2015-05-24
401
Когда в 1995 году шестеро основателей общины Дансинг Рэббит отправились на поиски земли для создания экопоселения, они столкнулись с типичными проблемами, с которыми инициативной группе приходится встречаться на данном этапе. (Слово "земля" используется в этой книге как обобщающий термин и подразумевают любую недвижимость, которую приобретает ваша община, будь то чистый, неосвоенный земельный участок, застроенная или частично застроенная территория, жилой дом с участком или многоквартирный жилой дом в городе).
Дансинг Рэббит зародился в 1993 году, когда двенадцать друзей - активистов движения в защиту окружающей среды из Стэндфордского университета в Калифорнии решили создать экопоселение с целью изучить и продемонстрировать другим преимущества того, что они сами называли «радикальным экологическим равновесием» (radical environmental sustainability). Они рисовали себе небольшое самодостаточное поселение численностью от 500 до 1000 человек, которое состояло бы из более мелких общин (коммун, живых жилищных сообществ) и индивидуальных хозяйств.
Многие из участников инициативной группы на тот момент жили в студенческих жилищных кооперативах в Стэнфорде и уже успели почувствовать вкус совместной жизни и радость принятия решений методом консенсуса. Вдохновлённые этим «общинным» опытом и благородными экологическими целями, друзья учредили для своих целей инкорпорированную ассоциацию59 Дансинг Рэббит. Собираясь на ежемесячные посиделки с чаепитием, организовав рассылку и доску объявлений в интернете, они постепенно собрали группу размером около 20 человек на ежемесячных встречах и до 100 в их виртуальной сети - в основном, из жителей университетских городков Северной Калифорнии Пало-Альто, Беркли и Дэвиса.
В 1995 году, когда многие из участников группы получили дипломы Стэндфордского университета, шестеро из них переехали в «общинный дом»60 в Беркли и приступили к разработке проекта по созданию экопоселения.
Один из участников инициативной группы, Сесил Шейб, окончил университет на год раньше остальных, и этот год он провел, путешествуя по стране, изучая жизнь в альтернативных поселениях и возможности присоединения к ним, собирая информацию о строительстве из натуральных материалов и подыскивая регион, подходящий для будущего экопоселения. Ещё один активист общины проделывал то же самое, сосредоточив внимание в основном на подходящих местах в северной Калифорнии.
Первым столкновением с суровой действительностью для основателей Дансинг Рэббит было открытие того, что окружные нормы землепользования и строительства, а также санитарно-эпидемиологические правила штата фактически не позволяли воплотить модель устойчивого развития.
ЮРИДИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ НА ПУТИ ЭКОЛОГИЧЕСКИ-УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ
Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно делать всё что угодно. Во многих городах, поселках и округах нормы
----------------------------------
59 Incorporated association.
60 Group shared household (также перевожу как «квартирная община») -- обычно совместно снимаемое группой друзей или единомышленников жилье. – прим. перев.
зонирования, регулирующие плотность застройки и заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают групповую застройку61, когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового размера. К примеру, на Юго-Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом на 35 акров62. В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают одним домом на 5 акров63, в то время как норма застройки во многих городках Северо-Запада - один дом на 50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо-Запад руководствуется уже не вопросом рационального использования воды, но денежными соображениями. Дело в том, что в США доходы муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так поступят владельцы многих участков, возникнет серьёзная нагрузка на инфраструктуру - школы, пожарную службу, полицию и другие муниципальные службы). Поэтому тем, кто желает увеличить плотность заселения своего земельного участка или осуществить групповую застройку, требуется подавать прошение в городской или окружной совет для получения разрешения на особый вид использования земли (special use permit); что, как правило, требует проведения публичных слушаний с участием потенциальных соседей. При этом, как успели познать на своём опыте многие инициативные группы будущих домовладельческих общин, мнение соседей зачастую играет решающую роль.
Большинство городов и сельских округов США приняли Единый строительный кодекс (Uniform Building Code) или же используют свои собственные строительные кодексы, где оговорены все методы и материалы, которые разрешается использовать при строительстве. Всё это делается для того, чтобы защитить муниципалитеты от возможных судебных исков, поданных людьми, пострадавшими в результате неграмотных конструкций, а также чтобы избежать слишком быстрого разрушения домов, что может повредить интересам банков и других местных кредитных учреждений, выдающим на эти дома ипотечные кредиты. Таким образом, применение многих проверенных временем экологичных технологий строительства - бутового фундамента, несущих стен из соломенных блоков или самана, земляных полов, зелёной (дерновой) крыши, глиняной штукатурки - зачастую считается незаконным, поскольку редко где существуют инженерные спецификации по прочности, несущей способности, водостойкости применительно к этим материалам и технологиям. Те округа, которые разрешают подобные конструкции, делают это по умолчанию, в силу того, что их местность слабо заселена, и кодексы зонирования либо не приняты вовсе, либо в бюджете нет средств на оплату инспекторов, которые бы контролировали их соблюдение. И хотя на сегодняшний день всё больше округов решаются выдавать "экспериментальные" разрешения на строительство с использованием натуральных материалов и технологий (для этого обычно требуется специальная расписка от инженера, освобождающая муниципалитет от ответственности по возможным искам), во времена, когда основатели Дансинг Рэббит вели свои поиски, дела обстояли иначе. Впрочем, и на момент написания книги получить одобрение подобных проектов по-прежнему бывает невероятно сложно.
------------------------------------------
61 Вообще, в архитектурном планировании различают такие виды застройки, как периметральная, групповая, строчная, свободная, комбинированная и пр. См. об этом, например, здесь: http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4136. – прим. перев.
62 Т.е. 1 дом на 14 Га. – прим. перев.
63 1 дом на 2 Га. – прим. перев.
Это кажется совершенно бессмысленным, но во многих регионах Запада не разрешается делать кровельный водосбор, поскольку любые осадки, выпадающие в данной местности по закону "принадлежат" грунтовым водам, и вмешательство человека недопустимо, даже несмотря на то, что после пропускания через раковину в доме или полива огорода эта вода в любом случае попадет в почву и соединится с грунтовыми водами.
Большинство округов посчитает незаконным повторное использование сточных вод и создание искусственно заболоченных участков (constructed wetlands), или, по крайней мере, незаконным в качестве единственного средства отвода сточных вод. Окружной отдел здравоохранения может позволить применить эти методы, но, в то же время, будет требовать наличия септического бака и поля фильтрации (leach field) на участке, невзирая на то, что, по заключению специалистов по использованию «серой воды»64, в этом нет необходимости. Аналогичным образом, редко где разрешаются компостные туалеты (биотуалеты)65. Иногда окружные власти допускают строительство только определённых конструкций и моделей биотуалетов, например, снабжённых электровентиляцией, и, зачастую, лишь при наличии дополнительного резервного септика и поля фильтрации, что также считается излишним, по мнению микробиологов-специалистов.
Инициаторы Дансинг Рэббит также узнали, что округа, в которых есть колледжи и университеты, часто не разрешают проживание в одном доме более 4 или 5 неродственных совершеннолетних – это попытка защитить домовладельцев от падения цен за аренду жилья в случае, если по соседству вздумает поселиться компания шумных студентов. Понятно, что большинство общин совсем не имеют целью устроить на своей жилплощади "курятник", однако подобные нормы всё-таки во многом ограничивают возможности группы сформировать общину в данном округе. (В главе 11 подробнее рассматриваются способы, которыми общины пользовались для решения этих проблем).
ЧТО ЖЕ МЫ МОЖЕМ С ЭТИМ СДЕЛАТЬ?
Я уверена в том, что наша культура и законы неизбежно когда-нибудь изменятся. Чем чаще чиновники всех уровней, застройщики-планировщики, оценщики и строительные
-----------------------------
64 «Серая вода» - вторичная вода, уже использованная в быту (например, для мытья тела или посуды). – прим. перев.
65 composting toilet - биотуале́т (компо́стный туале́т). Представляет собой одну из разновидностей туалетов, в котором для утилизации отходов жизнедеятельности человека используются только природные материалы. Этими материалами чаще всего являются торф, опилки или другие сыпучие, мелкодисперсные органические вещества. Неотъемлемым компонентом также является природная микрофлора, которая производит разложение отходов. Также находит применение и микрофлора, выращенная специально для этих целей, а также биоэнзимы как продукт жизнедеятельности бактерий, которые способствует разложению отходов при их искусственном внесении. Схема работы торфяного биотуалета проста: отходы попадают в накопительный бак биотуалета, где смешиваются с торфом (или другой органической «закваской»). Под воздействием бактерий происходит начальное компостирование отходов. По заполнении бака полуфабрикат компоста выносится в компостную кучу, где и происходит дальнейшее созревание компоста. Таким образом, в результате работы биотуалетов отходы разлагаются на безопасные для окружающей среды компоненты, чаще всего богатые питательными веществами, которые после окончательного созревания могут быть использованы как удобрение для почв. Конструкции биотуалетов весьма разнообразны – от самодельных «дачных кабинок», где экскременты присыпаются опилками или чернозёмом – до промышленных моделей в пластиковых корпусах с камерами, куда засыпаются промышленные же расходные материалы – торфяной порошок, специальные био-активные жидкости и т.п. В наиболее сложных моделях происходит разделение жидких и твердых отходов. Следует отличать биотуалеты от химических туалетов, которые для своей работы используют различные химические вещества (антисептики). Утилизация отходов в данном случае происходит без помощи бактерий, а получающаяся субстанция может повредить окружающей среде. Поэтому данный вид туалетов не может называться биотуалетом. – прим. перев. (по материалам Википедии (http://ru.wikipedia.org/wiki/Биотуалет) и других источников).
инспектора будут сталкиваться с примерами успешных устойчивых (sustainable)
альтернативных сообществ, тем скорее они придут к осознанию, что общины на самом деле помогают им реализовать те программы по защите окружающей среды своей местности, которые их должность обязывает поддерживать. Я уверена, что они всё чаще будут выдавать и даже пропагандировать выдачу разрешений на соответствующее использование земли, равно как продвигать более либеральные нормы землеустройства и строительные кодексы. Пока же мы можем вести разъяснительную работу с чиновниками и подавать положительный пример. Мы можем встречаться и знакомиться с избранными или назначенными на должность представителями местной власти, планировщиками, чиновниками из отделов архитектуры и планирования, строительства и здравоохранения. Мы можем рассказать им всё, что знаем сами, показать все наши исследования, приводить информацию, факты и примеры из жизни. Мы можем просить у них совета, сделать их нашими партнёрами и единомышленниками на пути к обществу большей открытости, устойчивости и взаимопомощи.
Социолог Пол Рэй, соавтор книги "Двигатели культуры"66, исследуя ценности современного общества, пришел к выводу, что четверть населения США, а это 50 миллионов, являются носителями альтернативных, экологически-ориентированных ценностей и поддерживают подобные начинания на практике. Так мало ли кто из тех же банкиров, чиновников, планировщиков могут оказаться такими же людьми, как и мы с вами, пусть и облачёнными в пиджак и галстук?
Мало ли кто из них как раз стремится поучаствовать в создании экологичной, устойчивой культуры, нуждаясь просто-напросто в одобрении жителей своей местности, чтобы быть уверенными в своих действиях?
СКИТАНИЯ ПО ОКРУГАМ: НОРМЫ ЗОНИРОВАНИЯ, СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОДЕКСЫ,
СУЩЕСТВУЮЩИЕ ЭКОПОСЕЛЕНИЯ, РАБОЧИЕ МЕСТА
Поначалу основателей Дансинг Рэббит привлекали красоты северокалифорнийских округов Мендосино и Гумбольдт. Однако ни один из округов Калифорнии, за исключением наименее населённых в пустынной восточной части Сьерра-Невады, не допускал ту плотность заселения, которой им хотелось, не говоря уже о групповой застройке, конструкциях из соломенных блоков, биотуалетах и биопрудах67.
Аналогичная ситуация наблюдалась и в большинстве остальных регионов страны, в особенности, вблизи прогрессивных университетских городков и в пригородных зонах, где членам общины как раз вероятнее всего было найти работу.
Единственным исключением виделись слабозаселённые сельские местности на Среднем Западе и Юго-Востоке США. Однако, несмотря на то, что двое членов группы работали программистами и, по сути, имели возможность работать дистанционно, находясь в любой части страны, совсем не каждый член общины смог бы позволить себе то же самое. А если местность не обеспечивает возможностью заработка, то как тогда привлекать новых людей?
Это было второе столкновение с суровой действительностью - поиски компромисса между стремлением жить более экологично и необходимостью зарабатывать на жизнь.
-------------------------------
66 Paul Ray. Cultural Creatives.
67 Биопруды (constructed wetlands) – искусственные водоемы, применяемые для очистки сточных вод. Очистка осуществляется специально разведенными для этого растениями (напр. водяной гиацинт, Eichhornia crassipes. См., например, -
http://www.bionet.nsc.ru/booklet/Rus/RusApplied/RazrabotkiGiatcintRus.html. - прим. перев.
Сельские регионы, в которых было возможно натуральное строительство (ибо из-за малочисленности населения там не существовало барьеров земельного зонирования,
СНиПов и санитарных ограничений), предлагали лишь немного потенциальных рабочих мест. В то же время, в тех районах, где вопросы защиты окружающей среды более актуальны, и экологические настроения более выражены (как то вблизи университетских городков и крупных мегаполисов вдоль океанского побережья), где больше потенциальных рабочих мест и где можно было бы ожидать, что экологическое строительство будет более востребовано, - там высокая численность населения вынуждает местные власти принимать законы о плотности заселения и застройки, устанавливать жесткие строительные и санитарные ограничения. Всё это вместе фактически делает натуральное строительство и устойчивое хозяйствование в этих местах невозможным. Чем более "прогрессивной" является местность, чем плотнее она населена, тем вероятнее, что местные правила разрешают лишь один вид застройки: один дом на одном отдельном участке, стандартная каркасная конструкция, сливной туалет и канализация с септиком и полем фильтрации.
В какой-то момент группа обдумывала вариант поселиться в той же местности, что и Экопоселение в Итаке (штат Нью-Йорк) – поселение, образованное из трех домовладельческих общин с энергоэффективными домами с пассивным солнечным отоплением и обеспечивающего их органического фермерского хозяйства. Эковиладж в Итаке, один из первых экопоселенческих проектов в стране, построенных с нуля, был очень манящим примером и, к тому же, располагался недалеко от прогрессивного университетского городка с возможными рабочими местами. Однако тогда, в 1995 году, даже в этой местности не могло быть и речи о биотуалетах и домах из соломенных блоков.
С третьим проявлением суровой реальности основателям Дансинг Рэббит пришлось столкнуться когда они стали искать участок в физически живописной, вдохновляющей местности не слишком далеко от очагов близкой по духу культуры, по приемлемой, не заоблачной цене. Живя в северной Калифорнии, они уже успели привыкнуть к прибрежным скальным ландшафтам, грохоту прибоя, рощам из гигантских секвой, белоснежным вершинам гор на горизонте. По мере их продвижения на север земля становилась всё более дикой и прекрасной. Любой университетский городок, в котором они останавливались, встречал их элементами знакомой культуры - от магазинов здоровой пищи и вегетарианских ресторанчиков до книжных лавок с уютными кафе68. И, в то же время, чем привлекательнее выглядела земля, чем ближе было расстояние от неё до города, тем большую цену за неё требовали, не говоря уже о том, что образованных людей в этих городах скапливалось больше, чем предлагалось рабочих мест.
Средний Запад выглядел куда лучшим вариантом в плане доступности цен на землю, отсутствии строгих ограничений зонирования и строительных кодексов. Однако поселения консервативных меннонитов69, а также пожилые фермеры с их скотом, соей и кукурузой совсем не казались уютной, близкой по духу и стимулирующей развитие культурной средой. И, конечно же, Средний Запад не мог предложить друзьям ни приморских скал, ни горных панорам.
-----------------------------
68 Англ. coffeehouse bookstore – книжный магазин и кафе 2 в 1, где посетители могут полистать понравившуюся книжку за чашкой кофе. – прим. перев.
69 Менониты, (меннониты) - протестантская секта, названа по Симонсу Менно (Menno) (1492—1559), собравшему остатки анабаптистов в особые общины с строгою нравственной дисциплиной. Менониты не признают войны и присяги. Живут в Нидерландах. Англии, Германии и др. (Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона) – прим. перев.
Потратив год на изучение цен и градостроительных норм, сгорая от нетерпения поскорее начать воплощение проекта, шестеро основателей Дансинг Рэббит отправились в путешествие по стране в поисках сельских округов, предлагающих землю по приемлемым ценам и минимальные ограничения по застройке.
Они осмотрели земли около Карбондейла (штат Иллинойс), где имелись красивые ландшафты и привлекательные места в пригородах, однако, цена на землю здесь показалась им довольно высокой. Они исследовали область под Ноксвилем (штат Теннесси) – по-своему она была привлекательной, но все-таки это было не то, чего бы им хотелось. Они также заехали в округ Скотланд на северо-востоке Миссури, где цены на землю были сравнительно невысоки, и где находилась Ферма Сэндхилл - давно и успешно существующая община, члены которой предложили свою помощь в создании поселения.
В раздумьях, что делатьдальше, друзья разбили лагерь на Ферме Сэндхилл и устроили долгие горячие обсуждения. Они постарались озвучить и учесть каждое возможное мнение - от тех, кто желал жизни в горах до тех, кто был готов поселиться на равнине; от тех, кто был предан идее реализовать модель устойчивого образа жизни во всех деталях, до тех, кто уже начал сомневаться, осуществим ли подобный проект вообще. В конце концов, стало ясно, что у них есть три возможных варианта.
Они могли бы, как-нибудь изыскав средства, купить небольшой участок земли в каком-нибудь чарующем уголке Северной Калифорнии и, как многие их предшественники из других общин, пренебречь всеми строительными кодексами, зонированием, другими нормами, и просто воплощать задуманное, оставаясь при этом неброскими и малочисленными, так, что никто не обратит внимание. Другой вариант - они могли бы действовать в рамках системы, и сформировать свою общину в одной из прогрессивных, но повязанных жёсткими нормами зонирования и прочими стандартами, областей, наподобие Итаки в штате Нью-Йорк, а затем годами работать на изменение этих самых стандартов, с непрестанным упорством пытаясь просвещать местные власти. В третьем варианте они могли бы создавать общину в слабонаселенной местности, куда еще не успели прийти никакое зонирование и никакие кодексы; и там можно было бы реализовать во всех деталях именно ту модель, которую они задумали, жить так, как им того захочется, довольствуясь минимальным заработком на местных работах. (В случае третьего варианта им предстояло бы решать, насколько согласны они быть полностью сельской общиной. Если слишком далеко забраться в глушь, то захотят ли к ним присоединяться новые люди? А если община выберет такое место, что добраться к ним нелегко будет даже в гости?)
Горя стремлением поскорее раздвинуть границы своей деятельности по защите природы и одинаково не желая идти на компромисс со своими принципами, нарушать законы или осуществлять свою миссию в полной безвестности; понимая, что они действительно искренне желают жить в сельской глубинке, поближе к природе, участники группы выбрали третий вариант и обосновывались в самом центре Среднего Запада.
ЭНЕРГИЧНЫЕ ПОИСКИ ЗЕМЛИ
Неподалёку от Фермы Сэндхилл друзья арендовали двухкомнатный автокемпинг. Двое членов группы продолжали ездить на работу в Силиконовую Долину, а двое других договорились на полставки выполнять канцелярскую работу в офисе Партнерства в поддержку альтернативных сообществ (Fellowship for Intentional Community), расположенном в Сэндхилл.
Продолжая традицию, начатую ещё в Беркли, они собирались на регулярные собрания, советовались, разрабатывали документы и основополагающие принципы, одновременно через сайт и электронную почту поддерживая связь с остальными членами группы, оставшимися в Калифорнии. Они зарегистрировали Дансинг Рэббит как некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3 с уставными целями исследовательской и образовательной деятельности. Для коллективного владения землей они выбрали схему доверительного управления (Community Land Trust) и создали управляющую компанию – некоммерческую корпорацию по статье 501(с)2, треть членов которой составили они сами, а остальные две трети – другие участники инициативной группы Дансинг Рэббит из Калифорнии. Для будущих жителей поселения был разработан типовой договора об аренде индивидуального участка.
Однако в первую очередь нужно было найти землю. Друзья запросили кадастровый план округа, выписали фамилии всех владельцев фермерских земель в радиусе трёх миль от Сэндхилл Фарм и отыскали их координаты в телефонном справочнике. Они обзванивали фермерских вдов, пожилых фермеров, уже вышедших на пенсию и отошедших от дел, интересуясь, не знают ли они об участках на продажу, и, раз уж зашел разговор, не продают ли они случаем сами какую-нибудь часть своей земли.
После шести месяцев звонков и поездок по окрестностям у группы на руках оказалось несколько более-менее подходящих вариантов. Наиболее выигрышным казался участок высокотравной прерии в 280 акров, с извилистой речкой и пятью прудами на территории. Речка и ручьи образовывали долину, на пологих склонах которой местами росли дубы, ореховые деревья и клёны. По участку также проходила короткая грунтовая дорога, на территории имелись полуоткрытый навес, хозяйственная бытовка и несколько силосных контейнеров из металлического профлиста. Из 280 акров всей площади участка 200 акров когда-то были соевыми полями, а теперь находились в консервации – на основе Программы по восстановлению ресурсов (Conservation Reserve Program, CRP) Министерства сельского хозяйства. В соответствии с этой программой, государство выплачивало землевладельцам по 60 долларов (в данном случае) за акр в год с тем, чтобы определённые площади не подвергались сельхозобработке, и земля могла восстановиться после многолетнего истощения и эрозии почвенного слоя. Собственник описанного участка на земле не проживал, а требуемая покупная цена равнялась 190 тысячам долларов. Здесь группа могла бы разбить сады, строить дома с пассивным солнечным отоплением, засевать зерновыми те территории, что не подпадали под программу CRP, и постепенно восстанавливать экологию прерии на остальной части участка.
Друзья решили остановиться на этом участке и положить начало экопоселению Дансинг Рэббит. У них оставалось единственное препятствие - финансирование проекта.
«ДРУЖЕСКИЕ ЗАЙМЫ» У ДРУЗЕЙ И РОДСТВЕННИКОВ
Участники группы оценили желанную землю в 500 долларов за акр, и послали отсутствовавшему собственнику предложение купить у него весь участок за 140 тысяч долларов. Собственник не согласился, какое-то время они поторговались, но в конечном счете все-таки приняли первоначальную цену в 678 долларов за акр (190000 за весь участок).
У двоих членов группы была хорошо оплачиваемая работа в сфере компьютерной индустрии, так что группа вполне могла бы получить в банке кредит на покупку земли, но только в размере не более 150 тысяч. Им же хотелось добиться меньшего процента и более мягких условий, чем предлагал банк, а также оградить себя от риска обращения взысканию на землю, если вдруг у них возникнут временные финансовые проблемы. Они также хотели собрать больше, чем требуемые под покупку 190 тысяч, для того, чтобы создать некоторый запас на строительство домов, создание дорог и прочей инфраструктуры.
В итоге общинники взяли под небольшие проценты три частных займа. Первый - у одного из давних членов их группы, живущего в Калифорнии, - 90 тысяч долларов на 15 лет под 5 процентов, с освобождением от платежей на первые три года. Другой заём в размере 50 тысяч был получен от родителей одного из основателей на таких же, как и первый, условиях - пять процентов и выплата в течение 15 лет.
Третий заём, размером в 50 тысяч был взят на 10 лет из фонда медицинского страхования Федерации Эгалитарных Общин (Federation of Egalitarian Communities, FEC)70, под 8,5 процентов. (Еще во время первой поездки группы в Миссури внутри Дансинг Рэббит была сформирована коммуна Скайхауз (Skyhouse), которая вступила в эту организацию. Общая сумма займов составила 190 тысяч долларов.
Ежемесячно им предстояло выплачивать по кредитам 1017 долларов в течение первых трёх лет, а затем – по 1730 долларов в месяц.
Для создания фонда развития (освоения земли) друзья сформировали общинную кассу, включившую в себя 2 тысячи долларов взносов участников, и 33 тысячи долларов, одолженных общине одним из основателей на 15 лет без процентов с условием возвращения после полного погашения трех остальных займов. Таким образом, основатели Дансинг Рэббит собрали в общей сложности 225 тысяч, что было достаточным для покупки земли по оговоренной цене (190 тысяч долларов) и создания фонда развития (35 тысяч) на начало застройки и обустройство инфраструктуры. Они купили землю на имя зарегистрированной ими некоммерческой организации (501(c)2 title-holding non-profit) и оформили управление общей землей как общественный земельный траст (Community Land Trust)71.
Они не хотели, чтобы их займы выплачивались последовательно и обеспечивались, соответственно, первым, вторым и третьим залогами участка, но предпочли, чтобы все кредиторы получали свои выплаты параллельно в оговоренной пропорции и имели заранее оговоренные доли в случае продажи заложенного имущества. Таким образом, они оформили единовременный залог участка с правом 90-тысячного кредитора на 9/19 суммы от его реализации и остальных – на 5/19 каждый. Член группы, внёсший 33 тысячи, не получал доли в залоге земли. (Несмотря на то, что юридически земля находилась в доверительном управлении общественного земельного траста, она всё ещё не была до конца оплачена. Управляющая организация обремененного подобным образом земельного участка вправе пойти на его реализацию, если нет возможности погасить долги).
Шестеро основателей арендовали жилой автофургон и, поставили его на подъезде к своему новому участку. И, поскольку в нём имелась кухня и душевая, он был на время превращен в общий дом.
Первоочередными задачами поселенцев были обустройство палаточного лагеря, компостного туалета и летних душевых кабин, а также переоборудование полуоткрытого навеса в летнюю кухню. Первопроходцы пригласили приехать остальных членов
----------------------------------------------
70 Эгалитарные общины – общины, в которых в качестве основополагающего принципа провозглашается «равный доступ всех к ресурсам и к принятию решений». См. http://en.wikipedia.org/wiki/Egalitarian_communities. - прим. перев.
71 Общественный земельный траст (Community Land Trust) – юридическая структура, обеспечивающая поддержание особого статуса земельного участка за счет того, что управляющий им Cовет директоров (Board of Directors) только на 1/3 состоит из заинтересованных пользователей земли и на 2/3 – из незаинтересованных лиц со стороны («общественности»), задачей которых является обеспечивать соблюдение принципов и целей, ради которых земля была предоставлена в доверительное управление, в данном случае – экологических. – Прим. перев.
калифорнийской инициативной группы, друзей и всех, кто их поддерживал, чтобы помочь им в обустройстве огорода на принципах органического земледелия и строительстве первых домиков из соломенных блоков.
Опыт Дансинг Рэббит иллюстрирует характерные вопросы, с которыми приходится иметь дело основателям общин, когда они начинают подыскивать землю и собирать средства на ее покупку.
Большинство групп, стремящихся воплотить модель развития, более близкую к природе, при выборе места для поселения должны быть готовы к подобной же серии противоречий и компромиссных решений. Часто в процессе этого приходит и понимание того, что с хозяевами земли, включая тех, кто не выставляет землю на продажу в данный момент, нужно общаться напрямую. И большинство общин, за исключением, пожалуй, живых жилищных сообществ, предпочитают не обращаться в банки и другие публичные кредитные учреждения, а брать взаймы у друзей, родственников или у организаций со схожими ценностями.
Таблица 3. Дансинг Рэббит: покупка земли и финансирование строительства.
| Источник займа | Сумма | Условия | Доля в залоге участка |
| Друзья и единомышленники | $90 000 | На 15 лет, под 5%, без выплат первые три года | 9/19 |
| Родители одного из основателей | $50 000 | На 15 лет, под 5% | 5/19 |
| FEC | $50 000 | На 10 лет, под 8,5% | 5/19 |
| Взносы членов общины | $2 000 | - | - |
| Один из основателей | $33 000 | На 15 лет, беспроцентный, выплата после того, как выплачены другие займы | |
| Итого | $225 000 |
ЭТА НЕЛЕГКАЯ ПОКУПКА В КРЕДИТ (ВСЁ ЖЕ ЛУЧШЕ, ЧЕМ НИЧЕГО)
В 1990 году в Эшвилле (шт. Северная Каролина) небольшая группа людей начала регулярно встречаться для обсуждения концепции своего будущего экопоселения и совместных поисков подходящей земли. Они подсчитали, что для создания максимально самодостаточного поселения их должно быть не менее 150 жителей - чтобы обеспечить весь спектр ремёсел, навыков, услуг, необходимый для выживания, пропитания, а также для поддержания внутри общины активной экономической и культурной жизни. Эти цели и определили основные критерии выбора места - им требовался участок площадью не менее 100 акров на расстоянии около 45 минут езды от Эшвилла, с разнообразным ландшафтом, обилием воды, землями, подходящими для ведения сельского хозяйства, а также с достаточной площадью южных склонов, на которых будут стоять от 40 до 60 домов и другие общинные постройки. В идеале, это должен был быть уже в основном расчищенный от леса участок земли с какими-то готовыми постройками и системой коммуникаций, на условиях продажи в рассрочку.
В течение последующих четырёх лет команда, отвечавшая за поиск земли, посетила сотни предлагаемых участков: они снимали на видео наиболее подходящие варианты и вывозили потом всю группу на осмотр участка.
НАХОДИМ ЗЕМЛЮ, ТЕРЯЕМ ЛЮДЕЙ
Это стало уже почти нормой для формирующихся общин - терять людей, будучи в двух шагах от приобретения земли и начала реального создания поселения. Иногда люди уходят из-за того, что кому-то кажется неподходящим сам по себе выбранный участок или же не подходит его местоположение. Так, одна из наиболее энергичных участниц первоначальной инициативной группы Дансинг Рэббит страстно желала создать экопоселение именно в Калифорнии.
Попытавшись, тем не менее, переехать и привыкнуть к жизни на Среднем Западе, она пришла к ощущению, что жизнь в подобных местах для неё невыносима – все эти плоские равнины, ровный горизонт, редкие деревья, и соседи – пусть, внешне и приятные люди, но думающие, в основном, лишь о своих фермерских делах. Она несколько раз моталась туда-сюда, и постепенно поняла, что Дансинг Рэббит, похоже, действительно её коллектив, однако их новый дом не сможет стать её домом. В конце концов, она решила, что, даже если она и не переедет в Миссури насовсем, у нее всегда будет здесь вторая родина, и, как и множество других сторонников проекта Дансинг Рэббит, она нашла другие пути принять своё участие в развитии общины. Другая основательница с той же проблемой несколько лет провела путешествуя туда и обратно, разрываясь между Калифорнией и Миссури, в попытках примирить образ, ценности, цели общины и дорогих для неё людей, с той местностью, которая никак её не привлекала. В итоге узы дружбы и привязанности взяли своё, и теперь она в числе многих других пионеров помогает строительству и созданию процветающей жизни на земле поселения Дансинг Рэббит.
Стресс от необходимости сделать правильный выбор, менять жизнь и изыскивать средства на приобретение дорогой недвижимости также может спровоцировать внутренний конфликт и привести к уходу. Инициативная группа общины Круг Сеятелей (Sowing Circle) начиналась с двенадцати человек, но, когда пришло время вкладывать деньги, она сократилась до семи. А как раз в тот момент, когда они уже оформляли куплю-продажу участка, принадлежащего ранее Фаралонесскому институту, в группе распались две семейные пары, и по одному человеку из каждой также вышли из коллектива, после чего в последнюю минуту еще одна семья, напротив, вступила. Мало того, что подобные неожиданные повороты удручают и опустошают морально, они ещё могут приносить изрядную нервотрёпку и в финансовом смысле - заставляя людей дёргаться из-за денежной суммы, которую они должны вкладывать на первоначальный взнос.
Другая группа не один год регулярно встречалась, обсуждая создание общины, в будущем получившей название Этхэвен (Earthaven). После четырёх лет поисков земли, когда некоторые члены группы начали настаивать на покупке конкретного понравившегося им участка, а другие же, наоборот, не соглашались, на поверхность всплыли длительное время подавлявшиеся личные конфликты и различия в видении образа общины. Конфликт оказался настолько сильным, что распалась вся группа. Поселение Этхэвен увидело свет только благодаря тому, что четверо «горящих душ» из первоначальной группы привлекли нескольких новых людей, заинтересованных в идее общины, создали вместе с ними новую смешанную группу и все-таки купили землю.
Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они начинают понимать, что все-таки не могут себе этого позволить, или что, быть может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится еще кто-то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые участники придут к вам после уже после приобретения земли - нет ничего более вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового поселения и чудесной землей для его воплощения. В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго-востоку от Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, - всё это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.
В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах езды к юго-востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием воды - двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где-то четверть земли была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой деятельности - гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь участка должна составить где-то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров - в рассрочку с 10-процентным первоначальным взносом.
Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения хозяйства начиная годов с 30-х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу.
«Эта земля привлекала по целому ряду причин», - вспоминает один из основателей Чак Марш. Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг (Full Circle) и Розовая Ветвь (Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во-вторых, земля располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого» сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила землепользования и застройки, - поясняет Чак, - а также то, что земельный налог будет не столь высок, как если бы мы находились всего каких-то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".
Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа общины. Одни хотели создать что-то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали создать образцовое экологическое поселение с образовательно-просветительской миссией. Группа не смогла разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из-за внутренних конфликтов и разочарований.
Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994-го подав заявку на покупку участка от своего имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке.
Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей». Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10 тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел приблизительно в четверть акра для строительства дома (home site) либо для ведения хозяйственной (предпринимательской) деятельности (business site)72. Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат право выбора своего участка, заявившиеся вторыми - выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов.
Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые 100 тысяч они собрали.
Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен" (Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев (Homeowner’s Association). Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые из них сразу внесли всю сумму, другие - половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа, состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов. Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых.
Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по мере выплаты ежегодных платежей. Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать на тот момент можно было лишь 40 из них.
Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48 тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом, если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328 акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49 акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).
----------------------------
72 Англ. business site – букв. «бизнес-участок». – прим. перев.
Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка.
Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли-продажи в декабре 1994, и участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.
Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен
| Число акров согласно межеванию и окончательная цена покупки | Общая сумма собранных средств | Предоплата и условия | Сумма фонда на застройку и освоение земли |
| 320 акров, 396 577 долл. | 150 000 долл. | 128 000 долл. оплачено в рассрочку в течение 7 лет под 8,75%. При каждой годовой выплате передается во владение общины 40 акров земли. | 22 000 долл. |
САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ РЕФИНАНСИРОВАНИЕ С ПОМОЩЬЮ «ЧУЛОЧНОГО БАНКА»
Основатели общины понимали, что следующий год им снова предстоит собирать средства – более 72 тысяч на выплаты по кредиту и процентам, поэтому они решили как можно скорее провести рефинансирование. Как мы помним, Валери узнавала в Массачусетском обществе Э.Ф.Шумахера о различных методах самофинансирования небольших организаций, она и предложила группе создать внутриобщинный банк. Так они и сделали, назвав его Фондом земельных паёв (EarthShares fund) и попросив людей переводить на него деньги со своих сберегательных счетов и депозитов, а также поощряя тех участников, кто держал капитал в ином виде, переводить его в денежные средства и инвестировать в общий проект. Они предложили ставку по вкладам 8,5 %, что было чуть выше, чем в то время многие получали от своих банков и депозитных счетов. Деньги вложившимся предполагалось возвращать в течение последующих семи лет из членских взносов и арендной платы новоприбывших членов Этхэвен. В первый (1995-й) год фонд денег не возвращал и выплачивал только проценты.
Юридически «чулочный банк» Этхэвен являлся соглашением между членами общины и созданной ими же ассоциацией домовладельцев Этхэвен о предоставлении частного займа на семь лет. Это соглашение позволяло им собрать достаточно средств, чтобы как можно скорее расплатиться с продавцами земли, получить ее в своё полное распоряжение и начать застройку и обработку остальной части участка. К декабрю 1995, когда подходил срок выплаты первого из семи вносов с процентами, восемнадцать членов общины Этхэвен перевели деньги в Фонд земельных паёв на общую сумму 232 тысячи долларов. Как юридический документ они использовали обычный вексель с подписью всех 18 инвесторов в качестве заимодавцев, а ассоциация домовладельцев Этхэвен - в качестве заёмщика. На основании данного соглашения эти 18 инвесторов получили право залога на земельный участок. Это означало, что никакие будущие кредиторы не смогут потребовать реализации участка для оплаты каких бы то ни было долговых обязательств, если только сами инвесторы Фонда земельных паёв, как первые по очереди залоговые кредиторы, не согласятся на это, а они, разумеется, не согласятся. Это создавало определенную правовую защищенность для общины.
Собранная в фонд сумма в 232 тысячи долларов была гораздо больше, чем требовалось выплатить продавцам земли по основному долгу и процентам в 1995 году. Однако поскольку продавцы оговорили неустойку за преждевременное погашение долга, общине пришлось растянуть выплату на четыре года.
К 1997 году четверо членов общины внесли в фонд ещё 61 тысячу долларов, и с помощью всех этих вложений, а также поступлений за арендную плату от новых членов, община Этхэвен смогла на следующий год окончательно расплатиться с продавцами-кредиторами. Благодаря проведённому межеванию площадь участка была уточнена, и в итоге бывшим владельцам заплатили за землю 396 577 долларов, а вместе с выплатой 28 423 долларов процентов общая сумма покупки составила 425 тысяч долларов. Из этой общей суммы 128 тысяч поступило в виде взносов основателей в конце 1994 года, 24 тысячи - в виде вступительных взносов новых членов и арендных платежей за предоставленные им участки, а 293 тысячи собрал внутриобщинный банк – Фонд земельных паёв.
Создание Фонда земельных паёв было полезно для общины в трех отношениях. Во-первых, члены общины самостоятельно финансировали свой проект. Если бы по каким-то причинам они не смогли внести годовой платёж, опасность реализации недвижимости за долги им не грозила. Во-вторых, они снизили годовой ссудный процент с 8,75 до 8,5, сэкономив тем самым несколько тысяч долларов. И, в-третьих, быстро расплатившись с прежними собственниками, члены общины Этхэвен сразу вступали во владение землей и могли свободно заниматься ее освоением и застройкой.
Впрочем, несмотря на то, что общинная земля теперь являлась юридически защищённой, сама община от всех долгов пока не освободилась, ведь ассоциация домовладельцев Этхэвен по-прежнему была должна инвесторам (вкладчикам) Фонда земельных паёв. С учетом выплаты всех процентов вкладчикам фонда, Этхэвен в конечном счете может заплатить за все существенно больше, чем 425 000 за покупку земли.
Таблица 5. График выплат при покупке земли в рассрочку общиной Этхэвен.
| Год (месяц) | Средства, собранные на оплату в 1994 г. | Общая сумма вкладов в Фонд земельных паёв | Общая сумма долга продавцам | Платежи продавцам | Платежи по процентам, продавцам | Невыплаченный остаток долга продавцам |
| 1997 (май) 1997 (июнь) 1997 (июль) ИТОГО | $150 000 --0-- --0-- --0-- --0-- --0-- $150 000 | --0-- $232 000 --0-- $61 000 --0-- --0-- $293 000 | $396 577 $268 577 $162 876 $63 205 $13 003 $7 757 ------- | $128 000 $105 701 $99 671 $50 202 $5 765 $7 757 $396 577 | --0-- $22 299 $359 $5 246 --0-- --0-- $28 423 | $268 577 $162 876 $63 305 $13 003 $7 757 --0-- $425 000 |
Как мы уже знаем на примере Лост Вэлли и Дансинг Рэббит, совсем нередки случаи, когда некоторые из основателей располагают существенно большими средствами, чем остальные. Иногда только это и позволяет группе приобрести землю.
КОГДА ЗЕМЛЮ ПОКУПАЕТ ОДИН ЧЕЛОВЕК
В начале 1998-го активист движения за социальную справедливость Хэнк Обермейер начал поиски подходящего участка в Окленде (шт. Калифорния), чтобы создать альтернативное сообщество, ориентированное на социальную-политическую деятельность и занятия искусствами, с ограниченными долями участников в общем имуществе. Хэнк хотел найти участок, по крайней мере, с двумя домами на несколько квартир в зелёном районе желательно северной части Окленда, недалеко от линий маршрутов общественного транспорта.
В ноябре того же года он и ещё несколько его друзей нашли три двухэтажных дома с восемью квартирами в общей сложности на сдвоенном участке в северном районе Окленда, что вполне отвечало их запросам. Запрашиваемая цена была 505 тысяч долларов и по тем временам считалась недорогой для области залива Сан-Франциско.
Хэнк предложил за участок 485 тысяч долларов, и его предложение было принято с условием, что он произведёт оплату в течение 30 дней. Чтобы собрать требуемые 485 тысяч и ещё 100 тысяч на приблизительные затраты по восстановлению и ремонту имущества, Хэнку пришлось свернуть многие другие свои инвестиционные проекты. Однако 30 дней на завершение формальностей всё равно не хватило, и тогда он взял несколько краткосрочных частных займов, которые выплатил в течение последующих восьми месяцев.
После этого Хэнк и первые энтузиасты, готовые переехать в молодую общину, названную Марипоза Гроув (Mariposa Grove), начали проект по реконструкции помещений, который в конце концов растянулся у них на три года. Они отремонтировали просевший фундамент, заменили поражённые сухой гнилью и термитами доски и балки в одном доме, поменяли почти всю электропроводку и канализацию другого дома.
Они снесли внутренние перегородки и сделали перепланировку помещений, создав в итоге шесть двух- и трёхкомнатных квартир и одну большую квартиру для общего пользования, в которой расположились кухня, столовая, просторная жилая комната и гостиная. Планировались также дополнительные общие помещения под офис, прачечную и, возможно, для художественной и музыкальной студий. Они срыли бетонное покрытие на автопарковочном участке и посадили на нём плодовые деревья и огород.
Дома находились на территории расово-смешанного квартала, в нём жили и белые, и афроамериканцы, поэтому с самого начала Хэнк хотел, чтобы Марипоза Гроув была социально и этнически разнообразной общиной, чтобы она могла предоставить доступное жильё представителям разных рас и социальных слоёв. Как только перепланировка в помещениях была завершена, он сдал внаём первую квартиру одному из своих друзей, а затем они вдвоем выбрали третьего соседа-квартиросъёмщика, после чего трое выбрали четвёртого и так далее, пока в их общине не набралось восемь человек (всего они готовились принять 12-13 человек). Они действительно отличались разнообразием состава - в группе были студенты престижных университетов, и наоборот, люди, никогда не ходившие в колледж, были и те, кто вышел из городских рабочих слоёв. Большинство были белыми, один - афроамериканец.
Поначалу, когда проект насчитывал лишь несколько временных участников, всё было, скорее, похоже на театр одного актёра. Однако Хэнк не принимал каких-либо важных решений и не строил никаких крупных строительных планов, пока не смог привлечь к проекту других надёжных участников. И хотя они все вместе вырабатывали согласованные решения по поводу долгосрочных перспектив, эти решения выполнял сам Хэнк - просто потому, что он лучше всех знал как, и ещё потому, что он нёс за всё финансовую и юридическую ответственность. Со временем этот груз ответственности все больше возрастал, и однажды Хэнк почувствовал, что сил на то, чтобы делать работу одному, ему уже не хватает. Он признался в этом группе и предложил разделить с ним обязанности, и участники выразили свою готовность помочь. С этого момента руководство проектом перешло от одного человека ко всей группе, каждый стал участником одной или нескольких рабочих подгрупп - финансовой, строительной, управляющей, по привлечению новых членов и так далее – так что власть и ответственность в новой общине более равномерно распределилась между ее участниками. "Подобные кризисы довольно часто происходят в молодых общинах, - говорит Хэнк, - и тогда лидерство переходит от основателя (или основателей) к каждому, кто вовлечен в проект".
На момент написания этой книги Марипоза Гроув находится в процессе изучения юридических и финансовых требований, необходимых для регистрации жилищного кооператива с ограниченными долями в общем имуществе (limited equity housing co-op) согласно законам штата Калифорния. Если они выберут именно эту организационно-правовую форму, Хэнк продаст участок вновь созданному кооперативу приблизительно за 750 тысяч долларов (485 тысяч покупной цены плюс 250 тысяч на издержки по ремонту и реконструкции, плюс индексация 6% годовых. Теоретически Хэнк мог бы и удвоить цену в силу того, что рыночные цены на недвижимость за прошедшие годы выросли больше, чем в 2 раза, однако тогда это уже не было бы доступным жильем, как хотелось основателям общины. К тому времени, как группа выкупит дома, назначенные 6 процентов годовых в какой-то мере компенсируют Хэнку его усилия и финансовый риск, но при этом дома по-прежнему остаются доступными.
В жилищных кооперативах с ограниченными долями в общем имуществе (limited equity housing co-ops) каждый член имеет долю в общем капитале, является членом совета директоров и имеет право проживать на территории кооператива на основе договора жилищного найма с кооперативом. Если Марипоза Гроув выберет эту форму совместного владения недвижимостью, то каждый пайщик (вкладчик), включая самого Хэнка, должен будет выплачивать вступительный взнос и ежемесячную арендную плату кооперативу, который, в свою очередь, будет выплачивать ипотечный кредит банку (или другому заимодавцу) и нести другие затраты по эксплуатации общего имущества.
В первой главе мы рассматривали, как основатели Лост Вэлли приобрели для своей общины полностью освоенный участок с уже готовыми постройками. Сейчас мы увидим, как подобные вопросы решала община Круг Сеятелей (Sowing Circle).
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПОЛНОСТЬЮ ГОТОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: УВЕРЕННОСТЬ, НАСТОЙЧИВОСТЬ, ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ
В середине 1980-х, в районе залива Сан-Франциско, компания из 25 человек - художников и активистов движений за экологию и социальное равноправие, регулярно собиралась в красивых уголках на природе на празднование Нового Года и Дня летнего солнцестояния. Многие из них ранее жили вместе в различных городских «квартирных общинах», и этот опыт настолько им понравился, что где-то в конце 1980-х - начале 90-х с десяток из них начали потихоньку присматривать землю в районе залива Сан-Франциско для создания альтернативного сообщества и центра поддержки социальных движений, экологии и искусств.
К 1991 около 12 человек из упомянутой компании уже всерьез задумались о создании общины, которая в будущем стала известна как Круг Сеятелей (Sowing Circle) и Оксидентальский Центр Экологии и Искусств (Occidental Arts and Ecology Center). Они раздобыли карты и генеральные планы округов в интересующей их местности поблизости от Сан-Франциско и начали поиски земли.
Как и в случае с основателями Дансинг Рэббит, карты и данные окружного налогового учёта использовались для того, чтобы связаться с владельцами подходящей недвижимости, даже если эту недвижимость пока ещё не выставили на продажу. В итоге поиск сосредоточился в двух округах, в которых всем местным агентам по продаже недвижимости были разосланы письма с запросом. Из всей массы ответивших группа выбрала пару работающих в этих округах агентов и с их помощью стала осматривать участки.
ОБРАЗЕЦ ПИСЬМА, РАЗОСЛАННОГО ОБЩИНОЙ КРУГ СЕЯТЕЛЕЙ (SOWING CIRCLE) АГЕНТАМ ПО ТОРГОВЛЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Уважаемый риэлтор!
Вас приветствует группа граждан, занимающихся поиском застроенной или незастроенной земли в сельской или пригородной местности округа Сонома или южной части округа Мендосино. Нам необходим участок, размер и юридический статус которого позволяет строительство множественных жилых и хозяйственных построек. В идеале мы хотели бы приобрести земельный участок, подходящий для строительства небольшого центра отдыха (retreat center).
Участок должен отвечать следующим требованиям:
• иметь площадь от 20 до 300 акров;
• юридически должен позволять строительство не менее четырёх жилых зданий плюс хозяйственные постройки;
• находиться на расстоянии от одного до трёх часов езды от Сан-Франциско;
• стоить не более 500 000 долларов (мы согласны на большую сумму, если участок уже оборудован под центр отдыха с готовыми жилыми постройками).
Идеально подходит:
• территория бывшего летнего лагеря, религиозной общины, сельской школы, центра отдыха с правом многоцелевого использования и постройки множественных жилых помещений;
• большой участок незастроенной земли или несколько смежных участков. предназначенных для строительства нескольких жилых построек (т.е. прошедшие необходимое межевание и переоформление);
• уже застроенный земельный участок с несколькими старыми, и даже обветшавшими зданиями, нуждающимися в восстановительном ремонте.
Дополнительно приветствуются:
• непересыхающая река, ручей и/или пруд;
• смешанный ландшафт, включающий участки леса, открытые пространства, вершины холмов, долину или каньон;
• не менее двух акров пахотной земли;
• уединенное расположение, удалённость от шумных мест.
В 1993 году единомышленники узнают об одном подходящем под их требования участке в 80 акров, выставленном на продажу поблизости от городка Оксидентал, округ Сонома. Место ранее принадлежало Фараллонесскому институту, здесь находился исследовательский центр, в котором проживал персонал и проводились обучающие занятия по использованию пассивной солнечной энергии, экологически безвредных технологий и органическому земледелию. Когда институт в 1990 году свернули, его имущество приобрёл частный экологический фонд, который использовал органические сады под проект по сохранению и воспроизводству семенного фонда негибридных сортов овощей, цветов и фруктов.
Приехав в Оксидентал на осмотр участка, группа обнаружила великолепный холмистый ландшафт, луга, просторные горизонты, посадки дубовых и секвойных рощ, бассейн, а на северном и южном склоне небольшого холма – два роскошнейших плодородных сада. У вершины холма были расположены 16 построек из секвойи, включая кухню/столовую, офисный комплекс, мастерскую, учебные классы, пять небольших домиков со сводчатой крышей и пассивным солнечным отоплением и ещё полдюжины гостевых домиков. Участок имел разрешение на постоянное проживание 26 человек, а на время проведения семинаров (до 60 дней в году) допускалось проживание до 50 человек.
Для организации, владевшей участком, было важно не столько продать участок подороже, сколько найти покупателя с похожими взглядами и ценностями. Формально за имущество запрашивали более миллиона с пятилетней рассрочкой платежа. Но тем, кто был готов продолжить начатую работу по сохранению семян негибридных сортов, организаторы фонда готовы были предоставить скидку в 200 тысяч.
Это было мечтой основателей молодой общины. Без сомнений, это был идеальный для них участок, а сами они, как им казалось, были бы идеальными преемниками его прежних хозяев. И несмотря на то, что на участке висела бирка "миллион долларов", в то время как ни у одного из общинников в карманах особо не шелестело, их вдохновение после этой находки только усилилось.
Таблица 6.Покупка земли и финансирование застройки общиной Круг Сеятелей
| Количество участников и сумма их вкладов | Общая сумма собранных средств | Сумма перво
Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:
Сейчас читают про:
  5846 5854 |
