Управление финансовыми результатами

Тема 9 УПРАВЛЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ БИЗНЕСА

НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Управление финансовыми результатами

13.1.1. Управление доходами от использования недвижимости

Управление доходами от объекта недвижимости на различных стадиях его жизненного цикла должно осуществляться с учетом:

• состояния рыночной среды — клиентов и конкурентов в целевых отраслях и сегментах рынка недвижимости;

• качества управления бизнес-процессами и затратами на их реализацию и контроль.

Технологии всестороннего управления издержками

В современных условиях для достижения поставленных целей в регулировании затрат недвижимостью предлагается концепция всестороннего (тотального) их управления, которая предусматривает комплексное последовательное применение следующих инструментов.

1. Определение себестоимости с учетом планируемой рыночной цены и прибыли {target costing) на стадии разработки объекта недвижимости, позволяющее при внесении изменений сохранить его функциональность и качество, как товара (услуги).

2. Снижение себестоимости с помощью программ, нацеленных на определенные услуги {product-specific kaizen costing), обеспечивающее оперативную корректировку начальных параметров продукта (объекта недвижимости, услуги) при обнаружении чрезмерных расходов на начальной стадии эксплуатации и продажи на рынке недвижимости.

3. Общее неуклонное снижение себестоимости {general kaizen costing), сконцентрированное на развитии технологий производства после непосредственного создания и вывода объекта (услуги) на рынок недвижимости.

4. Менеджмент функциональных групп {functional group management), когда вся совокупность бизнес-процессов разбивается на автономные группы, результат выполнения которых дополнительно измеряется выручкой и доходами, а их улучшение повышает производительность и вклад в совокупную прибыль компании на рынке недвижимости.

5. Калькуляция себестоимости продукта {product costing), направленная на сохранение издержек на достигнутом уровне, который компания считает для себя приемлемым.

Технология target costing основана на поведении и соотношении выделенных и понесенных издержек в течение жизненного цикла объекта (услуги) на рынке недвижимости (рис. 13.3).

Выделенные (зафиксированные) средства — те, которые еще не затрачены, но будут иметь место в будущем в результате принятых в настоящее время управленческих решений, а понесенные — уже затраченные ресурсы: материальные, финансовые, трудовые и т.д. Такое разделение необходимо, поскольку, как правило, в системе учета затраты отражаются по факту их расходования, что ограничивает возможности управления после их выделения

Технология product-specific kaizen costing предпочтительна при решении задач минимизации себестоимости в процессе строительства объекта, создания продукта или на начальных стадиях оказания услуг за счет позиций, обеспечивающих оперативную корректировку соотношения качественных и расходных характеристик. Предметом первоочередного рассмотрения должны быть прямые затраты на создание, эксплуатацию и продажу объекта недвижимости.

В качестве примера данной технологии рассмотрим метод целевой калькуляции себестоимости в аренде недвижимости, который предполагает следующую последовательность действий (шагов):

1) формирование арендной ставки, соответствующей стратегии ценообразования;

2) установление целевых величин прибыли и себестоимости;

3) расчет прогнозной (фактической) себестоимости эксплуатации и использования объекта недвижимости;

4) разработка способов снижения фактических (прогнозируемых) затрат, если расчетная себестоимость превышает целевой уровень.

Метод функциональных групп — functional group management — основан на анализе связей структурированных производственных и управленческих бизнес-процессов с конечными финансовыми результатами: выручкой и прибылью. С учетом этих позиций выделяются наиболее значимые характеристики операций и мероприятий, которые должны быть в первую очередь улучшены. Это предусматривает повышение их производительности и эффективности, даже если это влечет за собой рост расходов, но повышает ценность оказываемых услуг на рынке недвижимости и, следовательно, доходы и рентабельность. Подробно особенности такого подхода рассмотрены ниже на примерах внедрения в управлении издержками инструментов функционально-стоимостного анализа

Целью калькуляции себестоимости продукта — product costing — является ограничение (containment) затрат в тех пределах, которые были достигнуты в итоге использования описанных технологий всестороннего управления расходам. Таким образом, если четыре ранее упомянутых механизма ориентированы на сокращение издержек, то пассивный product costing обеспечивает их сохранение в закрепленных лимитах. Его реализация предусматривает концентрацию на контроллинге текущего состояния производства бизнес-процессов: маркетинга, технической эксплуатации, управления финансами, персоналом и т.д.