2015-05-24
406
Генеральный план и нормы зонирования округа или города нацелены на то, чтобы регулировать новую застройку и освоение земли, и деятельность большинства альтернативных поселений подпадает под эту категорию. Таким образом, выходит так, что нормы и требования, задуманные с целью ограничения негативных последствий крупной коммерческой застройки, ограничивают и то, что делают основатели альтернативных общин. Нормы зонирования могут касаться размера зданий и их воздействия на ландшафт, как мы видели в случае с Мидоуданс, но в наибольшей степени они сталкиваются с интересами общин в вопросе о допустимой плотности населения и возможности групповой застройки[84]. И хотя все большее число округов и городов в настоящее время допускают групповую застройку, общее количество домов обычно не должно превышать определенные ограничения по плотности. Если, к примеру, группа из 20 человек хочет купить 200 акров (80 Га) на территории, где разрешена групповая застройка, но не допускается более, чем один дом на 40 акров (16 Га), группа может сгруппировать на своем участке не больше пяти домов. Для того, чтобы построить больше, потребуется изменение категории земли, разрешение на особый вид использования или иное исключение из норм зонирования.
Плотность застройки обычно является главной проблемой, связанной с зонированием, для основателей альтернативных поселений, поскольку чем больше членов будет в общине, тем легче осилить покупку земли, распределив затраты на число людей, и тем выше будет доступность земли и вероятность того, что вы ее купите и создадите свое поселение. (Общины, основанные в 1970-х и 1980-х гг., не сталкивались с такими проблемами, потому что в те времена гораздо большее число округов имели либеральные нормы зонирования или не имели их вообще. «Альтернативщики» времен наших мам и пап могли просто купить старую ферму и вселиться в нее жить.)
Как уже упоминалось ранее, в прогрессивных районах, где, как можно было бы подумать, будет проще купить землю и создать общину, часто, наоборот, дела обстоят еще хуже. Многие сотрудники городских отделов проектирования и градостроительства в регионах, озабоченных состоянием окружающей среды, таких как Боулдер или Амхерст, уже сегодня выступают сторонникам устойчивого развития и были бы рады видеть на подведомственных им территориях групповую застройку с открытыми озелененными пространствами, кооперативное жилищное строительство, энергосберегающие технологии и пассивный солнечный обогрев, пешеходные тропинки вместо асфальтовых проездов и тому подобное. Обеспокоенные неудержимым ростом городов и гектарами автостоянок, экологически-ориентированные граждане в таких регионах часто выбирают в местные органы власти людей, которые обещают строгую политику прекращения или ограничения темпов урбанизации. И хотя проводимая такими органами местной власти политика эффективно сдерживает коммерческих застройщиков от безудержной штамповки все новых и новых жилых кварталов и торговых центров, эти же самые ограничения не позволяют основателям общин и альтернативных поселений создавать те самые формы устойчивого развития, которые больше всего хотелось бы видеть местным чиновникам.
Один из способов решить проблему зонирования – это поступить так, как поступил Дансинг Рэббит и отправиться поискать места, где нормы зонирования более либеральны или отсутствуют вообще, таким образом, обойдя эту проблему совсем. Однако, как мы уже видели, уход в более провинциальные и глухие места снижает вероятность найти оплачиваемую работу, что создает для членов общины новую проблему – как зарабатывать на жизнь. Второй вариант – найти землю в местности, которая уже относится к категории, допускающей ту плотность застройки и те виды деятельности, которые вы планируете. Хотя некоторые домовладельческие общины и городские общины вроде Марипоза Гроув так и поступили, это вряд ли окажется сценарием, подходящим для вас, если вы ищете землю в сельской местности, поскольку планируемая вами плотность населения, вероятнее всего, окажется выше, чем предусмотрено местными нормами зонирования. Поэтому более, чем вероятно, что вашей группе, так или иначе, придется иметь дело с неидеальной для вас категорией земли. Вот что нужно иметь в виду при исследовании этого вопроса:
1. Часто цели и стратегия, описанные в Генеральном Плане округа, не соответствуют текущей карте зонирования. Недавно вступившие в силу нормы могут еще не получить распространения, понимания и применения, или же местные чиновники могут иметь разногласия по поводу их трактовки и применения. Опытные инвесторы, занимающиеся недвижимостью, советуют покупателям не принимать на веру все, что они читают в Генеральном Плане или видят на карте зонирования, а получить официальный ответ от местных должностных лиц о категории, к которой отнесен данный земельный участок, перед его покупкой. Имейте также в виду, что разные чиновники могут по-разному толковать одни и те же документы и со всей искренностью могут сказать вам совершенно разные вещи. Поэтому для того, чтобы защититься от возможных проблем в будущем, позаботьтесь о том, чтобы получить их ответ в письменной форме.
2. Вы можете изучить историю конкретного объекта недвижимости в окружном суде или городском совете на предмет выявления исключений из обычных норм зонирования, имевших место в прошлом. Иногда прежний юридический статус участка имеет значение для местных чиновников. Допускалась ли большая плотность застройки, если это был образовательный центр? Давалось ли разрешение на раздел данного участка на более мелкие? Относилась ли земля к категории земель сельскохозяйственного назначения, и, если да, то допускалось ли на ней проживание людей сверх установленных норм, если эти люди были сельхозрабочими? (И могут ли огородники, занимающиеся органическим земледелием, рассматриваться как сельскохозяйственные рабочие?)
3. Иногда вы можете приобрести землю с разрешением на особый вид использования, срок которого истек или которое было отозвано округом, и попытаться его реанимировать.
