Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. В отношении жилых помещений в полной мере подлежат применению общие положения о праве собственности на указанные объекты. В тоже время реализация права в отношении указанных объектов сопряжено с рядом особенностей, регламентированных ГК РФ и ЖК РФ.

Использование жилого помещения является целевым:

для проживания собственника и членов его семьи;

для проживания иных лиц с разрешения собственника на основании договора аренды, найма и т.п.

Производственная деятельность или размещение производственных объектов не соответствуют указанному целевому назначению, а соответственно запрещены законом. При случае размещения в жилом помещении производственных или иных объектов оно подлежит переводу в нежилое в соответствии с установленным порядком.

2. Применимое законодательство:

ЖК РФ.

3. Судебная практика:

определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания";

постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2014 по делу N А33-22922/2013;

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.07.2014 по делу N А53-23087/2012;

решение Октябрьского городского суда Самарской области от 08.07.2014 по делу N 2-261/2014.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

1. Право собственности на квартиру в многоквартирном доме реализуется в общем порядке, предусмотренном для жилых помещений. Особенностью его реализации является одновременное приобретение права общей долевой собственности на общее имущество дома. Правомочия собственника жилой квартиры реализуются им в общем порядке.

2. Применимое законодательство:

ЖК РФ.

3. Судебная практика:

определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64;

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2009 по делу N А56-36636/2008;

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А11-4437/2013;

решение Арбитражного суда Курской области от 10.07.2014 по делу N А35-2361/2014;

решение Карачаевского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 26.06.2014 по делу N 2-488/2014.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Право собственности на общее имущество многоквартирного дома определяется в долях применительно к собственности каждого из владельцев жилых квартир. Право собственности на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на квартиру и не может быть отчуждено, кроме случаев передачи его новому владельцу жилого помещения, одновременно с переходом права собственности на квартиру. Право собственности на квартиру в многоквартирном доме не может переходить к иному лицу без одновременной передачи аналогичного права и на долю в общей собственности на имущество данного дома, равно как и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть отчуждено без одновременного отчуждения права на квартиру.

2. Применимое законодательство:

ЖК РФ.

3. Судебная практика:

определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64;

постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2014 по делу N А13-5629/2013;

постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.06.2014 по делу N А53-17578/2013;

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2014 по делу N А51-35825/2013;

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу N А21-5987/2013;

решение Арбитражного суда Алтайского края от 20.06.2014 по делу N А03-23326/2013;

решение Арбитражного суда Красноярского края от 11.07.2014 по делу N А33-9386/2014;

решение Суворовского районного суда Тульской области от 30.06.2014 по делу N 2-302/2014.

Статья 291. Товарищество собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья представляет собой образованную собственниками квартир в многоквартирных домах некоммерческую организацию, которая в своей деятельности реализует две основные цели:

представительство интересов собственников квартир;

эксплуатация и управление имуществом многоквартирного дома.

В большинстве своем данная деятельность затрагивает управление общим имуществом дома, а также обслуживание содержания квартир в нем. Перечень видов деятельности ТСЖ определяется в соответствии с его уставом и ЖК РФ.

2. Применимое законодательство:

ЖК РФ.

3. Судебная практика:

определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64;

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2014 по делу N А29-3625/2013;

постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А70-11150/2013;

апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 07.05.2014 по делу N 33-4589/2014;

решение Арбитражного суда Пермского края от 16.06.2014 по делу N А50-7091/2013;

решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.07.2014 по делу N А57-11898/2013;

решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.05.2014 по делу N 2-1216/2014.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

1. Права членов семьи собственника жилого помещения, если они не являются сособственниками данного помещения, характеризуются ограниченным объемом правомочий - владеть и пользоваться, т.е. проживать в данном помещении. Переход права собственности к третьему лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, т.е. обязывает их прекратить государственную регистрацию по месту жительства с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Указанное положение имеет принципиальное значение, поскольку указанное требование нередко нарушается.

Членам семьи собственника жилого помещения предоставлено также и право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещения от любых лиц, в том числе и со стороны собственника помещения.

2. Наряду с правами члены семьи собственника наделяются и обязанностями, в том числе на них возлагается бремя ответственности по обязательствам собственника, возникающим из факта использования жилого помещения. Поскольку члены семьи наравне с собственником пользуются жилым помещением, то они несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из факта пользования.

В случае проживания в отчуждаемом помещении несовершеннолетних лиц, а также лиц, находящихся под опекой или попечительством, прекращение их права пользования жилым помещением допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Указанное положение подлежит применению в части определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции РФ в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних. Согласие органа опеки и попечительства требуется лишь в части совершения сделки с имуществом, используемым несовершеннолетними лицами.

3. Применимое законодательство:

ЖК РФ.

4. Судебная практика:

постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П;

определение КС РФ от 06.02.2004 N 135-О;

постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14;

постановление Президиума Московского городского суда от 06.06.2006 по делу N 44г-426/06;

решение Октябрьского районного суда г. Кирова от 26.06.2014 по делу N 2-2238/2014;

решение Куйтунского районного суда Иркутской области от 14.07.2014 по делу N 2-516/2014.

Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

1. Основным требованием к жилому помещению является его целевое использование. Нарушение указанного требования позволяет рассматривать данное помещение в качестве бесхозяйно содержимого, т.е. его эксплуатация осуществляется таким образом, который влечет за собой разрушение объекта или существенное ухудшение его состояния. Несоблюдение установленных пределов пользования помещением влечет за собой предупреждение об устранении нарушений, а в случае его неисполнения продажу жилого помещения с публичных торгов с выплатой его стоимости собственнику за вычетом реальных расходов, в том числе по организации и проведению публичных торгов.

2. Судебная практика:

постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14;

заочное решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 13.05.2014 по делу N 2-381/2014;

решение Яранского районного суда Кировской области от 22.05.2014 по делу N 2-244/2014;

решение Южно-Сахалинского гарнизонного военного суда Сахалинской области от 10.04.2014 по делу N 2-44/2014.