Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Государственная регистрация сделок является средством обеспечения публичной достоверности сведений о заключении сделок.

Поэтому, когда законом предусматривается обязательная государственная регистрация сделок, гражданско-правовые последствия, основанные на таких сделках, возникают в полном объеме только после их государственной регистрации. Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ. Следовательно, обязательность государственной регистрации сделки устанавливается исключительно законом и не может быть предусмотрена соглашением сторон.

Государственной регистрации подлежат сделки, направленные на передачу имущества в собственность (см. схему 3).

Схема 3

При совершении сделок, направленных на передачу имущества в собственность, производится два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности нового собственника. Регистрация сделки и перехода права могут не совпадать во времени.

Например, регистрация права собственности за покупателем по договору продажи квартиры, проданной в кредит с рассрочкой платежа, производится после погашения последнего платежа.

Новым для отечественного законодательства является договор участия в долевом строительстве.

ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве) в п. 1 ст. 4 определяет договор участия в долевом строительстве как договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такое определение позволяет сделать вывод о том, что законодатель рассматривает данный договор как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора, а не как разновидность одного из существующих в гражданском праве договоров <*>. Однако данный договор еще только предстоит классифицировать. Автор этих строк полагает, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома направлен на передачу в собственность будущей недвижимости, а потому должен быть отнесен к группе договоров по передаче имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации. При государственной регистрации договора производится одновременная регистрация законной ипотеки, которой обеспечивается исполнение застройщиком его обязательства перед участниками долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Подробно особенности проведения государственной регистрации названного договора изложены в Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 9 июня 2005 г. N 82 <*>. В связи с заключением и исполнением данного договора может производиться несколько регистрационных действий: регистрация договора участия в долевом строительстве (его изменений и расторжения); регистрация обременения, т.е. ипотеки земельного участка (залога права аренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества; регистрация уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве; регистрация права застройщика на не завершенный строительством объект (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества) и, наконец, регистрация права собственности на жилое и (или) нежилое помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства; права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Сделки, направленные на передачу имущества во владение и пользование или в обеспечение исполнения обязательства (залог). Такие сделки порождают ограничение (обременение) права, но не его прекращение. Среди таких сделок регистрации подлежат (см. схему 4):

Схема 4