Правовые основы ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование в России получило существенное развитие с принятием Закона о залоге и в последующем Гражданского Кодекса Российской Федерации, Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Закона об ипотеке, Закона об ипотечных ценных бумаг. В настоящее время эти законодательные акты являются основополагающими при совершении сделок, связанных с обременением прав на недвижимое имущество. Безусловно, они не дают однозначного или даже достаточного ответа на многие вопросы практики в силу императивного характера российского законодательства.

При составлении соглашений договаривающиеся стороны (в ипотечном кредитовании это кредитор и заемщик) должны исходить из действующего на данной территории административного деления Российской Федерации, где расположен подлежащий залогу объект недвижимости, свода законов, регламентов и нормативов. Основными документами ипотечного кредитования, согласно действующему в России законодательству, выступают кредитный договор и договор о залоге (договор об ипотеке), взаимосвязанные между собой. В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная относится к категории ценных бумаг и имеет равное с другими ценными бумагами обращение на соответствующем рынке. В Российской Федерации закладная отнесена к ценным бумагам Законом об ипотеке, принятым Государственной Думой РФ в 1998 году.

Закладная оформляется залогодателем и является дополнением к договору об ипотеке, но не подменяет его. В ней удостоверяются следующие права ее законного владельца:

1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

2. право залога на указанное (в договоре об ипотеке) имущество. Закладная должна содержать все данные, определенные пунктами 1.14

статьи 14 Закона РФ «Об ипотеке». Это:

· название документа;

· имя (название) залогодателя и его основные реквизиты;

· имя (название) первоначального залогодержателя и его реквизиты;

· название, дата, место заключения кредитного договора, обязательство по которому обеспечивается ипотекой;

· имя (название) и реквизиты должника по ипотечному кредиту;

· сумма кредита, обеспеченная ипотекой, и размер процентов или условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

· сроки платежей по ипотечному кредиту и размер каждого платежа или условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей;

· название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения этого имущества;

· денежная оценка имущества, на которое установлена ипотека;

· право, по которому имущество принадлежит залогодателю, и

данные, подтверждающие его государственную регистрацию;

· наличие обременений заложенного имущества;

· сведения о государственной регистрации ипотеки;

· подписи, залогодателя, должника по ипотечному кредиту, дата

выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Если оформленный документ не содержит какого-либо из указанных сведений, он не может быть признан в качестве закладной. При несоответствии закладной договору о ипотеке верным считается содержание закладной, если в момент свершения сделки ее приобретатель не знал и не должен был знать об этом несоответствии.

Основные положения Федерального закона «Об ипотеке».

В главе I Закона «Об ипотеке» определены основные положения об ипотеке, закреплены основания возникновения ипотеки и механизм ее регулирования, в том числе введено понятие ипотека в силу закона. По договору о залоге недвижимого имущества (договору ипотеки) одна сторона – залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена только при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Законом «Об ипотеке» предусмотрено, что ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в ЕГРП на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося ее предметом.

В соответствии со ст. 20 Закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке.

Законом «Об ипотеке» предусмотрены исправления, изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке, расходы по государственной регистрации, ипотеки, а также публичный характер государственной регистрации ипотеки и порядок обжалования действий, связанных с ее государственной регистрацией. Так, согласно ст. 23 исправление технических ошибок в регистрационной записи об ипотеке допускается на основании заявления, залогодателя или залогодержателя с уведомлением другой стороны о внесенном исправлении и при условии, что указанное исправление не, может причинить ущерб третьим лицам или нарушить их законные интересы.

Глава V Закона «Об ипотеке» посвящена пользованию залогодателем заложенным имуществом, его содержанию и ремонту, страхованию заложенного имущества, а также мерам по его предохранению от утраты и повреждения, праву залогодержателя проверять заложенное имущество и т.д.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. В случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать его за свой счет в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

В главах VI, VII, VIII и IX Закона «Об ипотеке» закреплены положения, определяющие переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц, даны определения последующей ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке, передачи и залога закладной, а также рассмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества либо общества, или паевого взноса в имущество производственного кооператива, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В законе «Об ипотеке» предусмотрены основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 50), судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 51), подсудность и подведомственность дел об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 52), определены меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц (ст. 53), а также вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество (ст. 54), и порядок обращения на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст.55).

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации и т.д.

Предусмотрено право суда, по просьбе залогодателя и при наличии уважительных причин, в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года при наличии ряда оснований.

Наиболее сложной и не отработанной в России стороной возврата кредитов является выполнение заемщиком, гарантом и поручителем своих обязательств, обращение взыскания на имущество заемщика (гаранта, поручителя) по обязательствам. Гражданский кодекс РФ и Закон об ипотеке устанавливают различный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ГК РФ, ст.З49; Закон 06 ипотеке, СТ. 50, 51). В тех случаях, когда возвращение кредита либо иного обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества, требования кредитора - залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества, которое было заложено (ГК РФ, ч. 1, п. 1, ст. 349; Закон об ипотеке, ст. 61). Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это согласие нотариально удостоверено (ч.2, п. 1, ст. 349 ГК РФ, Закон об ипотеке, ст. 55). В соответствии с п.2, ст. 349 ГК РФ предоставляется право включать в договор залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом недвижимого имущества.

Установленный законом порядок взыскания не подлежит изменению условиями договора о залоге.

Для эффективного использования залогового обеспечения возвратности кредитов банк должен иметь высококвалифицированных юристов, имеющих опыт работы с залогом имущества и ведения судопроизводства по отчуждению собственности, а также отлаженные связи по реализации предметов залога.