Порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.

В первую очередь подлежат удовлетворению требования тех претендентов на освободившуюся жилую площадь, которые на дату освобождения соответствующего жилого помещения фактически признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (об этом см. ст. ст. 49, 51 Кодекса).

Во вторую очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую очередь) ЖП предоставляется гражданам, которые фактически не признаны, но могут быть признаны малоимущими, при условии, что на одного члена семьи таких граждан приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем норма предоставления жилой площади, установленная в данной местности (о норме предоставления см. ст. 50 Кодекса).

В третью очередь (если в коммунальной квартире нет граждан, которым освободившееся жилое помещение предоставляется в первую и во вторую очереди) ЖП может быть продано гражданам, на одного члена семьи которых приходится меньший размер общей площади жилого помещения, чем установленная в данной местности норма предоставления. Для этого случая Кодекс не требует, чтобы покупатель по договору купли-продажи жилого помещения был признан малоимущим и (или) нуждающимся в жилом помещении. Необходимо только заявление, выражающее намерение потенциального покупателя приобрести освободившееся жилое помещение на основании возмездного договора.

Вопрос

Договор социального найма жилого помещения

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 Кодекса (см. также ст. ст. 51 - 55 Кодекса). По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).

! договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

ЖП предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору. Заключается без установления срока.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Наниматель имеет следующие права:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставлении коммунальных услуг.

6) и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

К обязанностям нанимателя относятся:

1) обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом;

2) обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;

3) обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

7) и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 Кодекса сформулированы как "открытые": иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Кодексом, иными законами и договором социального найма.

Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Ответственность может заключаться в возмещении убытков за причиненный ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК 1983 г.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2) запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 Кодекса), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 Кодекса), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 Кодекса) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса закреплены четыре основные обязанности наймодателя:

1) обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. Дополнительные обязанности можно предусмотреть непосредственно в договоре социального найма.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Основанием ответственности является неисполнение или исполнение ненадлежащим образом наймодателем любой из его юридических обязанностей.

Если наймодатель не исполняет обязанности, то наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований:

- уменьшение оплаты за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;

- возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;

- возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.

Вопрос