Эмфитевзис

В постклассическом праве эмфитевзив появился как особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом эмфитевзиса (ernphiteusis) были участки с определенной культурой, а также необрабатывавшиеся до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор, или арендатор таких земельных участков, благодаря сделанным им инвестициям, на определенное время освобождался от выплаты арендной платы. После истечения этого срока он должен был платить canon, который был несколько меньше арендной платы по договорам jus in agro vectigali. Другие права и обязанности эмфитевторов были такими же, как права и обязанности арендаторов, плативших vectigal. Защитой признанных прав служили rei vindicatio utilis и посессорные интердикты.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. В jus emphyteuticarius (295), кроме права получения арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор правовым актом inter vivos распоряжался своими правомочиями (jus protimiseos или praelationis). Арендодатель, который не использовал это право, требовал получения так называемого laudemium, т. е. эмфитевтор должен был ему отчислить 2% от цены. Кроме того, арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержания арендуемого имущества в хорошем состоянии. Последнее обязательство эмфитевтора возникло, потому что в постклассическое время, при переходе к натуральному хозяйству, арендная плата часто устанавливалась в натуре: как определенная часть от произведенного продукта. Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. (296)