Метод капитализации доходов

Метод капитализации доходаопределяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие:

1) расчет годового чистого операционного дохода.

2) расчет коэффициента капитализации.

3) расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

где С — рыночная стоимость недвижимости; ЧОД – чистый операционный доход; R – коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и расчет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Сущность и условия применения метода прямой капитализации

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Метод капитализации доходов применяется если:

- потоки доходов – стабильные положительные величины;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

- потоки доходов нестабильны;

- объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

- нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R_кап

где С – стоимость объекта недвижимости;

R_кап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Существует несколько методов расчёта коэффициента капитализации:

- Метод прямой капитализации;

- Метод связанных инвестиций: заёмного и собственного капитала;

- Метод связанных инвестиций: земли и здания;

- Кумулятивный метод;

- Метод Эллвуда.

Метод Ринга (прямолинейный возврат капитала)

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где n – оставшийся срок экономической жизни; R_y – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда (аннуитетный метод)

Метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям.

где SFF – фактор фонда возмещения; Y = R_y (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда (возврат капитала по фонду возмещения)

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.