Реанимация просроченных разрешений на использование земли

В более либеральной в плане норм землепользования атмосфере 1970-х годов Фаралонесский Институт (Farallones Institute) получил разрешение на использование своей земли под образовательный центр, допускавшее до 50 постоянно проживающих на участке жителей и до 150 жителей и постояльцев на период проведения учебных занятий и семинаров. Когда основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) изучали статус недвижимости перед покупкой, местные власти ответили им, что разрешение остается в силе на период не более 3 лет, за время которых они должны убедиться, что новые владельцы действительно будут использовать землевладение для целей образовательной деятельности. Участники группы решили, что стоит рискнуть и купить участок на таких условиях, поскольку они планировали осуществление тех же самых видов образовательной деятельности, что и предыдущие владельцы. Поэтому они купили-таки участок без точной уверенности, что категория зонирования не изменится. Спустя три года местные власти сократили допускаемую численность постоянных жителей на участке до 26 человек, а число посетителей на время курсов и семинаров – до 50 человек. Но зато теперь этот статус был дан не временно, а на постоянной основе, как исключение из общих норм зонирования округа. (Этот статус, обозначаемый как «nonconforming use» (букв. «не подчиняющееся^[85] использование»), округ или город предоставляет в качестве исключения тем территориям, которые пользовались соответствующими правами и привилегиями до вступления в силу текущих норм зонирования округа или города.)

Иногда вся разница между реанимированием прежнего разрешения на использование земли и получением нового может сводиться к вопросу о найме компетентных профессионалов, таких как специалист по градостроительному планированию или юрист по сделкам с недвижимостью.

Одна из самых первых задач, выполнением которой занялись Кеннет Махаффи и Дайанн Броз перед покупкой участка для общины Лост Вэлли, было исследование текущего статуса разрешения на особое использование земли для того, чтобы выяснить возможность его реанимации на постоянной основе. Они задумывали Лост Вэлли как общину, где будут жить постоянно около 20 человек, и еще несколько сотен в год будут приезжать на время конференций, курсов и семинаров. Они выяснили, что в начале 1970-х предыдущие владельцы земли получили необыкновенно либеральное разрешение – до 50 постоянных жителей и до 3000 посетителей в течение года, а также разрешение построить на участке 25 зданий.

Хотя, как правило, разрешения на тот или иной вид использования юридически связаны с землей и переходят от одного ее собственника к другому, в данном случае разрешение было прервано, когда предыдущие владельцы потеряли недвижимость за свои долги перед Налоговой Службой. Округ имел определенные требования, соблюдение которых было необходимо для того, чтобы разрешение оставалось в силе, и среди них было условие, что между двумя землепользователями не должно быть разрыва во времени, превышающего 12 месяцев. Если же это происходило, статус земли возвращался к среднеокружному стандарту – одно индивидуальное хозяйство на участке такого размера или до 5 семей (5 неродственных взрослых) в случае, если на участке осуществляется лесовосстановление.

Кеннет и Дайанн узнали, что все, кто хотел купить участок до них, пробовали добиться продления разрешения на особое использование, однако эти попытки были неудачными. Однако, будучи опытным торговцем недвижимостью, Кеннет знал, что иногда по вопросам зонирования можно «поторговаться» с округом и доказать, что разрешение должно быть возобновлено. Поэтому, несмотря на то, что покупка недвижимости без уверенности, что вы получите разрешение на желательное для вас использование, является огромным риском, они все-таки решили пойти на это. (Опытные основатели общин не рекомендуют такой вариант, поскольку ваша группа может оказаться привязанной к дорогому участку земли, который вы не будете иметь возможность использовать. У Дианы и Кеннета был запасной план, в соответствии с которым, при неудаче в реанимации разрешения на использование земли, участок должен был стать фамильной усадьбой Кеннета.)

Друзья наняли для помощи в решении этого вопроса двух адвокатов, один из которых был частным специалистом по территориальному планированию и раньше работал в окружном отделе землеустройства, а другой был юристом по недвижимости, знакомым с историей интересовавшего их земельного участка. Ни тот, ни другой до этого не знали поражений в своих делах и определенно они не были намерены проиграть дело в этот раз. Адвокаты сказали Кеннету и Дайанн, что, вероятно, через три-четыре месяца, округ выскажет им претензии по поводу чрезмерной численности людей, проживающих на участке. Для того, чтобы приготовиться к этому и ответить должным образом, они посоветовали следующее:

1. Не спрашивать окружные власти напрямую, известно ли им о том, что срок действия разрешения на особое использование земли истек, но проверить их осведомленность об этом косвенным образом, задав какой-нибудь незначительный и невинный вопрос, касающийся предмета. Дайанн и Кеннет так и поступили, спросив, могут ли они разместить на своей земле временный мобильный дом. Из ответа земельного отдела было ясно, что власти действительно были в курсе того, что действие разрешения на особый вид использования земли истекло.

2. Не обращаться к властям напрямую с заявлением о восстановлении утратившего силу разрешения, поскольку в этом случае именно на Лост Вэлли лежало бы бремя доказательства того, что перерыва в использовании земли по данному назначению не было.

3. Подождать, пока окружные власти сами не предъявят претензии к Лост Вэлли о нецелевом использовании участка, поскольку в этом случае именно округ должен будет доказать, что в течение 13 месяцев между предыдущим и новым собственником деятельность, соответствующая выданному разрешению, на участке не осуществлялась.

4. Лост Вэлли должны собрать достаточное количество документов, подтверждающих, что проектируемая и осуществляемая ими на земле образовательная и прочая публичная деятельность аналогична той, которую осуществляли предыдущие владельцы, для того, чтобы подтвердить, что они соответствуют условиям, на которых было выдано разрешение. Кроме того, желательно собрать документы, подтверждающие, что подобного рода деятельность осуществлялась на участке и в течение 13-месячного промежутка между ними и предыдущими владельцами. К счастью, организация, опекавшая участок в этот период, проводила на нем конференцию политической партии «зеленых» (Greens), мужскую парильню^[86] и еще несколько мероприятий, которые можно было бы истолковать как общественные массовые мероприятия.

5. Быть максимально открытыми и широко информировать публику о своих планах по проведению конференций и осуществлению образовательной деятельности, поскольку этим они демонстрировали бы, что продолжают осуществлять общественно-полезную деятельность и принимать гостей на своем участке, как это делали предыдущие собственники.

Именно так и поступили организаторы Лост Вэлли, начав проводить крупные конференции, курсы и семинары, а также открыв молодежную турбазу. Они всегда следили за тем, чтобы собрать и вовремя уплатить окружной налог на прием ночных постояльцев. Округ принимал их платежи, и это было молчаливым подтверждением того, что он признает законность данного вида использования земли. Через год после того, как группа Кеннета и Дайанн поселилась на участке, в местных средствах массовой информации появился репортаж об их деятельности, который также служил доказательством того, что земля использовалась в соответствии с прежним разрешением – для образовательной и иной общественно-полезной деятельности. В конце концов, по истечении двух лет после покупки участка, окружные власти связались с Лост Вэлли и затребовали документацию об их деятельности. И еще через девять месяцев, рассмотрев отлично подготовленные отчеты об использовании участка новыми хозяевами и их предшественниками, округ официально предоставил им статус non-conforming use на постоянной основе. Теперь на участке могло жить круглый год до 35 семей или 160 человек с правом приема до 3000 гостей ежегодно, а также можно было построить дополнительные здания. Игра была выиграна.