Правовой режим объектов незавершенного строительства

В течение довольно продолжительного времени велась оживленная дискуссия по вопросу о том, следует ли рассматривать объекты незавершенного строительства как недвижимость. Е.А. Суханов высказывал суждение о том, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым <1>. В Законе о государственной регистрации прав вплоть до недавнего времени содержалось указание о том, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства на указанный объект недвижимого имущества регистрируются на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объектов недвижимого имущества (в установленных случаях на основании проектно-сметной документации), а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение: "не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу" <2>. Конец затянувшейся полемике положил ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" <3>, который дополнил абз. 1 п. 1 ст. 130 словами: "объекты незавершенного строительства". Таким образом, правила, установленные для возникновения и перехода прав на недвижимые вещи, теперь в полной мере относятся и к незавершенному строительством объекту. Проведение государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства теперь не ставится в зависимость от необходимости совершения сделки. ФЗ от 29 декабря 2004 г. "О внесении изменений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <4> изменил редакцию ст. 25 Закона.

Теперь государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится на основании следующих документов:

а) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства;

б) в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности (например, на праве постоянного (бессрочного) пользования), право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.