Общие понятия доходного подхода

РЕФЕРАТ

По тема: Доходный подход к оценке недвижимости.

Выполнила: Овчинникова Ксения

Общие понятия доходного подхода

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Экономическое содержание, сфера применения доходного подхода к оценке имущества

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:
1) наиболее эффективного использования;
2) ожидания;
3) спроса и предложения;
4) замещения.
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка. Капитализация представляет собой деление дохода от использования земельного участка на соответствующей коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Доходный подход включает три метода:
1) капитализации дохода (земельной ренты);
2) остатка (техника остатка для земельного участка);
3) предполагаемого использования.
Прогнозирование доходов, приносимых недвижимостью

Аналитик должен оценить и проверить ожидаемые финансовые выгоды от приносящей доход недвижимости. Оценочная стоимость собственности определяется ее производительностью за определенное время.

При составлении подобных прогнозов учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции развития рынка, качество и местоположение участка и сооружений на нем, объявленные изменения в системе землепользования и внешних связях объекта, качество управления собственностью, а также показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от собственности.

Прогнозы являются результатом наилучших человеческих суждений, которые могут быть вынесены с учетом имеющейся информации, а также тенденций, подсказанных экономической теорией и поведением рынка.

Договора аренды, виды арендных платежей

Аренда - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

- договор проката;

- договор аренды транспортных средств;

- договор аренды зданий и сооружений;

- договор аренды предприятия;

- договор финансовой аренды (лизинг).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество – не потребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы.

Виды арендной платы:

- Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

- Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

- Представление арендодателю определенных услуг.

- Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

- Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Потенциальный валовой доход - валовые поступления, которые были бы получены, если бы все подлежащие сдаче в аренду активы, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.