Недвижимость как объект гражданских прав. Юридическая классификация объектов недвижимости

см. Классификация объектов недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ была изменена ФЗ от 30.12.2004 N 213-ФЗ <*>). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с критериями, установленными в ст. 130 ГК РФ, все недвижимые вещи могут быть подразделены на три группы:

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу своей объективной природы: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (первая группа);

- объекты, характеризуемые прочной связью с землей, до степени невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (вторая группа);

- объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона. Такие объекты по своей природе - это, несомненно, движимые вещи, однако законодатель посчитал возможным распространить режим недвижимости на подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда (третья группа).

Перечень объектов недвижимости (юридическая классификация) (см. схему 1).

Схема 1

┌────────────────────────┐ ┌────────────────────────┐

│ Законодательство │ │ Объекты недвижимости │

└────────────────────────┘ └────────────────────────┘

ст. 130 ГК, ст. 36 ЗК, <-> земельные участки,

ст. 1 ФЗ "О участки недр,

государственной обособленные водные

регистрации прав на объекты, леса

недвижимое имущество и

сделок с ним"

ст. 130 ГК, ст. 1 ФЗ "О <-> здания

государственной

регистрации прав на

недвижимое имущество и

сделок с ним)

ст. 130 ГК РФ <-> сооружения, объекты

незавершенного

строительства

ст. 132 ГК РФ предприятия как

имущественные комплексы

п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК <-> жилые помещения (жилой

РФ дом, часть жилого дома,

квартира, часть

квартиры, комната)

п. 4 ст. 218 ГК, п. 1 <-> дачи

ст. 5 ФЗ "Об ипотеке

(залоге недвижимости)"

п. 1 ст. 5 ФЗ "Об <-> садовые дома, гаражи,

ипотеке (залоге другие строения

недвижимости)" потребительского

назначения

В Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <*> даны определения объектов недвижимости в жилищной сфере.

Так, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, а комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В отличие от индивидуального дома многоквартирный дом - это имущественный комплекс, состоящий из разнородных объектов недвижимости (квартир, гаражей, нежилых помещений и т.д.); каждый такой объект является самостоятельным объектом гражданских прав, тогда как многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является.