2015-06-16
303
5. В отличие от проектов планировки, проекты межевания имеют не две, а только одну часть, подлежащую утверждению, и эта часть включает только чертежи межевания территории. Объяснение такого положения дел состоит в том, что проекты межевания подготавливаются на основании или в составе проектов планировки, которые и содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке соответствующей территории.
6. Устанавливается, что проекты межевания территорий всегда содержат в своем составе градостроительные планы земельных участков. Градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться вне состава проектов межевания территорий (см. ч.2 ст.44, ч.17 ст.46).
Комментарий к статье 44.
Градостроительные планы земельных участков
1. Градостроительные планы земельных участков подготавливаются не для всех земельных участков, а только для тех земельных участков, которые застроены или предназначены для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для:
- подготовки проектной документации (ч.11 ст.48);
- выдачи разрешения на строительство (ч.1 ст.51);
- выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.1 ст.55).
2. Градостроительные планы земельных участков подготавливаются:
- в составе проектов межевания, которые являются составной частью проектов планировки;
- в составе проектов межевания, которые подготавливаются как самостоятельные документы применительно к ранее выделенным (посредством проектов планировки) элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам);
- в виде отдельного документа.
В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:
1) градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (применительно к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;
2) применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.
Только при таком сочетании указанных условий может быть выполнено требование ч.17 ст.46 относительно того, что при подготовке градостроительного плана земельного участка не требуется проведение процедур, определенных ч.1-16 ст.46.
Таким образом, во всех случаях, когда мы имеем дело с неразделенной на земельные участки территорией - независимо от того, является ли такая территория застроенной, или незастроенной, но подлежащей застройке - надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе, или только проекты межевания. В таких случаях градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы не подготавливаются, а подготавливаются только в составе документации по планировке территории.
3-4. Состав градостроительного плана земельного участка определяется ГрК РФ (ч.3 ст.44).
Установлен дифференцированный подход к представлению информации применительно к двум видам земельных участков:
1) на которые распространяется действие градостроительного регламента;
2) на которые не распространяется действие градостроительного регламента или не устанавливается градостроительный регламент.
В первом случае указывается информация о градостроительном регламенте, включая информацию обо всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка (данное требование не распространяется на случаи предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
Второй случай распространяется на земельные участки, определяемые в соответствии с ч.4 и 6 ст.36:
1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;
2) в границах территорий общего пользования;
3) занятые линейными объектами;
4) расположенные на землях лесного фонда, землях водного фонда, землях запаса, землях особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Применительно к указанным земельным участкам представляется информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства.
В случаях, когда соответствующие земельные участки пересекают установленные на основе документов территориального планирования посредством документации по планировке территории границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, такие границы отображаются в градостроительных планах указанных земельных участков.
Наряду с информацией, определенной ч.3 ст.44, в состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
5. Отнесение установления формы градостроительного плана земельного участка к компетенции Правительства РФ подчеркивает важность и значимость этого документа в градостроительных и земельных отношениях, а также необходимость унифицированного его применения на всей территории РФ.
|
|
|
|
|
|
Комментарий к статье 45.
Подготовка и утверждение документации
по планировке территории
1-5. Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются соответственно теми органами, в юрисдикцию которых входят вопросы размещения объектов строительства федерального, регионального и местного значения, а именно:
- уполномоченными федеральными органами исполнительной власти - в случаях, когда документами территориального планирования РФ предусмотрено размещение объектов капитального строительства федерального значения;
- органами исполнительной власти субъектов РФ - в случаях, когда документами территориального планирования субъектов РФ предусмотрено размещение объектов капитального строительства регионального значения;
- органами местного самоуправления муниципальных районов - в случаях, когда документами территориального планирования муниципальных районов предусмотрено размещение объектов капитального строительства местного значения;
- органами местного самоуправления поселений, органами местного самоуправления городских округов - в случаях, когда генеральными планами предусмотрено размещение объектов местного значения, иных случаях, предусмотренных генеральными планами и связанных с планировкой территории.
6. Решения о подготовке документации по планировке территории могут приниматься указанными органами и при отсутствии документов территориального планирования. Однако такие решения могут приниматься лишь до 1 января 2006 г. С этой даты вводится в действие ч.6 комментируемой статьи, согласно которой осуществлять подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования не допускается.
Предусмотрены два исключения из указанного правила:
1) подготовка проектов межевания застроенных территорий;
2) подготовка градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.
В первом случае производится нормативная фиксация прав собственников квартир, других объектов недвижимости на использование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, иные объекты недвижимости. Норма корреспондируется с положением ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ*, включившим земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в общее имущество в многоквартирном доме. То есть приведенный случай никак не связан непосредственно с территориальным планированием, предопределяющим будущее развитие событий.
_________________________
* СЗ РФ. 2005. N 1. Ст.14.
|
|
|
|
|
|
Второй случай также непосредственно не связан с территориальным планированием, поскольку он распространяется на ситуацию, когда уже имеются границы ранее сформированных земельных участков, т.е. нет необходимости производить планировку территории.
7. Вводится ранее отсутствовавшее в законодательстве требование об уведомлении глав поселений, глав городских округов о принятом решении о подготовке документации по планировке соответствующей территории. Такое уведомление направляют в течение десяти дней со дня принятия соответствующего решения: 1) уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, 2) орган исполнительной власти субъекта РФ, 3) орган местного самоуправления муниципального района.
8. Подготовка документации по планировке территории по своей правовой природе представляет собой выполнение работ. Вопросы заказа на подготовку документации по планировке относятся к институту подрядных работ для государственных или муниципальных нужд. В части регулирования подрядных работ для государственных нужд необходимо обратиться к нормам ГК РФ о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд (параграф 5 главы 37, ст.527, 528).
В случаях проведения конкурсов на размещение заказов на поставки работ для федеральных нужд применяется Федеральный закон от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд"*. В случаях проведения конкурсов на размещение заказов на поставки работ для региональных либо муниципальных нужд субъекты РФ и муниципальные образования самостоятельно осуществляют собственное правовое регулирование.
_________________________
* СЗ РФ. 1999. N 19. Ст. 2302.
Государственные и муниципальные нужды - это потребности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований в товарах (работах, услугах), обеспечиваемые за счет средств соответственно федерального, регионального и местного бюджетов, а также внебюджетных источников финансирования.
При этом необходимо иметь в виду, что если нужды обеспечиваются за счет бюджетных средств, то размещение заказов и заключение контрактов осуществляется исключительно на конкурсной основе. Такое требование содержится в ст.72 Бюджетного кодекса РФ*. В ней государственный или муниципальный контракт понимается как договор, заключенный в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, предусмотренных в расходах соответствующего бюджета, и такой контракт предписано размещать на конкурсной основе, если иное не установлено федеральными законами, законами и законодательными актами субъектов РФ, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.
_________________________
* СЗ РФ. 1998. N 31. Ст.3823.
9. Помимо собственной инициативы органы публичной власти могут принимать решения о подготовке документации по планировке территории в ответ на проявление инициативы физических или юридических лиц:
- уполномоченные федеральные органы исполнительной власти - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты - применительно к землям лесного фонда, землям водного фонда, находящимся в федеральной собственности землям запаса, находящимся в федеральной собственности землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в федеральной собственности;
- органы исполнительной власти субъектов РФ - в границах территорий, для которых не устанавливаются градостроительные регламенты - применительно к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в собственности субъектов РФ землям запаса и землям особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в собственности субъектов РФ;
- органы местного самоуправления муниципальных районов - применительно к межселенным территориям, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, определенных правилами землепользования и застройки;
- органы местного самоуправления поселений или органы местного самоуправления городских округов в границах территорий, для которых устанавливаются градостроительные регламенты, а также в границах территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и которые находятся в муниципальной собственности.
10-12. Подготовленная документация по планировке территории проверяется на соответствие техническим регламентам и градостроительным регламентам, с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий (охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, иных зон).
Указанную проверку осуществляют органы, принявшие решения о подготовке документации по планировке территории.
Таким образом, ГрК РФ, номинально упразднив согласование и государственную экспертизу документации по планировке территории:
1) сохранил все необходимые требования, связанные с проверкой такого рода документации;
2) технологически объединил разрозненные действия по согласованию и государственной экспертизе в одно сводное действие по проверке такой документации на соответствие всем необходимым требованиям, обеспечивающим безопасность жизни, здоровья граждан и благоприятную окружающую среду;
3) предусмотрел ответственность органов, осуществляющих такую проверку (см. ст.59).
14-16. Документация по планировке территории утверждается:
- Правительством РФ - в случаях принятия решений о разработке документации уполномоченными федеральными органами исполнительной власти;
- высшими исполнительными органами государственной власти субъектов РФ - в случаях принятия решения о разработке документации органами исполнительной власти субъектов РФ;
- главами местных администраций - в случаях принятия решения о разработке документации органами местного самоуправления.
Не позднее семи дней после утверждения документация по планировке территории должна быть направлена главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации.
Установлено требование об обязательности опубликования документации по планировке территории в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации.
В соответствии с ч.2 ст.57 орган местного самоуправления городского округа, орган местного самоуправления муниципального района в течение четырнадцати дней со дня получения соответствующих копий документации по планировке территории должны разместить их в информационных системах обеспечения градостроительной деятельности.
18-20. ГрК РФ существенно изменил порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории по сравнению с Грк РФ 1998 г.
Во-первых, сокращен круг нормативных правовых актов - с шести до четырех - посредством которых может устанавливаться такой порядок. Ранее в число указанных актов включались:
1) ГрК РФ 1998 г.;
2) принимаемые в соответствии с ним законы РФ;
3) иные нормативные правовые акты РФ;
4) законы субъектов РФ;
5) иные нормативные правовые акты субъектов РФ и
6) нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Ныне из числа таких актов исключены иные, помимо ГрК РФ, законы, а также иные, помимо законов субъектов РФ, нормативные правовые акты субъектов РФ.
Порядок подготовки документации по планировке территории устанавливается ГрК РФ применительно ко всем уровням документации по планировке, а также принимаемыми в соответствии с ним:
1) нормативными правовыми актами РФ - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;
2) законами субъектов РФ - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти субъектов РФ;
3) нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - применительно к документации по планировке территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.
Во-вторых, изменен состав действий на стадии подготовки и утверждения документации по планировке территории путем отказа от норм об обязательности государственной экологической экспертизы такой документации, ее согласования с органами санитарно-эпидемиологического надзора, другими заинтересованными государственными органами. Отныне состав действий на указанной стадии включает:
1) принятие решения о подготовке документации;
2) уведомление о принятом решении - в установленных случаях;
3) проверку подготовленной документации;
4) проведение публичных слушаний - в установленных случаях;
5) утверждение и опубликование документации.
Комментарий к статье 46.
Особенности подготовки документации по планировке территории,
разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления
поселения или органа местного самоуправления городского округа
1-16. ГрК РФ установил ряд особенностей подготовки документации по планировке территории по сравнению с подготовкой такой документации на основании решений иных органов публичной власти. Эти особенности сводятся к установлению следующих норм:
1) о праве физических и юридических лиц представлять предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории (ч.3);
2) об обязательном рассмотрении на публичных слушаниях документации по планировке территории (ч.5);
3) о праве представительного органа местного самоуправления на основании документации по планировке территории вносить изменения в правила землепользования и застройки в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства (ч.15).
17-18. Установлена норма, согласно которой в случае, когда физическое или юридическое лицо запрашивает градостроительный план земельного участка, не требуется проведение процедур, связанных с подготовкой, обсуждением посредством публичных слушаний и утверждением документации по планировке территории, определенных ч.1-16 ст.46.
Анализ показывает, что требования ч.17 ст.46 в части необязательности применения процедур публичных слушаний, соблюдения установленных сроков и бесплатности подготовки градостроительных планов земельных участков могут быть выполнены только в случаях и, соответственно, распространяются на случаи, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:
1) градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам (применительно к которым проведен государственный кадастровый учет и зарегистрированы права на земельный участок), расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких земельных участках;
2) применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены градостроительные регламенты.
Действия по подготовке проектов планировки и проектов межевания территории в их составе в случаях разделения территории на земельные участки, на которой расположены многоквартирные дома, регламентируются помимо норм комментируемой статьи также ч.2 ст.6 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой при утверждении указанной документации по планировке территории не допускается требовать предоставления других документов. Под понятие "другие документы" в данном случае подпадает, в частности, заключение государственной экологической экспертизы.
Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование,
строительство, реконструкция объектов капитального строительства
Комментарий к статье 47.
Инженерные изыскания для подготовки проектной документации,
строительства, реконструкции объектов капитального строительства
1. Настоящая глава детально регулирует весь процесс строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий, строений, сооружений: начиная от этапа выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации и заканчивая выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Введение такой главы является новеллой ГрК РФ. Так, несмотря на то, что ГрК РФ 1998 г. включал в понятие градостроительной деятельности и проектирование, и строительство, и реконструкцию объектов недвижимости, однако практически не регулировал данные вопросы. Регулирование указанных вопросов осуществлялось многочисленными подзаконными нормативными правовыми актами, а также нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Такая ситуация на практике создавала определенные трудности для лиц, непосредственно осуществляющих строительную деятельность, так как в разных субъектах РФ устанавливались особенности осуществления строительной деятельности на территории соответствующего субъекта.
Комментируемая статья впервые на законодательном уровне закрепляет необходимость выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Вообще, необходимость основываться на результатах инженерных изысканий предусматривается ГрК РФ и при подготовке документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территории. Однако настоящая статья регулирует вопросы, связанные только с выполнением инженерных изысканий для строительства. Это обусловлено, прежде всего, тем, что в каждом случае для подготовки проектной документации необходимо выполнять инженерные изыскания, независимо от наличия материалов инженерных изысканий в специальных фондах. Такое требование связано с необходимостью обеспечения безопасности при последующей эксплуатации объекта капитального строительства, что может быть достигнуто только при условии, что каждое здание, строение, сооружение возводится или реконструируется с учетом всех особенностей грунта, геологических, гидрометеорологических и других факторов. Материалы, содержащиеся в специальных фондах, как правило, используются лишь в целях проверки достоверности результатов инженерных изысканий.
Инженерные изыскания для подготовки проектной документации для строительства, реконструкции являются видом строительной деятельности, обеспечивающей комплексное изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, составление прогнозов взаимодействия объектов капитального строительства с окружающей средой, обоснование их инженерной защиты и безопасных условий жизни населения.
На основе материалов инженерных изысканий осуществляется разработка предпроектной документации, в том числе обоснование инвестиций в строительство, проектов и рабочей документации строительства зданий и сооружений, включая расширение, реконструкцию, техническое перевооружение, эксплуатацию и ликвидацию объектов, а также рекомендации для принятия экономически, технически, социально и экологически обоснованных проектных решений.
При этом следует отметить, что ГрК РФ не предусматривает необходимость выполнения инженерных изысканий для подготовки проектной документации в случае капитального ремонта объекта, а также в случае возведения объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
2-3. Части 2 и 3 статьи устанавливают круг лиц, которые могут выполнять инженерные изыскания. Такими лицами могут быть как сам застройщик, так и привлекаемое им (или его уполномоченным лицом - заказчиком) на договорной основе физическое или юридическое лицо. При этом указанные лица могут выполнять инженерные изыскания только при условии их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим такого рода деятельность.
В соответствии с ч.1 ст.17 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию. При этом деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом* включает в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические изыскания, исследование грунтов оснований фундаментов зданий и сооружений, изыскания грунтовых строительных материалов, изыскания источников водоснабжения на базе подземных вод, геодезические, геологические, гидрогеологические, геофизические, гидрологические и кадастровые работы, выполняемые в процессе строительства, эксплуатации, ликвидации зданий и сооружений. Порядок лицензирования деятельности по инженерным изысканиям установлен Положением о лицензировании деятельности по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002 г. N 174.
_________________________
* В соответствии с Правилами учета степени ответственности зданий и сооружений при проектировании конструкций, утв. постановлением Госстроя СССР от 19.03.81 N 41, степень ответственности зданий и сооружений определяется размером материального и социального ущерба, возможного при достижении конструкциями предельных состояний. К зданиям и сооружения класса I ответственности относятся основные здания и сооружения объектов, имеющих особое важное народно-хозяйственное и (или) социальное значение, такие, как: главные корпуса ТЭС, АЭС, здания театров, кинотеатров, цирков, крытых рынков, учебных заведений, детских дошкольных учреждений, больниц и т.д.; к зданиям и сооружениям класса II ответственности относятся здания и сооружения объектов, имеющих важное народно-хозяйственное и (или) социальное значение (объекты промышленного, сельскохозяйственного, жилищно-гражданского назначения и др.), к зданиям и сооружениям класса III ответственности относятся здания и сооружения объектов, имеющих ограниченное народно-хозяйственное и (или) социальное значение, такие, как склады без процессов сортировки и упаковки для хранения сельскохозяйственных продуктов, теплицы, одноэтажные жилые дома и др. Уровни ответственности зданий и сооружений устанавливаются по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету". Изменение N 1.
Лицензия выдается юридическим лицам независимо от организационно-правовой формы и индивидуальным предпринимателям на 5 лет. Однако по заявлению лица лицензия может быть выдана и на меньший срок. Указанное положение устанавливает и лицензионные требования и условия:
1) наличие у юридического лица не менее 50 процентов штатной численности руководителей и специалистов, имеющих высшее профессиональное образование и стаж работы в области инженерных изысканий для строительства не менее 5 лет;
наличие у индивидуального предпринимателя высшего или среднего профессионального образования и стажа работы в области инженерных изысканий для строительства не менее 5 лет;
2) наличие у лицензиата принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании зданий, помещений, оборудования и инвентаря, необходимых для осуществления лицензируемой деятельности;
3) повышение не реже 1 раза в 5 лет квалификации индивидуального предпринимателя и работников юридического лица, осуществляющих инженерные изыскания для строительства*;
_________________________
* Требования к содержанию дополнительных профессиональных образовательных программ повышения квалификации работников юридического лица и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по проектированию, строительству и инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений, утверждены приказом Госстроя РФ от 9 марта 2004 г. N 93.
4) наличие системы контроля за качеством выполняемых работ и метрологического обслуживания приборов и средств измерения;
5) выполнение инженерных изысканий для строительства в соответствии с требованиями законодательства РФ, соответствующих государственных стандартов и нормативно-технических документов в строительстве;
6) безвозмездная передача одного экземпляра копий материалов инженерных изысканий для строительства в соответствующие архивы и фонды органов архитектуры и градостроительства. В настоящее время формирование и ведение государственного фонда комплексных инженерных изысканий для строительства осуществляет Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (п.5.3.3 Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утв. постановлением Правительства РФ от 16 июня 2004 г. N 286)*.
_________________________
* СЗ РФ. 2004. N 25. Ст.2568.
