учрежденным для этой цели жилищным кооперативом.

Дансинг Рэббит выплачивал деньги вложившимся в покупку одному из основателей, а также родственникам и друзьям – заимодавцам путем ежеквартальных платежей за счет средств от аренды участков все возрастающему числу общинников, живущих на земле.

ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ НОМИНАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА ПРИ ПОМОЩИ «ТРИЖДЫ ЧИСТОЙ АРЕНДЫ»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее, собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют. К тому же, с точки зрения закона, именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание, налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» (triple net lease)⁹⁵. Эта схема бычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» - это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы (арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование. Этот договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков.

(Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).

Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто-либо из участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу, знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных членов общины.

-----------------------------

⁹⁵ Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется «грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). – прим. перев.

ПОКУПКА ЗЕМЛИ В РАССРОЧКУ (OWNER FINANCING).

При покупке в кредит с условием о рассрочке (далее для краткости – «покупка в рассрочку») продавец вместо получения сразу всей суммы покупной цены соглашается на немедленное получение определенной ее части в виде первоначального взноса и выплату остальной части позже - с оговоренными процентами за отсрочку. Обычно продавцы требуют внесения от 25% до 30% цены в качестве предоплаты, а затем ежемесячных выплат с процентами по договоренности. Условия такого кредита могут быть эквивалентны банковским или более лояльными. Недвижимость в сельской местности обычно покупается именно по этой схеме.

Впрочем, условия покупки недвижимости в рассрочку могут быть самыми разнообразными. К примеру, община Круг Сеятелей договорилась об относительно умеренной предоплате в 17,5 процентов от покупной цены и весьма великодушном размере процентов (правда, как вы помните, эту сумму пришлось изыскивать в экстренном порядке, т.к. продавец утроил размер первоначального взноса буквально за пять дней до покупки). Основатели Этхэвен заплатили 32,5 процента в качестве первоначального взноса и, кроме того, получили нетипично тяжелые условия кредита.

Основателям Щедрого Рассвета (Abundant Down), напротив, удалось добиться куда как простых условий платежа. В 1996 году они нашли 90 акров полей и лесов в сельской местности юго-западной Вирджинии за 130000 долларов. Участок представлял собой изогнутую дугой полоску земли вдоль берега реки с плавно поднимающимися склонами, местами поросшими лесом; к нему подходила дорога и на нем также располагались старое здание фермы с хозпостройками. Продавец желал получить всего лишь 13 тысяч (10%) сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 15 лет под 8,3 процента годовых. В итоге основателям поселения для выплаты предоплаты и получения земли в свое распоряжение потребовалось сложиться чуть больше, чем по 1800 долларов.

Если ваша группа предполагает покупку земли в рассрочку, вам следует предпринять те же самые шаги, какие необходимы при получении банковского кредита, а также хорошо бы назначить оценку понравившегося участка перед тем, как вы сделаете продавцу предложение купить его. (В этом случае, впрочем, в отличие от оценки, необходимой для получения кредита в банке, желательно, чтобы полученная оценка была ближе к низшему уровню диапазона рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости).

Вполне возможно, что продавец недвижимости перед тем, как соглашаться на отсрочку или рассрочку платежа, пожелает получить информацию о доходах каждого из членов вашей группы и о вашей кредитной истории – так же, как это сделал бы банк.

Если вы покупаете землю с готовыми постройками и планируете производит их ремонт или реконструкцию, вы можете последовать примеру основателей Круга Сеятелей и поторговаться об уменьшении первоначального взноса или лучших условиях выплаты в обмен на обязательство сделать определенные полезные улучшения зданий или инфраструктуры в течение определенного срока, подкрепленное бизнес-планом, показывающим, сколько средств вы предполагаете на это израсходовать и где вы планируете их изыскать. Это даст гарантии продавцу, что с вашим вступлением во владение стоимость недвижимости возрастет, и уменьшает их риски, поскольку даже если ваша группа не сможет выплатить всю необходимую сумму, продавец сможет получить обратно свою собственность в лучшем состоянии и с более высокой стоимостью, чем она была до этого.

Этот же аргумент может быть использован и когда на интересующий вас обустроенный участок земли имеются другие претенденты, и вы не уверены, что можете предложить большую цену, чем они.

Напомните продавцу, что деньги – это далеко не единственный желательный для него результат купли-продажи. Ваша группа может предложить нечто более важное – то, что земля и постройки будут использоваться, а в этом месте поселятся люди, которые стабильно будут вести хозяйство и ухаживать за участком. Далеко не всякий покупатель может предложить подобное.

Обязательно перед покупкой дайте проверить все документы, касающиеся выбранного вами участка, вашему юристу, чтобы убедиться, что все касающиеся участка платежи и долги предыдущих владельцев погашены, а также что продавец действительно имеет право продавать данный объект недвижимости. Вам также потребуется проверка границ, проверка и страховка титула землевладения⁹⁶. Не пропускайте эти этапы в надежде сэкономить деньги. Даже если продавец честен и не имеет мысли вас обмануть, он может пребывать в заблуждении о каких-то неприятных фактах, а вашей общине придется иметь с ними дело всю вашу будущую жизнь.

ИСТОРИЯ ОДНОЙ ОБЩИНЫ, ИЛИ ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕТ СРЕДСТВ НА ПОКУПКУ ЗЕМЛИ.

А что, если у вашей группы совсем немного сбережений и нет возможности взять требуемую сумму в кредит? Даже в этом случае вы все равно можете воплотить свою мечту. Вот какую историю услышал однажды в палаточном лагере у костра Роб Сэнделин от основателя одной из общин.

В начале 1980-х годов этот человек вместе со своими друзьями мечтали о создании собственной общины в сельской глубинке штата Орегон, однако ни у кого из них не было денег для такого проекта. У каждого из друзей была какая-то работа, но их заработков хватало лишь на то, чтобы покрывать текущие хозяйственные расходы, и не оставалось на сбережения. И найти способ добыть достаточно денег для покупки земли и строительства общины с нуля казалось нереально.

Но потом к ним пришла очень простая идея: почему бы не поселиться вместе в одном доме и не использовать сэкономленные благодаря этому средства в качестве стартового капитала? Они составили простое финансовое соглашение, в котором оговорили, что все деньги, которые они сэкономят благодаря уменьшению расходов на аренду жилья, продукты, коммунальные услуги и другие хозяйственные нужды, они будут ежемесячно класть на накопительный счет в банке. И хотя каждая из семей была вправе выйти из соглашения и забрать свою долю, накопленных в результате средств должно было хватить на то, чтобы через несколько лет купить землю в сельской местности.

Друзья нашли в своем небольшом городке просторный дом, сдававшийся в аренду, преобразовали гараж в детскую комнату и въехали все вместе туда жить – восемь взрослых и четверо детей. Они экономили деньги, покупая оптом продукты и другие товары для хозяйства, а также за счет того, что сообща пользовались вещами и делили между собой многие из расходов, за которые раньше каждая семья платила отдельно. Очень скоро они обнаружили, что в действительности для своих поездок они нуждались только в трех-четырех машинах, поэтому они продали лишние четыре машины и положили вырученные деньги на свой накопительный счет. По мере того, как они все больше учились жить вместе единой общиной, они начали откладывать все больше, и через какое-то время ежемесячно откладывали более 2000 долларов. К своему приятному удивлению, за два

-----------------------------------------------

⁹⁶ См. примечание 77 к Главе 10 о титульных компаниях. – прим. перев.

года они накопили 50000 долларов. Правда, к этому моменту их представления о жизни изменились, и они поняли, что им нравится жить в своем городке и уже не хочется куда-то из него уезжать. Поэтому они не стали покупать землю, а создали юридическое лицо и купили на его имя большой дом в том же поселке. Они реконструировали его так, чтобы он максимально удовлетворял их нужды, и превратили просторный двор в большой органический сад-огород с загонами для цыплят и двух дойных коз.

Кредит, который они взяли для покупки этого дома, оказался достаточно небольшим, и за семь лет они его полностью погасили. Практически все друзья наших общинников считали, что ребята делают прекрасное дело, и поэтому, когда одна из первоначальных семей вышла из коллектива, две другие тут же вступили на ее место. Община продолжала наращивать свои сбережения и приобрела автокемпер⁹⁷ и лодку, на которых даже отправлялась в совместные путешествия.

Совсем неплохо для ребят, которые начинали с нуля!

БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ.

Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это, пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям, предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых, в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.

Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений, поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами, автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную, близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В связи с этим, для того,

-----------------------------------

⁹⁷ Автокемпер (camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.

чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.

Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс (Meadowdance) в штате Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать этот вариант.

Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант, поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.

Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.

Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.

«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?»

Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:

1. Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.

2. Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии, условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.

Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?⁹⁹ Если держит до конца срока кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки, который покажется вам наиболее привлекательным.

3. Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма, которую вы запросите, будет зависеть от:

- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;

- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;

- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;

- размера первоначального взноса за покупаемый участок;

- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство;

- размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).

Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия выплаты. Пример:

___________________________________________________________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА.

СУММА КРЕДИТА: 200000 долларов.

25 мая 2004.

Джон Смит.

1563 Норт-Вест Скиппер Лэйн,

Натансвилл, штат Мэн.

ЗАЕМЩИКИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.

ПОРУЧИТЕЛИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.

ЦЕЛЬ КРЕДИТА: Покупка земли для жилищного строительства.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА: Земельный участок по адресу: 3563 Эйншент Форест Вэй, Олд Таун, штат Мэн.

СРОК КРЕДИТА: 30 лет.

СТАВКА ПРОЦЕНТА: 9% годовых.

СПОСОБ ВЫПЛАТЫ: ежемесячные платежи в сумме 1609 долларов 00 центов.

------------------------------------------------

⁹⁸ Мы опустили при переводе некоторые подробности об устройстве банковской системы США и об изменениях, произошедших в ней в период финансового кризиса конца 1990-х. – прим. перев.

⁹⁹ В банковской практике существует такое явление как «вторичный рынок кредитов»: банки (как правило, более слабые) переуступают право требования по выданным ими кредитам (в особенности потенциально проблемным) другим, как правило, более сильным банкам. В кредитном договоре обычно содержится оговорка, позволяющая банку осуществить такую передачу (в т.ч. за счет заемщика). – прим. перев.

Стоимость закладываемого земельного участка, согласно прилагаемому акту оценки, должна быть, как минимум, равна покупной цене, а в идеале превышать ее. Таким образом, соотношение запрашиваемой суммы кредита к оцененной стоимости земли должно быть лучше (т.е. выгоднее для банка), чем данный банк обычно требует. Этот момент может иметь существенное значение для того, чтобы вопрос о выдаче кредита был решен в вашу пользу.

4. Составьте документ, описывающий в деталях, как вы планируете использовать полученные заемные средства. Если вы запрашиваете сумму кредита, превышающую покупную цену за участок, для того, чтобы осуществить ремонт или иные улучшения недвижимости, опишите конкретные работы, которые вы намерены осуществить на участке с указанием сроков их проведения и размеров соответствующих затрат – так, как это сделал Круг Сеятелей. Можно также указать организацию-подрядчика, которую вы намерены привлечь для этих целей.

5. Соберите резюме, справки о доходах и справки о кредитоспособности для каждого человека, который будет участвовать в подписании кредитного договора. Резюме должны быть краткими и точными и содержать описание происхождения и основных прошлых достижений (образование, должности, реализованные бизнес-проекты) каждого из вас. Не следует включать сюда концептуальные документы вашей общины или описание ее целей и миссии: это может оттолкнуть банкиров, быть для них нудным или подозрительным. Сообщите им только то, что они сами желают знать о вас, сосредоточившись на ваших сильных сторонах и способности вернуть деньги - и ничего лишнего.

Для справок о доходах используйте формы, применяемые данным банком.

Выясните, услугами каких агентств кредитной информации¹⁰⁰ пользуется выбранный вами банк, и получите от них справки о вашей кредитной истории и кредитоспособности. Для чего это делать, если банк все равно сам позаботится о получении этой информации? Для того чтобы знать, что о вас скажет агентство, заранее и для того, чтобы то, что оно скажет, не было для вас неожиданностью. Чтобы вы могли заранее позаботиться о корректировке каких-либо неточностей или устаревшей информации, ибо исследования показывают, что примерно 20% сведений агентств кредитной информации о людях является недостоверными.

6. Встретьтесь с исполнительным директором банка. Еще один совет, который дает Боб Уоцке, - оденьтесь так, как одеваются банковские служащие, и, придя в банк, скажите, что вы желаете переговорить с исполнительным директором банка (или, если в банке отсутствует такая должность, - с директором (президентом) банка). Если исполнительный директор занят, подождите или договоритесь, когда можно прийти в следующий раз. Если секретарь попытается перенаправить вас к одному из нижестоящих должностных лиц банка, вежливо откажитесь и скажите, что вы настаиваете на встрече именно с исполнительным директором, поскольку речь идет о бизнес-займе.

Почему так важно встретиться именно с исполнительным директором? Потому что это человек, который здесь главный, и если ему понравится ваша группа, вы получите желаемое, даже если не соответствуете каким-либо из формальных требований (помните об осторожности в использовании таких слов, как «община» или «экопоселение»). Исполнительный директор обычно может позвонить в отдел кредитов или в совет

----------------------------------------

¹⁰⁰ Агентство (бюро) кредитной информации (credit reporting agency, credit agency) – частная организация, собирающая информацию о текущей кредитоспособности и кредитной истории физических и юридических лиц и предоставляющая платные справки потенциальным кредиторам или продавцам в кредит. – прим. перев.

директоров и решить дело в вашу пользу. Кроме того, исполнительный директор, как правило, не ограничен стандартными предельными суммами и условиями кредитования, принятыми в данном банке и может сделать для вас больше, чем любой из нижестоящих служащих. И, наконец, если исполнительный директор не захочет предоставлять вам заем, то вы не получили бы его и при обращении в отдел кредитов, поскольку в этом случае ваше дело все равно было бы отправлено на утверждение исполнительному директору.

Когда вы встретитесь с исполнительным директором банка, предоставьте ему (или ей):

• Заявление о предоставлении кредита;

• Акт оценки участка (здания), который вы желаете приобрести, а также другие документы, подтверждающие рыночную стоимость покупки;

• Документы о работах по ремонту или реконструкции покупаемой недвижимости, которые вы намереваетесь произвести;

• Учредительные документы вашего юридического лица;

• Разрешения, выданные местными органами власти на изменение разрешенного использования земли или на ее раздел (межевание).

• Краткое резюме, справки о доходах, активах и кредитоспособности на каждого из членов вашей группы, кто будет подписывать кредитный договор.

7. Работайте одновременно с несколькими банками. Некоторые банки не любят такого подхода, ощущая, что вы торгуетесь с ними, и, по сути, так оно и есть. Тем не менее, в этом случае вы встаете не позицию силы. Банки, скорее всего, узнают, что вы ведете переговоры с их конкурентами, поскольку каждый из них будет заказывать справку о вашей кредитной истории в общей базе данных, и в этой справке будут данные и о других банках, интересовавшихся вашей кредитоспособностью. Вы можете избежать этого, если обратитесь во все банки в один и тот же день и сразу предоставите им всю необходимую документацию.

Если вы находите вышеописанный образ действий чересчур агрессивным и напористым, Боб Уоцке рекомендует принять во внимание следующее. Банк, который выдаст вам кредит, скорее всего, потребует, чтобы все члены вашей группы, а также, возможно, члены ваших семей и даже ваши коллеги и начальники по работе подписали кредитный договор в качестве поручителей. Это означает, что если вы по какой-то причине не сможете продолжать регулярно выплачивать взносы по кредиту, и банк не сможет покрыть ваш долг путем продажи вашей недвижимости, он сможет предъявить требование к любому из вышеперечисленным поручителей о выплате остатка суммы за счет личных средств. И если вы настолько рискуете, покупая вашу землю и обращаясь в банк за кредитом, то уж наверно вы имеете моральное право приложить все усилия к тому, чтобы условия этого кредита максимально отвечали вашим специфическим условиям и интересам. «Будьте настолько настойчивы, насколько вы чувствуете ваши требования справедливыми, но без властности или хамства», - советует Боб.

ФИНАНСИРОВАНИЕ В МОДЕЛИ КОХАУЗИНГА.

В отличие от большинства других альтернативных поселений, живые жилищные сообщества (домовладельческие общины) продают земельные участки в своих общинах на открытом рынке и строят всю инфраструктуру зараз. Некоторые из живых жилищных сообществ самостоятельно осуществляли строительные работы либо часть людей из всей группы выступала в качестве компании-застройщика.

Однако все большее число инициативных групп по созданию живых жилищных сообществ вступают в сотрудничество с профессиональными застройщиками недвижимости (девелоперами), и такого рода сотрудничество часто оказывается успешным как в плане более легкого пути изыскания финансирования, так и в плане освоения земли. В обмен на определенный процент от вашего бюджета (как правило, довольно скромный по сравнению с теми доходами, к которым привыкли коммерческие застройщики) такой профессиональный девелопер может предложить общине свой многолетний опыт, предпринимательское чутье, хорошее знание местного рынка недвижимости, помощь в финансировании на начальном этапе, а также уже сложившиеся связи с местными чиновниками из отдела территориального планирования, кредитными учреждениями, архитекторами, инженерами, строительными подрядчиками и поставщиками.

Члены группы при этом активно участвуют в планировке участка и дизайне помещений, а равно и в рекламе и продвижении проекта.

Если ваша группа планирует раздел вашей земли на индивидуальные наделы и закрепление их в собственности отдельных членов (независимо от того, будете ли вы продавать эти наделы на открытом рынке или же только внутри вашей группы), вы можете использовать некоторые из приведенных здесь методов живых жилищных сообществ, в том числе и партнерство с профессиональным застройщиком, знакомым с моделью кохаузинга. (См. Источники).

Вот краткий обзор одной из разновидностей этой модели, основанный на опыте работы Вандерланд Хилл Девелопмент Компани (Wonderland Hill Development Company) в Боулдере, штат Колорадо. Группы, сотрудничающие с этой компанией, используют три источника финансирования: средства, собранные ими самими и компанией-застройщиком, кредит на строительство и индивидуальные ипотечные кредиты.

1. Средства, собранные группой и компанией-застройщиком. Перед тем, как начинаются работы по воплощению проекта, группа должна собрать как минимум 10% (а иногда существенно больше) от его полной стоимости путем вступительных взносов участников, иногда дополняемых краткосрочными займами у более обеспеченных членов группы и другими частными займами (при этом вновь вступающие члены вносят свои взносы независимо от того, на какой стадии реализации проекта они пришли). Компания-застройщик на начальном этапе обычно также вкладывает какие-то средства в общий фонд, несет расходы по управлению проектом и накладные расходы – все это возвращается ей позже. Эти первоначальные средства используются для того, что Вандерланд Хилл Компани называет фазой определения осуществимости проекта и подготовительной фазой строительства.

В фазе определения осуществимости проекта группа определяет критерии подходящего земельного участка, рассчитывает предварительный бюджет, а также создает юридическое лицо для покупки земли (обычно общество с ограниченной ответственностью). Каждый из членов группы определяет свою кредитоспособность и получает из банка справку о возможности получения ипотеки под залог своего будущего индивидуального надела. Группа находит подходящий участок, заключает с продавцом договор об исключительном праве покупки на срок от двух до четырех месяцев и организует исследование пригодности участка для создания общины или поселения, которое она планирует. На этом этапе члены группы платят разнообразные пошлины и сборы в казну, несут расходы по поиску земли и рекламе проекта, а также платят продавцу за исключительное право покупки.

В подготовительной фазе члены группы проводят исследование пригодности участка для своих нужд и платят за все тесты, экспертизы, межевание, разрешения на строительство и на изменение разрешенного использования земли. Если они решают купить участок, они уплачивают также определенный процент покупной цены в качестве первоначального взноса и договариваются с продавцом об уплате остальной части после получения кредита на строительство, которое может состояться через несколько месяцев и даже через год. Некоторые продавцы охотно предоставляют рассрочку платежа на время всей этой подготовительной работы. Если же продавец требует все деньги сразу, то группа обычно не соглашается на покупку участка и продолжает поиски, пока не найдет землю, собственник которой готов пойти на эти условия. После решения этого вопроса группа нанимает архитекторов и инженеров для того, чтобы разработать планировку жилищного сообщества и дизайн всех построек конкретно для данного земельного участка, изучает рынок недвижимости с целью определить оптимальную цену для индивидуальных наделов (домов или квартир) в сообществе и составить уже окончательный бюджет проекта, а также рекламирует проект, привлекая в группу новых членов, и продолжает собирать средства.

2. Кредит на строительство. Этот банковский кредит используется для выплаты продавцу участка остатка покупной цены и на покрытие самых «увесистых» строительных расходов – на земельные работы, на подведение необходимых коммуникаций, на строительство дорог и парковок, строительство общего дома, а иногда также и на строительство индивидуальных жилых домов.

Кредит на строительство предоставляется только после того, как группа купила земельный участок и выполнила все необходимые для его освоения юридические формальности, сделала на профессиональном уровне план застройки участка и проекты зданий, и все ее члены получили предварительное согласие от банков на получение ипотечного кредита под залог своих индивидуальных наделов. Для получения кредита на строительство группа обращается в местные банки вместе со своим партнером – компанией-застройщиком. «Банки гораздо легче соглашаются предоставлять кредит на строительство, если дело будет вести хорошо известный местный девелопер» - отмечает консультант по кохаузингу Зев Паисс.

3. Индивидуальные ипотечные кредиты. Как правило, это стандартные 30-летние ипотечные кредиты по текущим процентным ставкам, которые оформляются, когда строительство завершено. Деньги, предоставленные по этим кредитам, используются для того, чтобы выплатить все предыдущие частные займы и кредит на строительство, а также возместить (с процентами) средства, вложенные компанией-застройщиком. Каждый владелец индивидуального надела (дома, квартиры) в жилищном сообществе теперь должен банку невыплаченный остаток стоимости этого надела (дома, квартиры), который он выплачивает, как и в любом ипотечном кредите, посредством ежемесячных платежей, включающих тело кредита и проценты.

Другие компании-застройщики, которые сотрудничают с живыми жилищными сообществами, работают несколько иначе. Крис Скоттхэнсон (см. Источники по кохаузингу) рекомендует группе сперва приобрести земельный участок, разработать его планировку и проекты построек, а затем уже обращаться к компании-застройщику и осуществлять строительство вместе с ней. «Единственный резон для сотрудничества с компанией-застройщиком, - говорит Крис, - это то, что она сможет изыскать, получить и обеспечить своим поручительством кредит на строительство».

КОХАУЗИНГ: МЕНЯЕТСЯ ЛИ СПОСОБ СОЗДАНИЯ ОБЩИН?

На настоящий момент, насколько я знаю, кохаузинг отнюдь не является дешевым вариантом. В 2002 году вступительный взнос в живых жилищных сообществах за однокомнатную или двухкомнатную квартиру с правом пользования общей инфраструктурой варьируется (в зависимости от цен на недвижимость в данном регионе) от 100 до 200 тысяч долларов. Трех- и четырехкомнатные квартиры, а равно отдельные домики – также с правом пользования общей инфраструктурой – стоят в пределах 300-400 тысяч долларов. Но зато, несмотря на то, что живые жилищные сообщества, как правило, являются самыми дорогими (в смысле вступления в них) среди общин, банки гораздо легче выдают на них ипотечные кредиты в силу того, что их члены имеют право собственности на свои индивидуальные наделы, дома или квартиры. А жилищные сообщества, сотрудничающие с профессиональной компанией-застройщиком, вдобавок могут получить кредит на строительство. В итоге, парадоксальным образом, покупка пая в живом жилищном сообществе может быть иногда – в смысле изначальных разовых вложений – сравнима по финансовой доступности со вступлением в централизованную общину с общей собственностью на единый участок земли – если сложить вступительный взнос, арендный взнос за землю и затраты на строительство своего дома, и все это без банковского кредита. (См. Главу 14).

По состоянию на 2000 год в Северной Америке насчитывались одно христианское живое жилищное сообщество, два – экологически-ориентированных с домами их соломенных блоков и автономным электричеством, а также, среди формирующихся кохаузнг-групп, были веганская община, еврейская община и еще одна группа, исследовавшая методы самофинансирования, с исключительно скромными вступительными вносами. Я думаю, что с ростом популярности альтернативных поселений все большее число общин, объединяющих людей со специфическим образом жизни, с духовными, религиозными, экологическими целями, будут выбирать модель кохаузинга (т.е. сначала собрали деньги и все построили с помощью профессионалов, а потом уже въехали жить) взамен того сложного и изматывающего пути «сделай-все-своим-руками», примеры которого мы видели на этих страницах. Основатели этих общин предпочтут отдать индивидуальные наделы и дома в частную собственность участников и оставить места общего пользования в коллективной, привлечь профессиональных застройщиков к строительству и воспользоваться банковскими кредитами вместо того, чтобы преодолевать проблемы приобретения земли, изменения ее категории зонирования, сбора средств и создания инфраструктуры исключительно собственными силами. Успехи живых жилищных сообществ, выбравших партнерство с компанией-застройщиком, могут существенно повлиять на наши представления о том, как формируются альтернативные поселения.

КАК НАСЧЕТ ГРАНТОВ И ПОЖЕРТВОВАНИЙ?

Довольно распространенным заблуждением среди начинающих инициативных групп по созданию альтернативных поселений является вера в то, что меценаты, филантропы и благотворительные фонды, услышав о прекрасной идее их будущей общины, охотно выделят гранты для покупки земли, однако в действительности, как правило, дело обстоит по-другому. Да, богатые люди и благотворительные фонды действительно часто жертвуют деньги группам и организациям, чьи миссия и видение лучшего мира близки их собственным убеждениям, однако, в основном, тем группам, которые уже могут продемонстрировать достигнутые результаты, воплощенные цели на этом пути, и лидеры которых уже доказали на прошлом опыте, что они используют деньги эффективно и ответственно. Если же ваша группа еще только встает на ноги, у вас есть вдохновляющие идеи и планы по улучшению среды обитания, служению людям или духовной трансформации, но пока еще нет истории ваших общих достижений как группы, то крайне маловероятно, что вы сумеете получить гранты и весомые пожертвования для ускорения вашего старта.

Начинать вам, скорее всего, придется своими силами. Но зато вы можете всеми силами приступать к изысканию грантов и сбору пожертвований после того, как вы купите землю для создания общины, создадите некоммерческую корпорацию по статье 501(с)3 для получения не облагаемых налогами пожертвований, продемонстрируете в течение нескольких лет ваше благотворное влияние на окружающую среду и людей, и достигнете хотя бы нескольких из заявленных общеполезных целей. Ищите грантов и пожертвований под конкретный проект с конкретным бюджетом, определенными сроками исполнения и измеримыми результатами. Если вы, к примеру, начинающее экопоселение, и вы намереваетесь обучать людей альтернативным методам строительства и использованию автономного электричества, вы можете поискать гранты в фонд строительства здания для вашего обучающего центра или в фонд волонтерской программы – так, чтобы вы смогли привлекать для строительства этого обучающего центра потенциальных студентов и волонтеров и вам было на что содержать их. Если вы получаете гранты или пожертвования, используйте деньги на те цели, которые были заявлены, и аккуратно ведите отчетные записи о расходах. Посылайте отчеты с фотографиями о том, как вы потратили деньги, и со словами благодарности вашим жертвователям. Если им понравится то, как вы распорядились полученными средствами, они могут поддерживать вас и в дальнейшем.

Община Круг Сеятелей (Sowing Circle / OAEC) получила на очень щедрых условиях два частных займа – в 40000 и 25000 долларов – в силу того, что ее основатели были хорошо известны кредиторам-спонсорам и были их коллегами по экологическому движению. Наверно, ничто так не располагает к пожертвованиям и дружеским займам, как прошлая совместная с вами общественно-полезная деятельность и та добрая репутация, которую вы заработали за время ее осуществления.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ВАШИХ ЗАЙМОВ.

Если условия ваших займов или кредитов обещают вам в перспективе нелегкую жизнь, однако сейчас получение их вам видится единственным способом приобрести землю, вам имеет смысл подумать о том, как вы могли бы в дальнейшем рефинансировать ваши долговые обязательства (помните: любой ценой нужно избегать кредитов с неустойками за досрочную выплату!). Вы не сможете долго протянуть ни с высокими ежемесячными платежами, ни с условиями, когда поначалу вы платите только проценты, а потом размеры взносов резко взлетают до небес, ни с кредиторами, которые готовы запустить процесс изъятия и продажи вашей земли при первой же просрочке платежа. Этхэвен, Лост Вэлли и Круг Сеятелей – все успешно рефинансировали свои займы, и теперь их члены дышат намного свободнее.

Я уже писала выше, как основатели Этхэвен рефинансировали свой долг через год после покупки земли, создав свой внутренний банк - Фонд земельных паёв. И это было очень правильное решение.

Основатели переоценили количество новых членов, которые вступят в поселение в течение следующих нескольких лет, и в итоге, когда приток вступительных взносов иссяк, Этхэвен оказалось не в силах одновременно выплачивать долги кредиторам и продолжать строительство на участке. Поэтому поселение целых три года платило своим заимодавцам только проценты и направляло оставшиеся средства на создание необходимых дорог и построек. Поселенцы никогда не смогли бы позволить себе подобное с теми условиями, на которых был получен первоначальный заем.

Как мы помним из 1 Главы, община Лост Вэлли в течение первых двух лет не выплачивала ничего по двум 100-тысячным займам от основателя Кеннета Махаффи, а в следующие 4 года выплачивала ему по 30000 долларов ежегодно – 20000 в качестве процентов и 10000 на погашение основного долга. Таким образом, к 1995 году всего было выплачено 120 тысяч, но сумма долга уменьшилась лишь на 40 тысяч долларов. К этому моменту Кеннет уже не жил в общине и вообще все больше утрачивал интерес к проекту, так что, в конце концов, он пожелал, если это возможно, получить остаток долга на руки и уйти. И тогда, в 1995 году община взяла 125-тысячный заем от Фонда револьверных кредитов¹⁰¹ Каскадия (Cascadia Revolving Loan Fund) и еще один частный заем на 150 тысяч от друзей, которые состояли в совете директоров некоммерческой корпорации Лост Вэлли. Эти 275 тысяч долларов были использованы на то, чтобы частично погасить 160-тысячный долг перед Кеннетом, а также на дополнительные улучшения на участке. В 1998 году община провела второе рефинансирование, заняв 161000 долларов у друзей и единомышленников, и окончательно расплатилась с Кеннетом и с фондом Каскадия. На настоящий момент Лост Вэлли по-прежнему платит ежегодные платежи по этому займу, но теперь кредиторами являются люди, которые всеми силами поддерживают проект и вряд ли станут требовать продажи земли, если в общине вдруг наступят трудные времена. По мере расширения своей деятельности община взяла также еще несколько займов на строительство и улучшение участка. По состоянию на 2002 год, общий долг Лост Вэлли перед примерно 15 различными кредиторами составляет 360 тысяч долларов, а совокупный ежемесячный платеж по займам и процентам – около 3500 долларов.

Община Круг Сеятелей (Sowing Circle) начала с 700-тысячного долга под 6,7% годовых перед продавцом земли и двух частных займов на 40 и 25 тысяч под 5% каждый. По всем этим займам первые пять лет допускалось выплачивать только проценты. В течение первых четырех лет община выплачивала по этим займам приблизительно по 37500 долларов ежегодно, но на пятый год участники группы поняли, что необходимо рефинансировать заем, пока не наступило резкое увеличение размера платежа, ожидаемое в 2000 году. К этому моменту Оксидентальский Центр Экологии и Искусств уже на протяжении четырех лет проводил обучающие занятия по органическому земледелию, сохранению негибридных семян, пермакультурному дизайну и другим аспектам устойчивого развития и приобрел хорошую репутацию в округе. Многие участники семинаров приезжали повторно, а некоторые стали друзьями Центра и регулярно волонтерили на посадках деревьев и других коллективных работах. К одному из таких друзей (точнее, к одной из подруг) и обратился Дэйв Хенсон с предложением о рефинансировании займа. Женщина была рада помочь общине своими деньгами, и в итоге вместе с Дэйвом они разработали условия миллионного рефинансирующего займа на срок 30 лет под 6,85 процента годовых. На полученные деньги община расплатилась с прежними кредиторами (765 тысяч), провела некоторые капитальные улучшения на участке и пополнила свой резервный фонд. После этого рефинансирования ежемесячный платеж общины составил 5565 долларов на 11 человек, т.е. 515 долларов на одного участника.

КАК ФИНАНСИРОВАНИЕ ВЛИЯЕТ НА ДОЛЮ В СОБСТВЕННОСТИ И НА ПРАВО ГОЛОСА.

Предполагается, что за месяцы до того, как вы начинаете собирать средства, вы уже приняли решение о том, каковы должны быть вклады основателей в покупку земли, и каково будет соотношение сделанного каждым участником вклад