Выбор земли: как найти именно то, что вам нужно

В предыдущей главе мы видели, что разные общины покупали разную землю – чистое поле, землю с несколькими готовыми постройками и какой-то инфраструктурой, полностью готовую недвижимость «под ключ». Каждая из описанных групп нашла для себя место, где было все то, чего она искала, за исключением разве что Этхэвен (Earthaven), где вторичная группа не выбрала частично застроенную землю, как предполагали первоначальные основатели. Из опыта этих и других групп мы можем узнать очень много о том, что нужно делать для того, чтобы найти именно «свою землю» - реалистичное определение критериев желанного места, процесс самого поиска, важность заблаговременного широкого исследования рынка недвижимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРИТЕРИЕВ ВАШЕГО МЕСТА.

Одно из важнейших условий для получения желаемого – это заранее получить ясное, реалистичное представление о том, где и какую землю вы ищете, и о возможных препятствиях и ограничениях, которые могут возникнуть. Вот пять ключевых вопросов, на которые вам следует ответить:

1. В каком регионе или городе (для городских общин) хотела бы жить ваша группа? Почему?

2. Сколько земли вам необходимо?

3. Нужна ли вам чистая земля или земля с постройками и инфраструктурой?

4. Сколько вы предполагаете заплатить за эту землю? Сколько вы предполагаете потратить на ее освоение и строительство?

5. Сколько средств есть у вас в наличии? Как вы намереваетесь изыскивать средства на покупку земли и ее освоение?

СКОЛЬКО ЗЕМЛИ ВАМ НУЖНО?

Количество необходимой вам земли будет зависеть от целей вашей общины, от предполагаемого общего числа членов, от плотности населения, допускаемой местными нормами зонирования, а также, если речь идет о Западе США, от количества доступной воды.

Конечно же, все может измениться, стоит вам начать поиск. Размеры участков, которые вы найдете, и цены на них, вполне вероятно, заставят вас пересмотреть ваши первоначальные планы. Так, основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle) поначалу предполагали потратить не более 500 тысяч долларов, но фактически заплатили почти вдвое больше, потому что нашли полностью готовую недвижимость со всеми нужными постройками. Более крупный или, напротив, меньший размер найденного земельного участка может побудить вас пересмотреть планируемое число жителей и индивидуальных наделов. Многие домовладельческие общины, к примеру, увеличивали число планируемых индивидуальных участков на 10 и более, потому что оказывалось, что они недооценивали стоимость земли (или стоимость ее освоения и строительства). Поэтому им пришлось, чтобы сохранить цены на участки на доступном уровне, распределять свои расходы на большее число семей.

РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ!

Расположение вашей земли – это во многих отношениях ключевой фактор, от которого зависит очень многое. К примеру, допускают ли нормы местного зонирования планируемые вами виды деятельности (животноводство, коммерческое сельское хозяйство, легкое производство, массовые мероприятия) или планируемую плотность населения (индивидуальные участки, односемейные дома, многосемейные дома)? Если нет, то во что вам обойдется получение соответствующих разрешений?

Если вы не собираетесь переносить на территорию поселения ваш уже действующий бизнес или работать дистанционно, то насколько легко вам будет найти заработок в данной местности? Каков в этом районе уровень цен и заработной платы? Сколько времени может занимать поездка до места работы и каковы будут транспортные расходы? Соответствует такой режим работы ценностям вашей общины?

Оцените вашу потребность в близости городов и социальной инфраструктуры. Далеко ли до ближайшего аэропорта или до больницы? Если у вас есть общепоселенческое или частное предприятие, то каков местный рынок для сбыта ваших товаров и услуг? Каковы возможности транспортировки грузов, где расположена и как работает почта? Если кто-то из вас намеревается работать удаленно, то как обстоят дела с местными телефонными линиями и возможностями беспроводной связи? Как насчет доступа на сельскохозяйственные рынки и ярмарки, CSA фермы⁷³, продовольственные кооперативы или магазины диетических товаров? Насколько далеко находится школа, высшие учебные заведения, возможности дополнительного образования? Каковы возможности культурного отдыха, есть ли поблизости театры, библиотеки, музыкальные учреждения?

ЧИСТАЯ ЗЕМЛЯ: НИЖЕ НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА, ГОДЫ ТРУДА.

Дансинг Рэббит и Этхэвен купили практически чистую землю, хотя и там, и тут была подъездная дорога и одна-две нежилых хозпостройки. Оба поселения получили один и тот же набор преимуществ и недостатков.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

• Насколько это позволяют нормы местного зонирования и строительные нормы, имея чистую землю, вы можете распланировать вашу территорию с учетом ваших ценностей или в соответствии с принципами экологической устойчивости. К примеру, как Дансинг Рэббит и Этхэвен, вы можете сгруппировать ваши постройки так, чтобы создать уют и стимулировать общение между жителями; использовать пермакультурный дизайн для того, чтобы усилить полезный эффект от естественных ниш и убежищ, энергии, воды, плодородной почвы; построить энергоэффективные дома с пассивным солнечным обогревом. Когда вы начинаете на чистом участке, вам не придется иметь дело с последствиями неумелого дизайна или некачественного строительства.

• Формируя свое пространство, вы вложите в вашу землю свои индивидуальные чувства и энергии, сможете выразить ваш эстетический вкус – вместо того, чтобы жить в уже сложившейся атмосфере, которая может оказаться для вас в чем-то чуждой.

-------------------------------------

⁷³ CSA (читается: «Си-Эс-Эй») – аббревиатура от Community Supported Agriculture – букв. «Сельское хозяйство, поддерживаемое общиной». Представляет собой систему, объединяющую фермеров и потребителей посредством покупки потребителем доли в активах фермы, которая дает ему право на соответствующую долю в урожае. Потребители вносят оговоренные взносы каждый год перед началом посевных работ, покрывая издержки предстоящего сезона, а потом, по мере созревания культур, получают свою долю урожая. Большинство SCA-ферм обеспечивают в течение летнее-осеннего сезона еженедельную доставку собранных плодов потребителям. В некоторых потребители лично участвуют в сборе урожая. (См. http://www.yourguidetogreen.com/learn/articles/community_supported_agriculture). – прим. перев.

• Вы платите меньше при покупке. Если ваша группа на начальный момент имеет не слишком много средств, но не ограничена во времени с тем, чтобы создавать необходимую инфраструктуру по мере того, как вы сможете себе это позволить, покупка чистой земли была бы идеальным вариантом. И хотя для того, чтобы превратить купленный участок в место, где вы все сможете жить, вам потребуется потратить гораздо больше, чем вы заплатите за саму землю, но зато уже сейчас вы можете начать действовать (и уже сейчас есть что показывать потенциальным новым членам).

НЕДОСТАТКИ ЧИСТОЙ ЗЕМЛИ:

• Процесс освоения и строительства инфраструктуры – дороги, электрические линии или автономные источники энергии, колодцы или водопровод, канализация и система отвода сточных вод, строительство домов и общественных зданий – все это потребует гораздо больших расходов (в два раза? в три раза?), чем если бы вы купили освоенный участок со всеми теми же самыми вещами в готовом виде, потому что изготовление нового всегда стоит дороже, чем то, что было построено даже всего лишь несколько лет назад.

• Освоение земли и строительство, как правило, означает полную занятость на месяцы и годы для многих людей, будь то нанятые профессиональные строители или члены общины. Если вы планируете делать основную работу самостоятельно, то может ли часть людей в вашей группе позволить себе взять отпуска или уволиться с работы на шесть месяцев, на год? Есть ли в вашем фонде развития средства для оплаты труда ваших людей?

• Освоение чистого поля может занять намного дольше времени (в три раза?), чем вы первоначально планировали. Не исключено, что целый год или даже несколько лет вам придется ждать возможности элементарно поселиться на вашей земле. Если в вашей общине планируется образовательный центр или другая общественно-полезная деятельность, вам может потребоваться несколько лет для того, чтобы действительно суметь взяться за это дело. Так, основатели Этхэвен купили землю в декабре 1994 года. К концу следующего года они расчистили от леса небольшую площадку и поставили навес для проведения встреч, собраний и семинаров, а также три небольшие хижины для волонтеров – все это без электричества и водопровода. К концу второго года (1996) они расчистили еще некоторую территорию, сделали вторую дорогу, построили общую столовую с электроснабжением от солнечных батарей и водопроводом, сделали компостный туалет и еще несколько домиков для волонтеров. К концу третьего года (1997) они сделали еще несколько дорог, построили новые домики, увеличили мощности своей автономной электросети, однако к этому времени всего лишь несколько членов общины и волонтеров жили на земле постоянно. В пятый год (1999) было сделано еще несколько дорог и в основном построен Общий Дом, который начал работать, но фактически достраивался еще после этого. Еще несколько членов общины переселились на землю, живя в маленьких домиках и разного рода времянках. К концу 2002 года, по истечении восьми лет после покупки земли, только один настоящий дом для постоянного проживания был полностью готов, и еще несколько находились на разных стадиях строительства. И пройдет еще не один год, прежде чем основатели Этхэвен будут жить в том процветающем экопоселении на 150 взрослых жителей, о котором они мечтали в начале 1990-х.

• Этап освоения земли и активного строительства может быть тяжелым и изнурительным и может привести к выгоранию энтузиазма, конфликтам, ссорам и даже уходу части участников. Посмотрите на то, сколько семей распадается в процессе строительства нового дома, и умножьте это в разы!

ЗЕМЛЯ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ: ЭЛЕКТРИЧЕСТВО, ТУАЛЕТЫ, БАНЯ.

Поселения Щедрый Рассвет (Abundant Down) в Вирджинии и Зендик Артс (Zendik Arts) в Северной Каролине, Нью Вью Кохаузинг (New View Cohousing, букв. “Новый Образ») в Массачусетсе и Хайер Граунд Кохаузинг (Higher Ground Cohousing, букв. «Вышняя Земля») в Орегоне - приобрели для создания своих общин старые фермы. Иден Ранч (Eden Ranch) в Колорадо купили бывшее «лётное ранчо» со взлетной полосой (переоборудовав самолетный ангар в Общий Дом). Община, которую я называю «Страна Мечты» (Pueblo Encantada) (см. Главу 18), выкупила часть бывшей барской усадьбы с помещениями для прислуги.

Многие городские живые жилищные сообщества поступали подобным же образом. Дойл Стрит (Doyle Street) в Калифорнии, близ Сан-Франциско, купили товарный склад. Монтерей Кохаузинг (Monteray Cohousing) в Миннеаполисе – здание Георгианского клуба⁷⁴; Олд Окленд Кохаузинг (Old OakLand Cohousing) – старинное здание рынка; Саутсайд Парк (Southside Park) в Сакраменто и Тэмескал (Temescal) в Окленде купили старинные дома викторианского стиля; Тэрра Фирма (Terra Firma, букв. «Твердая Земля» или «Твердая Почва») в Оттаве – ряд из шести домов XIX века; Триллиум Холлоу (Trillium Hollow) в Портланде – современное административное здание, построенное в 1980-х. Наверно, способов купить и переоборудовать под нужды общины уже готовые постройки, существует столько же, сколько существует построек.

Основатели Щедрого Рассвета поначалу предполагали купить чистую землю, но впоследствии, уже испытав на практике все прелести процесса строительства поселения, они ужасались мысли о том, что было бы, если бы они действительно выбрали этот вариант. «Как мы могли думать, что хотим начинать на земле совсем без построек? – вспоминает Вельма Канн. - Без душа и теплого туалета? Чем мы тогда думали?»

Я в свое время участвовала в двух небольших поселенческих проектах на территории около 10 акров (4 Га) каждый; первый в чистом поле, второй – с уже существующим домом и некоторыми удобствами. В первом случае мы заплатили 10000 долларов за то, чтобы проложить водопровод от местного садового кооператива и еще тысячи за то, чтобы подвести электричество и обсыпать дорогу. Мы потратили первые семь месяцев на беготню по инспекторам и получение разрешений, на прокладку дороги и обустройство минимального быта в нашем перевезенном на поле старом вагончике, где потом четверо из нас теснились три года (я спала на улице, в палатке), пока мы очень медленно строили наш дом. Во втором случае мы сразу вселились и начали жить, и за 18 месяцев успели выкопать второй колодец, установить солнечные батареи, расширить огород, а также построить два сарая и еще один четырехкомнатный коттедж.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЗЕМЛИ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ:

• При наличии уже готовых строений, воды и электричества вы получаете на своей земле «стартовый лагерь». Один или несколько человек или семей могут уже сразу жить здесь постоянно и присматривать за территорией и хозяйством. Людям есть, где спать и

-------------------------------

⁷⁴ Георгианцы (Georgian poets) – литературное течение, сложившееся во время 1-й мировой войны по инициативе Р.Брука (Rupert Brooke) и Дж.Дринкуотера (John Drinkwater) и просуществовавшее до 30-х. Целью группы было расширение круга читателей поэзии. Многие произведения её членов были посвящены описанию ужасов войны. В группу входили Дж.Мейсфилд (John Masefield), Р.Грейвс (Robert Graves), А.Э.Хаусман (A.E.Housman), Харолд Монро (Harold Monro), Э.Марш (Edward Marsh), У.Де ла Мэр (Walter De la Mare). Название по имени правившего в Англии с 1910 по 1936 короля Георга V (George V). – прим. перев. (по материалам словаря Americana).

обедать, пока они не построили собственные дома. Имеющийся на земле дом (гараж, ангар, конюшня) может быть приспособлен к роли общего дома с общей кухней, баней, гостиной, местом для стирки и сушки белья.

• Вы, наверняка, сэкономите деньги в долгосрочном плане, поскольку готовые постройки и инфраструктура обойдутся вам дешевле, чем если бы вы начали создавать все это с нуля.

• Поскольку вам все равно придется строиться и планировать имеющееся свободное пространство, вы имеете многие из преимуществ чистой земли: возможность проектировать и обустраивать место в соответствии с вашими представлениями, ценностями, идеалами и художественным вкусом.

НЕДОСТАТКИ ЗЕМЛИ С ИНФРАСТРУКТУРОЙ:

• Вам понадобится собрать больше денег изначально.

• Поскольку вам придется заниматься дополнительным строительством и реконструкцией, вы получаете многие из недостатков чистой земли – большие расходы, больше затрат труда и времени, риск нервного перенапряжения.

ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ «ПОД КЛЮЧ»: ВЪЕЗЖАЙ И ЖИВИ (С ОПУСТЕВШИМ КОШЕЛЬКОМ).

Предположим, что вы решили найти уже полностью обустроенное местечко, где уже имеется вся или почти вся инфраструктура, которая нужна вам для жизни вашей общины.

В этом случае вам стоит поискать старые лагеря Христианской Молодежной Ассоциации (YMCA), скаутские лагеря, конференц-центры, школы, церковные и монастырские комплексы и лагеря. «Во многих случаях, изучая подобные объекты, вы можете найти именно то, что вам нужно, и на весьма выгодных условиях, - говорит Дэйв Хенсон, основатель Круга Сеятелей. – Особенно, если место обесценилось для владельца из-за того, что постройки сильно износились или стали тесноваты, или из-за того, что земельный участок в целом слишком мал, имеет неудобную форму или лишен красивого вида».

Многие общины купили и реконструировали объекты подобного рода. Как мы уже знаем, Круг Сеятелей/OAEC купили и переоборудовали бывший образовательный центр-интернат, а Лост Вэлли досталось место, которое до них уже было большим общинным поселением. Шеноа Ритрит в округе Мендосино, штат Калифорния, приобрели бывший детский лагерь. Хэнк Обермейер купил для Марипоза Гроув восемь квартир в трех готовых зданиях.

ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «ПОД КЛЮЧ»:

• В долгосрочном плане это обойдется вам дешевле, чем если бы вы строили все то же самое заново.

• После необходимого ремонта и переоборудования вы можете сразу же вселяться и разворачивать вашу деятельность в полном масштабе. Если вы планируете вести образовательную или другую общественно-полезную деятельность, вы можете приступить к делу практически сразу.

НЕДОСТАТКИ ПОКУПКИ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «ПОД КЛЮЧ»:

• Поскольку стоимость готовой недвижимости, как правило, высока, то вам, вероятно, придется несколько лет жить в крупных долгах, что может сильно ограничивать вашу свободу в выборе деятельности.

• В некоторых случаях стоимость реконструкции или перепланировки старых зданий может оказаться настолько несоразмерной, что дешевле оказывается построить новые с нуля (если, конечно, вы не покупаете эти старые здания за цену в разы ниже рыночной, как Лост Вэлли).

• Вы можете купить место, планировка которого неудобна для общинной жизни и активного взаимодействия. К примеру, постройки могут быть слишком разбросаны по местности, или неудачно ориентированы относительно друг друга, или не давать необходимого пространства для каких-либо общих мероприятий или сооружений. Недвижимость может быть неудачно спроектирована с точки зрения экологической устойчивости: к примеру, самые ровные и удобные для земледелия участки могут быть заняты постройками или автомобильной парковкой; огород размещен слишком далеко от дома; дома находятся на вершине холма вместо того, чтобы быть расположенными на середине склона (в самой теплой и защищенной от ветра зоне).

• На вашей земле могут оказаться в принципе плохо построенные здания – потребляющие немерянное количество энергии, недоступные для солнечного света (скажем, построенные на северном склоне), плохо утепленные, в которых зимой будет холодно, а летом – слишком жарко. Лост Вэлли, к примеру, досталась совершенно нелепо спланированная канализация, которая лопалась после каждого крупного дождя, а также несколько домиков в лесу без утепления и с плоскими крышами, которые, хотя и смотрелись прелестно внешне, отсыревали насквозь и покрывались плесенью каждый влажный сезон.

• В помещениях, где до вас какое-то время никто не жил, вы можете обнаружить гнезда термитов, засилье грызунов, лопнувшие от морозов трубы, протекающие крыши или поврежденную от избытка влаги внутреннюю отделку.

• Вам, возможно, придется жить в помещениях, наполненных чуждой энергетической атмосферой или не гармонирующих с вашим эстетическим вкусом.

• Вы можете по уши погрузиться в долги, стараясь распределить слишком большие платежи по кредитам на слишком небольшое количество участников, вплоть до того, что все ваши заработки будут уходить на уплату процентов без шансов на уплату основного долга. Это ожет привести вас к такому отчаянию, что вы начнете зазывать новых членов не среди тех, кто разделяет ваш образ и ценности, а среди тех, кто, на ваш взгляд, сможет облегчить финансовое бремя, под которым вы себя погребли.

ЧИСТАЯ ЗЕМЛЯ И «ЗЕМЛЯ С БУМАГАМИ».

Почему некоторые земельные участки стоят в три или даже четыре раза дороже, чем другие аналогичные участки того же размера? Цена чистой земли зависит не только от ее размера, но и от ее юридического статуса, т.е. вида разрешенного ее использования.

Во-первых, если участок входит в зону города или округа, отведенную, в соответствии с генеральным планом, под интенсивную застройку, он будет стоить гораздо больше, чем участок в зоне с ограниченным освоением⁷⁵.

Во-вторых, если собственник земли уже получил необходимые разрешения и согласования на определенный вид размежевания и застройки – с выделением мест для дорог и улиц, коммуникаций и другой инфраструктуры, и составлением соответствующего плана, - то, хотя земля внешне выглядит точно так же, теперь это «участок с бумагами», который стоит значительно дороже для потенциальных застройщиков в силу того, что дорогой и отнимающий немало времени процесс документального оформления завершен.

Если ваша группа нашла привлекательный для вас участок, на который уже сделаны бумаги, однако вы не собираетесь использовать его в соответствии с утвержденным планом застройки, откажитесь от этого варианта и продолжайте поиск. Нет никакого смысла платить вдвое или втрое дороже за разрешения, которые никоим образом не способствуют вашему будущему процессу освоения земли.

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ: КАК ЭТО ДЕЛАЮТ ПРОФЕССИОНАЛЫ.

Как вы уже, наверно, поняли, независимо от того, какого рода недвижимость вы ищете, процесс ее поиска, как и сбор средств на ее покупку, может стать для кого-то из вас занятием на полное рабочее время.

Было бы вполне неплохо выбрать одного или двоих человек из вашей группы для того, чтобы они могли на какое-то время полностью посвятить себя этому вопросу, поскольку не исключено, что, параллельно с вами, за теми же самыми объектами недвижимости могут охотиться и коммерческие застройщики, которые заняты этим весь рабочий день. Земля, пригодная для создания альтернативного поселения, может оказаться, с их точки зрения, ничуть не менее желанной для коммерческой коттеджной застройки. Поэтому, если вы можете себе это позволить, поступите так, как поступили Дансинг Рэббит, Этхэвен и Круг Сеятелей/OAEC, и сделайте поиск земли для одного или нескольких членов вашей группы на какое-то время основной (и оплачиваемой) работой.

Коммерческие застройщики и профессиональные риэлторы используют следующие средства и стратегии для того, чтобы получить за свои деньги самое ценное (и вам нет никакого резона отказываться от применения их опыта):

- Определить сумму, которую ваша группа сможет вложить (включая возможность займа). Независимо от того, будете ли вы покупать землю в рассрочку, брать частные займы или ипотечный кредит в банке или ином кредитном учреждении, знание собственной заемной способности заранее позволит вам определить ценовой диапазон, а также необходимость привлечения дополнительных людей в вашу группу для усиления вашей финансовой мощи.

- Изучить примерный ассортимент и разброс цен в избранной вами местности – так, что вы сможете различать, является ли цена за конкретный объект завышенной или заниженной относительно среднерыночной – независимо от того, планируете ли вы работать вместе с риэлтором или самостоятельно.

--------------------------------------------

⁷⁵ Американские нормы зонирования (Zoning regulations) примерно соответствуют российскому разграничению земель на категории и виды разрешенного использования. Подобно тому, как, по российскому законодательству, не разрешается застройка сельскохозяйственных земель, точно так же и, по законодательству США ограничена застройка земель, входящих в зону с ограниченным освоением (restrictive development). – прим. перев.

- С этими знаниями начинать собственно поиск и исследовать все объекты, соответствующие вашим критериям, вне зависимости от того, продаются ли они в настоящий момент или нет.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАШЕЙ ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ.

Опытные риэлторы рекомендуют заблаговременно, перед началом поиска земли, получить информацию в вашем местном банке или ином кредитном учреждении о максимальной сумме, на которую вы можете получить кредит (даже если вы не собираетесь этого делать).

Для этого каждый член вашей группы должен будет предоставить сведения о:

1) общем ежемесячном доходе;

2) общих активах и сбережениях;

3) общей сумме своих долгов;

4) общей сумме ежемесячных платежей по этим долгам.

Имея на руках эти сведения, вы можете посетить несколько кредитных учреждений и навести справки о возможности получения кредита. Спросите о различных видах займов, о процентных ставках, а также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» - но не как «общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».

Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной заемной способности. Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу, вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000 долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с человека.

Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену 445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.

Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.

К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов, верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800-$500=$5300).

Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю) каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю (непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени.

Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости.

Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать, на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него подходящего покупателя. ………………; Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы⁷⁶ и возит потенциальных покупателей для его осмотра. Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем, разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с продавцом, но и с агентом.

-----------------------------------------

⁷⁶ Мультилистинговая служба (Multiple Listing Service (MLS); в России зачастую используется сокращение ЕМЛС, что расшифровывается как единая мультилистинговая система) – это компьютеризированный список всех домов, выставленных на продажу в каком-либо районе. Обычно риэлтор платит определенную сумму денег, и ваш дом вносится в списки MLS. Хотелось бы отметить, что единая мультилистинговая система – это основное место поиска покупателями и агентами жилья по определенным параметрам. MLS стала своеобразным стандартом в сфере недвижимости и не один уважающий себя риэлтор не станет заниматься куплей и продажей, не прибегая к помощи этой системы. Единственные брокеры жилья, которые не прибегают к помощи этой системы – это люди, занимающиеся домами знаменитостей, известных политиков и других важных персон. (http://www.good-dom.com/index.php?id=74) – прим. перев.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так, как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский» контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько-то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского» контракта без каких-либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например, справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое согласие.

Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами. Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей (Sowing Circle), и написать формальное письмо всем агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов⁷⁷ или Мультилистинговой службы, а также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике. Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись: «Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно соответствующего представленному описанию». Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9).

Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по-настоящему помочь вам.

МЕТОД B: САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите. Для этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

1. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе. Эти отчеты составляются риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

2. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой, распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом соответствующей компании, который может их вам предоставить).

----------------------------------

⁷⁷ В США слово «риэлтор» (realtor) не эквивалентно слову «агент по продаже недвижимости», как в России, а является зарегистрированным товарным знаком и обозначает только тех агентов, которые являются членами Национальной Ассоциации Риэлторов (National Association of Realtors), которая объединяет специалистов по работе с недвижимостью и, одновременно, следит за профессионализмом, порядочностью, законопослушностью и этикой своих членов. Если специалист, ведущий свою деятельность на рынке недвижимости, не выполняет правила организации, то он исключается из ее рядов. Для вступления в Ассоциацию требуется пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен. Ассоциация имеет свои местные отделения (Boards of Realtors). Двадцатипятилетняя деятельность Национальной Ассоциации Риэлторов в США и придала понятию "риэлтор" (realtor) оттенок компетентности и авторитетности по сравнению с обычным "агентом по недвижимости". (см., например, http://www.realcoming.com/2009/05/blog-post_22.html) – прим. перев.

3. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы (County Registrar of Deeds).

4. Базы данных о последних проданных объектах недвижимости и их ценах, а также текущих объектах на рынке и запрашиваемых за них ценах. Эти базы данных ведутся для собственных нужд местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также сможете получить к ним доступ.

5. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на землю в интересующем вас районе.

В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете также попросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.

Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они относятся и кому принадлежат.

Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, - как говорит Боб, - вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.

«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».

РАБОТА С ЮРИСТОМ, СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИМСЯ НА СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

«Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью (real estate lawyers), могут оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!» Такой юрист может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа, заказать в титульной компании (title company, escrow company) проверку доброкачественности прав продавца⁷⁸, а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли-продажи.

Заплатите вашему юристу 30-50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут»⁷⁹.

В некоторых штатах заключение договоров купли-продажи недвижимости производится непосредственно в офисах у юристов по недвижимости (real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим представителем при заключении договора.

Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», - предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48 (сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».

------------------------------------

⁷⁸ Поскольку в США очень широко практикуется множественный залог недвижимости в обеспечение долговых обязательств (т.е. один объект недвижимости может быть обременен десятками, если не сотнями долговых обязательств) и, кроме того, обычной является практика, когда публичные долги (по налогам, обязательным страховым платежам и т.п). также в случае неуплаты «вешаются» на недвижимое имущество должника, то любая покупка недвижимости требует тщательной проверки ее «чистоты», или «доброкачественности», т.е. отсутствия долгов, которыми обременен соответствующий дом или земельный участок. Такой проверкой занимаются специальные организации – титульные компании (title companies, escrow companies). Титулом называется документ, который отражает местоположение и идентификационный номер участка, и к которому в качестве приложений присоединяются залоговые обязательства на данный объект недвижимости. Существуют также титульные страховые компании (title guaranty companies), которые после проведенной проверки «доброкачественности» недвижимости выдают страховой полис гарантирования титула и берут на себя обязательство о возмещении любого убытка владельцу, который может произойти в результате выявившихся в последующем неучтенных обременений этой недвижимости. (См. http://www.marketprofit.ru/doc/third-mortgage-title-guaranty-company-investitsii-slovar-terminov.htm). – прим. перев.

⁷⁹ Американская пословица «squeaky wheel gets the grease» используется со смыслом «настойчивый проситель скорее получит помощь, чем робко ожидающий». – прим. перев.

ВЕДЕНИЕ ПОИСКА (С РИЭЛТОРОМ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО).

Помимо очевидных мест, из которых можно узнать о предложениях на рынке недвижимости – таких, как местные газеты, бесплатные публикации риэлторских агентств, знаки «Продается» на стенах домов и издания местных организаций «из рук в руки без посредников»⁸⁰, будьте готовы к тому, чтобы прочесать каждую дорогу в интересующем вас направлении на собственной машине, как это делают агенты по недвижимости и любые серьезные застройщики. Сверяйте карту с дорожными указателями и адресами на почтовых ящиках. Выйдите из машины, залезьте на ее крышу, если потребуется, или захватите с собой стремянку или складную лестницу, чтобы забраться повыше и получше рассмотреть местность.

Спрашивайте соседей о близлежащих участках, которые могут представлять интерес: «Вы не знаете, где границы этого участка?», «Не подскажете, кто его владелец и как его найти?» Проверьте информацию о перспективных участках в местной администрации или в окружном суде: когда они в последний раз продавались и за какую сумму. Вся эта работа, конечно, потребует времени, но она даст вам точные знания из первых рук и позволит вам чувствовать себя на равных с профессиональными застройщиками, знающими эту местность лучше вас или так же.

Подобно Дансинг Рэббит и Кругу Сеятелей, вы можете написать письма, обзвонить по телефону или лично навестить владельцев интересующих вас участков или их соседей по земле, если вам не удалось сразу выйти на владельца. Вы можете начать разговор, например, так: «Здравствуйте, можно с вами поговорить? Вы знаете, у вас есть изумительная ферма/ранчо/участок в районе... Мы с группой друзей как раз ищем что-то подобное для того, чтобы завести ферму/пасеку/сад (или еще что, что вы намереваетесь делать). Вы случайно не знаете о каких-либо подобных вашей фермах/ранчо/участках в районе..., хозяева которых согласились бы их нам продать?» Такой подход, весьма вероятно, побудит хозяев открыть вам двери, пригласить на чай, показать вам участок и, может быть, даже рассмотреть вопрос о продаже вам своей земли. Но, может быть, и нет. Думаю, вы встретите немало прекрасных людей, обращаясь к хозяевам с подобным вопросом, и узнаете немало интересного о районе и местных людях, однако будьте готовы и к тому, что вам могут ответить холодно или сердито выставить за дверь. Не расстраивайтесь и спокойно продолжайте поиск.

Как это случилось с Дансинг Рэббит, вы можете найти участок, собственник которого живет далеко от своей земли. Вы можете порасспрашивать соседей: «Подскажите, пожалуйста, кто присматривает за этим участком земли?» или «Вы случайно не подскажете, как можно связаться с владельцем?»

Как только у вас на примете оказались несколько участков, которые кажутся вам наиболее подходящими, самое время исследовать их более подробно.

ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные, поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав

---------------------------------------------

⁸⁰ for-sale-by-owner-organizations – организации, собирающие и публикующие частные объявления о покупке и продаже недвижимости без посредников и без комиссионных вознаграждений. Пользование публикуемой ими информацией позволяет иногда существенно экономить при покупке недвижимости по сравнению с вариантом обращения в риэлторское агентство. См. http://www.fsbopublishers.org. – прим. перев.

и интересов местных жителей от потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и нормы зонирования.

Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности будут допускаться и стимулироваться в данном районе.

Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду использования – такие, как необрабатываемая сельская земля (rural land), земля для личных подсобных хозяйств (rural-residental land), земля для жилищной застройки (residential land), земля для коммерческой застройки (commercial land), земля для промышленной застройки (industrial land) и сельскохозяйственная земля (agricultural land). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.

Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, - это отдельная система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек, плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и т.д).

Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны (rezoning), исключение из правил зонирования (zoning variance), разрешение на особый вид использования (conditional use permit, special use permit, non-conforming use permit) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо окружного или городского совета⁸¹. Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на участке деятельность удовлетворяет определенным требованиям, способствуют достижению целей развития округа или города, определенных Генеральным Планом, или предлагает местным жителями определенные преимущества, например, дополнительную парковку для автомобилей, незастроенное парковое пространство, особо охраняемую природную территорию и т.д.

Иногда исключения из норм зонирования даются напрямую органами местной власти, однако чаще процедура включает в себя публичные слушания, на которые приглашаются потенциальные соседи предполагаемого нового проекта для того, чтобы высказать свою поддержку или возражения против него.

---------------------------------

⁸¹ окружной совет (county board) - орган самоуправления в округе. В разных округах США используются до 27 названий этого органа, в том числе "совет уполномоченных" (board of commissioners), "наблюдательный совет" (board of supervisors) и др. Обычно состоит из 3-5 человек, избираемых на местных выборах. В нескольких округах совет состоит из окружных судей (county judges) и в этом случае именуется "окружным судом" (county court). Совет наблюдает за соблюдением законности в округе, вводит местные налоги, назначает окружных чиновников и иной персонал. Городской совет (city council) - орган выборного городского самоуправления. Роль его различается в нескольких основных системах городского самоуправления в США. – прим. перев.

Поскольку чиновники, принимающие решения, являются выборными, мнение соседей, т.е. потенциальных избирателей, обычно имеет большой вес на принимаемое ими окончательное решение. Соседи способны либо позволить состояться, либо завалить проект развития вашей будущей общины и, таким образом, повлиять на то, захотите ли вы вообще покупать тот или иной участок земли.

ИЗУЧЕНИЕ ПОДХОДЯЩИХ УЧАСТКОВ.

Предположим, что при помощи риэлторского агентства или самостоятельно вы нашли несколько подходящих вариантов, которые удовлетворяют вашим критериям. Однако само по себе то, что участок земли красиво выглядит, еще не означает, что он идеальное место для вашей общины на долгие годы.

Поэтому вам необходимо начать дальнейшее исследование, включающее такие вопросы, как доступ к воде (если это сельский участок), потенциальные опасности для желаемого направления освоения участка со стороны природной стихии или чьих-либо планов, вопросы зонирования, прав на землю и ограничений в ее использовании, характер и отношение соседей, возможности изыскания средств на покупку и освоения этого конкретного участка.

Узнайте о возможности получить в отношении участка справку о рисках (Owner’s Disclosure Statement) (обязательную сегодня во многих штатах) или иной подобный документ, описывающий возможные проблемы с технической инфраструктурой - электросетями, зданиями и сооружениями и пр.; с экологией и юридическими моментами, которые могут повлиять на возможность использования земли.

Наиболее опытные покупатели недвижимости осуществляют подобного рода предварительное исследование пригодности для каждого объекта, который удовлетворяет их критериям, затем на основе него сужают область поиска до нескольких самых лучших, из которых потом выбирают тот, что кажется идеальным выбором, исходя из полученной информации. Я предлагаю вам действовать по такой же схеме.

Вот несколько конкретных вопросов, которые следует изучить для сужения области вашего поиска. Собранная по ним информация может также помочь вам при обсуждении цены с владельцем участка.

Зонирование. Какой вид использования и какая плотность населения разрешена на данном участке в соответствии с местным планом зонирования территории? Какова вероятность изменить разрешенное использование, получить исключение из норм зонирования (zoning exception)? Сколько это может стоить? Этот вопрос настолько важен, что мы посвятим ему целиком 11-ю главу.

Вода. Если речь идет о земле в сельской местности, то имеется ли на участке или рядом с ним достаточно воды для ваших целей? Каковы местные нормы, касающиеся соотношения доступного количества воды и числа домов или плотности населения, разрешенной на этой территории? Имеются ли в округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды? Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых вод. Достаточно ли средств в вашем фонде для строительства колодцев на необходимую глубину, установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности собирать воду с крыши? Есть ли на этот счет какие-либо правила у местного санэпидемнадзора? Если вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?

Дороги. Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5-7 лет) или строительство еще более дорогой асфальтовой дороги?

Инженерная инфраструктура. Подходят ли к вашей земле линии электропередач и телефонные линии? Если нет, то сколько будет стоить их подведение? Сколько будет стоить вырыть колодец? Сколько электроэнергии вам потребуется для работы насоса? Подходит ли место для производства собственной автономной электроэнергии при помощи водяных, ветряных, солнечных мини-электростанций (или их комбинации)? Если речь идет о пригородной зоне, то во что обойдется подключение к электросети, газу и канализации? Наличие или отсутствие возможности подключения к электричеству может обусловить колоссальную разницу в ваших расходах на освоение земли.

Септики и канализация. Если ваша земля находится в сельской местности, то каковы требования местного санитарно-эпидемиологического надзора по поводу канализации и количества людей, проживающих на одном земельном участке (обычно базирующиеся на предполагаемом количестве жилых комнат)? Если на участке уже существует септик или канализация, насколько хорошо она работает?

Состояние имеющихся построек. В большинстве случаев профессиональный осмотр помещений осуществляется уже на стадии подписания договора купли-продажи. Однако, если вы серьезно намерены приобрести участок с постройками, вы всегда можете позаботиться об обстоятельном осмотре заранее для того, чтобы выяснить, в какую сумму вам обойдется будущий ремонт зданий, и не будет ли эта сумма настолько крупной, чтобы потребовать снижения цены или вообще отказаться от сделки. Что вам будет стоить починка или замена фундаментов, крыш или деревянных частей, которые сгнили или были изъедены термитами? Требуется ли замена водопроводных труб или электропроводки? Есть ли проблемы с повышенным уровнем радиации? (И, раз уж зашла речь о «полях», то как насчет геопатогенных зон? Имеются ли они и могут ли быть скорректированы? И, если пойти еще дальше, не посещается ли случайно дом привидениями? И если да, то можете ли вы его очистить?)

Местные строительные нормы. Какой тип строений допускается правилами округа или города? Можете ли вы построить на данной земле те строения, которые хотели бы? (См. Главу 13).

Возможные проблемы в будущем. Каковы могут быть потенциальные угрозы для землепользователя в данной местности? Бывают ли здесь серьезные наводнения? Достигает ли вода при наводнениях вашей земли и построек? Что может быть повреждено в результате этого? Не доходят ли весенние воды до того места на участке, которое вы считаете идеальным для строительства? Существует ли угроза пожара (например, сухие заросли кустарника ниже по склону или устойчивые нисходящие ветра со стороны дымовых труб близлежащих зданий)? Есть ли поблизости глубокие пруды или карьеры, которые могут быть опасны для маленьких детей? Есть ли болота или пруды, которые являются рассадниками комаров? Для чего данная земля использовалась ранее? Не захоронены ли на этой территории какие-либо токсичные отходы? Требуется ли проводить проверку на предмет присутствия в почве или воде загрязняющих веществ? Сколько будет стоить такая проверка? Есть ли на земле особо охраняемые водоемы (sensitive wetlands), или популяции животных, занесенных в Красную Книгу, которые должны охраняться за счет владельца? Находится ли участок ниже по течению или под ветром от крупных животноводческих ферм, свинарников или птицефабрик, испражнения с которых попадают в воду или воздух, или от коммерческих сельскохозяйственных полей, опрыскиваемых пестицидами и химическими удобрениями? Какое направление развития планируется окружными или городскими властями на данной территории в будущем? Если речь идет о земле в сельской местности в одном из Западных степных штатов, каковы могут быть расходы на то, чтобы огородить землю от вторжения скотины соседних фермеров? (А если земля находится в дикой местности, традиционно использовавшейся для охоты, позволите ли вы продолжать охоту на вашей территории? Если вы не намерены допускать охоту, то есть ли мирный и безопасный способ предотвратить ее? Можете ли вы себе позволить отгородиться от охотников забором?)

Возможные юридические проблемы. Должны ли быть расчищены какие-либо юридические барьеры перед тем, как земля может быть продана и полноценно оформлена? К примеру, если она находится в доверительном управлении или долевой собственности у семьи, легко ли получить согласие на продажу всех ее членов? Не принадлежит ли она некоммерческой благотворительной организации, которая в соответствии со своим уставом, может продать ее только другой некоммерческой организации с близкими целями? Не входит ли участок в состав более крупного землепользовательского проекта, подчиняясь установленными его разработчиками генеральному плану и ограничениям? Потребует ли устранение имеющихся юридических барьеров найма юристов и оплаты их работы? Если да, то во сколько это может обойтись?

Соседи. Как выглядят соседи вашего будущего участка? Каковы их взгляды на жизнь? Являются ли они сторонниками «современных» и «прогрессивных» технологий, «альтернативщиками» или политическими и религиозными консерваторами? Будут ли они рады вашей компании, если она поселится по соседству? Не вызывают ли у них словосочетания «община» или «альтернативное поселение» страх и неприязнь? Будут ли они считать вас «сектой», «хиппи» или «недобитыми коммуняками»? Каков их образ жизни? Склонны ли они к шумным дебошам, пьяным похождениям или употреблению наркотиков? Или, в сельской местности, как насчет шумных грузовиков, лающих собак, охоты и прогулок с огнестрельным оружием? Какие соседские строения или деятельность будут видны или слышны с вашего участка и какие ваши строения или действия окажутся на виду у соседей? (См. Главу 11).

Цена земли. Как соотносится запрашиваемая цена с реальной рыночной стоимостью недвижимости? Сколько имеет смысл за нее предложить? Некоторые группы, найдя привлекательный участок земли, заказывают его оценку в оценочном агентстве для того, чтобы узнать, не является ли цена продавца завышенной. Если же вы выполнили приведенные выше рекомендации о самостоятельном изучении рынка, то, при имеющейся у вас информации, в таком шаге уже не будет необходимости.

Способ оплаты и изыскания средств. Если вы не можете заплатить сразу полную цену земли из имеющихся накоплений, есть ли возможность договориться о рассрочке платежа, получении частного займа или банковского кредита? (См. Главу 12).

ПРИОСТАНОВЛЕНИЕ ПРОДАЖИ УЧАСТКА НА ВРЕМЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО ИССЛЕДОВАНИЯ.

После исследования наиболее привлекательных участков и сравнения результатов опытные покупатели недвижимости выбирают из них один, который кажется наиболее подходящим. После этого они снимают участок с продажи одним из двух способов: (1) путем направления продавцу оферты (предложения о покупке) с оговорками (offer to purchase with contingensies), предусматривающим возможность отказаться от покупки, если в течение определенного испытательного срока (обычно от одного до трех месяцев, иногда больше) в