Аренда жилых помещений

Действующее законодательство предоставляет участникам гражданского оборота возможность выступать в качестве арендаторов жилых помещений. Отношения по предоставлению жилья в аренду регулируются как нормами жилищного законодательства (ч. 6 ст. 1, ст. 17, 18 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), так и нормами гражданского законодательства (§ 4 гл. 34 Гражданского Кодекса РФ, п. 2 ст. 671 Гражданского Кодекса РФ). Как и коммерческий наем, аренда жилья порождена началами рыночных отношений, внедряемых в жилищную сферу. Понятия коммерческого найма и аренды жилья весьма близки по содержанию, хотя и не тождественные. Основные отличия между ними проявляются в следующем.

Во-первых, по договору аренды жилое помещение предоставляется арендатору во временное владение и пользование либо пользование без условия проживания в нем, в то время как по договору найма жилое помещение предоставляется во владение и пользование для проживания в нем (ср., ч. 6 ст. 1 Закона «Об основах…» и п. 1 ст. 671 Гражданского Кодекса РФ).

Во-вторых, отличия в правовом регулировании найма и аренды жилья усматриваются в определении круга лиц, которым предоставляется жилое помещение. И если нанимателем может быть только физическое лицо, то арендатором может являться как физическое, так и юридическое лицо. (Следует подчеркнуть, что подобную точку зрения разделяют далеко не все специалисты. Сегодня господствует не имеющее серьёзных научных аргументов мнение, в соответствии с которым, арендатором жилья может выступать только юридическое лицо).

В-третьих, договор аренды жилого здания, в отличие от договора найма жилого дома, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данное требование (п.2 cт. 651 Гражданского Кодекса РФ) касается договоров аренды зданий, заключенных на срок не менее одного года.

Поскольку жилое помещение предназначается для проживания граждан, юридическое лицо – арендатор жилого помещения может использовать объект аренды только для проживания граждан.

Указания законодателя на этот счет не следует воспринимать буквально и толковать их как единственную и исключительную возможность в рамках извлечения полезных свойств из объекта аренды. В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Договор аренды жилья носит срочный характер, заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Следует подчеркнуть ряд особенностей аренды жилых зданий, использование которых всегда связано с использованием земельного участка, на котором расположены эти объекты. В ст. 652 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что арендатору одновременно с передачей здания или сооружения передается право на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду жилое здание, то арендатору здания также предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. Если земельный участок не принадлежит арендодателю, а находится у него по иным основаниям, то арендатор жилого здания приобретает право пользования земельным участком на тех же основаниях. При этом не требуется согласия собственника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.