Оценка земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения по рентообразующим факторам

Земельный участок земель сельскохозяйственного назначения оценивается по трем основным рентообразующим факторам – плодородию сельскохозяйственных угодий, технологическим свойствам и местоположению.

Дифференциальная земельная рента сельскохозяйственных угодий определяется сложением трех рент, обусловленных плодородием, технологическими свойствами и местоположением земельного участка по формуле:

, (3)

где Д_рi – дифференциальная земельная рента i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i – затраты на использование i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) условиях технологических свойств и местоположения земель, руб./га;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (коэффициент окупаемости затрат), руб./руб. (1,07).

– земельная рента, обусловленная соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

1. Земельная рента, обусловленная плодородием сельскохозяйственных угодий i-го земельного участка определяется в формуле (3) как разность между валовой продукцией (Вi) и ценой ее производства на земельном участке (З_iхН_о). Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв объекта оценки по формуле:

, (4)

где В_о – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Б_о, Б_i – балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i-го объекта оценки.

Оценочные затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки (З_i, руб./га) определяются путем дифференциации части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (5)

где З_о – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

2. Земельная рента по технологическим свойствам сельскохозяйственных угодий (ΔР_тi, руб./га) определяется по формуле:

, (6)

где З_о – базовые затраты на использование земель, руб./га;

Д_зт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по приложения 7;

И_то, И_тi – индекс технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки.

3. Дифференциальная земельная рента, обусловленная местоположением объекта оценки (ΔР_мi, руб./га) определяется как разность между стоимостью внехозяйственных грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) удаленности и грузоемкости сельскохозяйственных угодий и стоимостью грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения объекта оценки по формуле:

, (7)

где Э_ро, Э_рi – средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок соответственно в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту кадастровой оценки, км;

Г_о, Г_i – внехозяйственная нормативная грузоемкость сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и по i-му объекту оценки, т/га;

Т_о – затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;

Н_о – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).