Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма жилого помещения носит срочный характер, т.е. предполагается временный характер пользования жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 683 ГК данный договор может заключаться на срок, не превышающий пяти лет, однако, истечение установленного срока само по себе не влечет прекращения договорных отношений сторон (ч. 2 ст. 684 ГК).

2. Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору найма жилого помещения может выступать собственник жилого помещения или иное лицо, наделенное законом или собственником правом на передачу жилого помещения внаем. Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности.

Согласно п. 1 ст. 677 ГК нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, но не договора найма жилого помещения, так как этот договор предусматривает конкретную цель передачи жилого помещения во владение и пользование – непосредственно для проживания в нем. Юридическое лицо не может само проживать в жилом помещении, оно может лишь передать полученное жилое помещение в пользование граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, не предусматривается. Однако некоторые положения Гражданского кодекса дают основания полагать, что нанимателем в договоре найма жилого помещения может быть только совершеннолетний гражданин (см., например, п. 1 ст. 686 ГК). Такой подход вряд ли следует считать обоснованным, так как, во-первых, п. 2 ст. 20 ГК устанавливает, что только до 14 лет гражданин проживает по месту жительства своих законных представителей – родителей, усыновителей, опекунов. По достижении 14 лет у него возникает возможность проживания отдельно от указанных лиц. Соответственно, нельзя ограничить такую возможность проживанием в собственном жилом помещении.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст. 677 ГК).

Постоянно проживающие с нанимателем в жилом помещении граждане должны быть указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК). Для постоянного проживания с нанимателем граждане могут быть вселены как при заключении, так и в период действия договора найма жилого помещения. Наниматель по договору найма жилого помещения, заключенного на срок до одного года имеет право вселять постоянно проживающих с ним лиц в период действия договора, только если это прямо предусмотрено соглашением сторон.

Вселение постоянно проживающих лиц возможно при наличии совокупности следующих условий:

1. согласие наймодателя;

2. согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан[29];

3. соблюдение нормы общей площади на одного человека.

Наличия перечисленных условий не требуется при вселении к нанимателю несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК)[30].

Законодательством прямо не устанавливается, в какой форме должно быть выражено согласие на вселение новых лиц в жилое помещение. Поскольку выражение согласия можно рассматривать как одностороннюю сделку, ее форма должна определяться в соответствии со ст. 158-161 ГК, а последствия ее несоблюдения – исходя из правил ст. 162 ГК.

Понятие «норма общей площади» ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не раскрывается. В теории предлагается руководствоваться учетной нормой площади, устанавливаемой жилищным законодательством. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 4 ст. 50 ЖК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не являются сторонами договора найма жилого помещения и перед наймодателем никаких обязанностей не несут. Вместе с тем, они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и указанными гражданами определяются законом.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае они признаются сонанимателями.

Для вселения нового лица наниматель должен получить согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

В законодательстве выделяется также категория лиц, именуемая временными жильцами (ст. 680 ГК). В отличие от постоянно проживающих с нанимателем лиц они не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).

К необходимым признакам временного проживания следует отнести:

1. срок проживания– не более шести месяцев;

2. безвозмездность;

3. отсутствие самостоятельного права пользования жилым помещением.

Условиями вселения временных жильцов являются:

1. согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан;

2. предварительное уведомление наймодателя.

Законодатель не указывает на необходимость соблюдения при вселении временных жильцов нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Однако при несоблюдении указанной нормы наймодатель вправе запретить проживание в жилом помещении временных жильцов. Поскольку законодатель упоминает лишь о праве запретить проживание при несоблюдении нормы общей площади, это означает, что решение данного вопроса оставлено на усмотрение наймодателя.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Интересно, что наймодатель не наделяется правом требовать прекращения использования временным жильцом жилого помещения. Вместе с тем, учитывая наличие законодательного ограничения максимального срока временного проживания, представляется, что по истечении указанного срока может быть поставлен вопрос о том, что проживание перестает носить временный характер, а вселение нового проживающего лица на постоянной основе предполагает получение согласия наймодателя.

3. Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме (ст. 674 ГК). Несоблюдение письменной формы не влечет недействительности договора. Даже если форма договора не соблюдена, стороны вправе доказывать наличие договора с помощью любых средств доказывания, за исключением ссылки на свидетельские показания (ст. п. 1 ст. 162 ГК).

4. Предметом договора найма жилого помещения как сделки является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания - квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК)[31].

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, прямо законодательством не ограничивается.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 673 ГК пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Одним из критериев определения пригодности для проживания является определенный размер жилого помещения. П. 1 ст. 769 ГК устанавливает, что вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, возможно только при условии соблюдения нормы жилой площади, за исключением случаев вселения несовершеннолетних детей. Представляется, что для договора коммерческого найма необходимо соблюдения не нормы предоставления жилья, установленной для договора социального найма, а санитарной нормы жилой площади. Причем, эта норма должна соблюдаться не только при вселении новых жильцов, но и при заключении договора коммерческого найма.

Условие о предмете договора найма жилого помещения является существенным, поэтому, если оно определено неполно, либо вообще не определено, договор считается незаключенным.

Существенным условием договора найма жилого помещения является цена (размер платы за наем).

По поводу того, следует ли условие о цене считать существенным для договора найма жилого помещения, высказываются разные точки зрения. М.И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия данного договора. Соответственно, при отсутствии в договоре найма условия о цене, следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК[32]. Однако представляется, что определение размера наемной платы в договоре найма жилого помещения, зависит от ряда факторов, характеризующих жилое помещение. Это не только его размеры, но и категория дома, уровень его благоустроенности. Кроме того, индивидуальные особенности имеет каждое конкретное жилое помещение. Даже одинаковые по площади, планировке и уровню благоустройства жилые помещения, находящиеся в одном доме могут различаться по их состоянию (помещение, требующее ремонта, будет оценено ниже). Поэтому применение п. 3 ст. 424 ГК к договору найма жилого помещения, представляется невозможным, равно как при определении арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК).

Определение цены в договоре коммерческого найма жилого помещения производится по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Гражданский кодекс допускает возможность ограничения свободы сторон в формировании данного условия путем установления в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления, а в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 156 ЖК).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме[33].

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда зависит также от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК).

Ст. 155 ЖК предусматривает, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за прожитым месяцем, если иное не предусмотрено договором управления многоквартирным домом. Это правило к отношениям коммерческого найма применяется при отсутствии иного условия в договоре найма (п. 3 ст. 682 ГК).

Плата за жилое помещение вносится обычно в денежной форме, однако, по соглашению сторон возможны и другие формы оплаты жилья. К примеру, на практике часто жилое помещение сдается внаем под условием, что наниматель в счет наемной платы осуществит капитальный ремонт.

Хотя договор найма жилого помещения является срочным, срок не относится к существенным условиям данного договора. Данное условие является обычным – как правило, стороны оговаривают срок, на который помещение предоставлено в пользование. При этом законодатель устанавливает максимальную границу, которую не может превышать срок действия договор. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК).

В зависимости от срока договоры найма жилого помещения подразделяются на краткосрочные, заключенные на срок до одного года, и долгосрочные, заключенные на срок от одного года до пяти лет. Круг правомочий нанимателя в краткосрочном договоре найма жилого помещения уже. В частности, он не вправе вселять в период действия договора граждан с целью постоянного проживания, временных жильцов, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может сдавать жилое помещение в поднаем, производить замену нанимателя (п. 2 ст. 683 ГК).

5. Стороны договора найма жилого помещения наделены взаимными правами и обязанностями.

Наймодатель по договору найма жилого помещения обязан:

1) Передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК).

Таким образом, исполнение обязательства по передаче жилого помещения будет считаться надлежащим при соблюдении двух условий:

- помещение должно быть свободным, т.е. в нем не должны на момент передачи постоянно или временно находиться иные лица;

- помещение должно быть в состоянии, пригодном для проживания.

2) Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК).

Вопрос о правовой природе отношений по обеспечению граждан коммунальными услугами в науке решается неоднозначно. Одни считают, что это самостоятельные обязательственные отношения, которые возникают из самостоятельных договоров на водоснабжение, газоснабжение и т.д., другие рассматривают эти отношения как неотъемлемую часть жилищных правоотношений, так как, получая право пользования жилым помещением по договору найма, наниматель автоматически приобретает право пользования соответствующими услугами.[34] Требования к объекту договора найма предполагают определенный уровень благоустройства, что невозможно без предоставления одновременно определенного комплекса коммунальных услуг. Обязательственные отношения с предоставляющими коммунальные услуги организациями по специальным договорам о снабжении соответствующими услугами возникают у наймодателей, а наниматель получает соответствующие услуги на основании договора найма, поскольку внаем сдается помещение, имеющее определенный уровень благоустройства. Вместе с тем, договором найма жилого помещения может предусматриваться, что определенные услуги наниматель получает на основании отдельного договора с обслуживающей организацией. Согласно ст. 5 ЖК отношения по оплате жилья и коммунальных услуг отнесены к жилищным.

3) Производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п. 2 ст. 681 ГК).

Договор найма жилого помещения не предполагает обязанности наймодателя по обеспечению нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор заключается на ограниченный срок – до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в осуществлении капитального ремонта, требующего выселения нанимателя, договор прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 ГК). Если наймодатель знал о том, что помещение нуждается в капитальном ремонте с отселением жильцов, но, тем не менее, заключил договор найма жилого помещения, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки, исходя из общих положений гл. 25 ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Если необходимость ремонта возникла по обстоятельствам, за которые отвечает наниматель, он обязан возместить наймодателю нанесенные убытки.

Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре найма жилого помещения обязанности наймодателя предоставить другое жилое помещение на время капитального ремонта сданного внаем жилого помещения.

4) Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем.

Неисполнение данной обязанности не влечет ответственности наймодателя, однако, если ни одна из сторон не выразила до истечения срока договора намерения прекратить или изменить его, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора найма жилого помещения заключил новый договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК).

Наймодатель по договору найма жилого помещения вправе:

1) Осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Однако если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, требуется согласие нанимателя. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается.

Законодатель не регулирует возможность проведения перепланировки или переустройства жилого помещения, сданного по договору найма. Проведение переустройства и перепланировки регулируется гл. 4 ЖК. Согласия нанимателя по договору коммерческого найма не предусмотрено ст. 26 ЖК в качестве условия проведения переустройства или перепланировки. Однако, учитывая то обстоятельство, что в договоре найма жилого помещения обычно достаточно подробно характеризуется сдаваемое внаем жилое помещение, проведение переустройства, а, в особенности, перепланировки, будет означать изменение предмета найма. Согласно же ст. 450 ГК изменение договора допускается, если иное не предусмотрено законом или договором, только по соглашению сторон. Изложенное позволяет сделать вывод, что если изменения помещения влекут за собой изменение условия о предмете договора (к примеру, изменение площади жилого помещения, его конфигурации), они могут быть осуществлены только с согласия нанимателя.

2) Запретить проживание временных жильцов в жилом помещении в случае несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Как уже указывалось выше, за наймодателем следует также признать право требовать выселения временных жильцов, находящихся в жилом помещении более срока, на который они были вселены.

3) Отказать во вселении новых проживающих совместно с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних детей, если в результате их вселения будут нарушены требования законодательства о норме жилой площади.

4) Требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если только оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя).

5) Требовать проведения текущего ремонта, если только данная обязанность не возложена договором на самого наймодателя.

Наниматель жилого помещения обязан:

1) Использовать жилое помещение только для проживания. Использование жилых помещений для иных целей не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством (ст. 17 ЖК).

2) Обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК).

3) Производить текущий ремонт жилого помещения (п.1 ст. 681 ГК), а если это предусмотрено договором – также проведения капитального ремонта.[35] Обязанность проведения текущего ремонта тесно связана с обязанностью по обеспечению сохранности жилого помещения. Поскольку в процессе использования отдельные элементы оборудования жилого помещения, а также его отделка изнашиваются, необходимо периодически проводить работы, направленные на поддержание помещения в нормальном состоянии. Текущий ремонт производится за счет нанимателя.

В договоре коммерческого найма норма об обязанности нанимателя производить текущей ремонт носит диспозитивный характер. Эта обязанность может быть возложена по соглашению сторон на наймодателя.

4) Вносить плату за жилое помещение в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (ч. 3 ст. 678 ГК).

5) В обязанности нанимателя обычно входит оплата коммунальных услуг. Применительно к договору коммерческого найма это правило имеет диспозитивный характер (ч. 3 ст. 678 ГК).

5) При прекращении договора освободить и передать жилое помещение наймодателю в надлежащем состоянии. Эта обязанность прямо не закреплена, однако, она следует из существа обязательства – получение жилого помещения в пользование, на время.

Лица, проживающие совместно с нанимателем, по общему правилу, никаких обязанностей перед наймодателем не несут. За их действия отвечает наниматель, если только эти лица не заключили с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем (п. 3-4 ст. 677 ГК). При этом согласно Гражданскому кодексу, указанные лица сонанимателями. Специфичным является то, что договор о солидарной ответственности заключается с нанимателем, а наймодатель об этом лишь уведомляется, хотя появление новых лиц на стороне нанимателя следовало бы отражать в договоре найма жилого помещения. Вероятно, законодатель не счел нужным привлекать к участию в рассматриваемом соглашении наймодателя, так как оно не создает для него каких-либо дополнительных обязанностей, а лишь улучшает его положение.

Наниматель жилого помещения имеет право:

1) Использовать жилое помещение для собственного проживания.

2) Вселять других лиц для постоянного проживания при соблюдении следующих условий:

- согласие наймодателя;

- согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц;

- соблюдение нормы общей площади на одного человека.

При вселении несовершеннолетних детей соблюдения указанных условий не требуется (ст. 679 ГК).

Договор краткосрочного найма, по общему правилу, не предполагает вселения к нанимателю новых лиц для постоянного проживания. Вселение новых жильцов в данном случае возможно, если это прямо предусмотрено договором.

3) Вселить с согласия лиц, постоянно с ним проживающих и с предварительным уведомлением наймодателя, временных жильцов на срок не более шести месяцев (ч. 1 ст. 681 ГК).

4) С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения[36] (ст. 678 ГК). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами. В ГК не указывается на требования, которые может предъявить наймодатель в случае самовольного переустройства нанимателем жилого помещения. Исходя из ст. 12 ГК РФ, наймодатель в подобных случаях может потребовать восстановления жилого помещения в первоначальном состоянии либо компенсации своих расходов на восстановление жилого помещения. Кроме того, представляется, что подобные действия могут служить основанием для расторжения договора по требованию наймодателя на основании ст. 687 ГК, т.к. самовольное переустройство и реконструкция могут расцениваться как порча жилого помещения.

5) С согласия наймодателя передать часть или все нанятое им помещение во временное пользование поднанимателю. При этом ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека. Этот договор является возмездным. Срок его действия не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве нанимателя заключить договор на новый срок (ст. 685 ГК).

Поскольку на поднаем распространяются нормы ГК и ЖК о договоре найма, договор с поднанимателем расторгается по основаниям, предусмотренным для расторжения договора найма жилого помещения.

6) По истечении срока договора преимущественно перед иными лицами при прочих равных условиях заключить договор найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК). При этом наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

6. В период действия договора найма жилого помещения, он может быть изменен по основаниям, предусмотренным главой 29 ГК. Специальные основания изменения договора коммерческого найма предусмотрены также гл. 35 ГК. Следует отметить, что по основаниям, установленным гл. 35 ГК договор краткосрочного найма может быть изменен, только если такие возможности прямо установлены договором.

Договор найма может быть изменен при вселении к нанимателю в жилое помещение новых жильцов для постоянного проживания (ст. 679 ГК). При вселении временных жильцов договор найма не изменяется, так как они не приобретают самостоятельного права на жилое помещение и не указываются в договоре[37].

Основанием для изменения договора найма жилого помещения является замена нанимателя. Такая замена возможна по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, при наличии согласия наймодателя (п. 1 ст. 688 ГК). Наниматель может быть заменен одним из совершеннолетних граждан[38], постоянно проживающих в жилом помещении.

Изменение договора найма жилого помещения должно иметь место при принятии на себя лицами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, солидарной ответственности по обязательствам, вытекающим из договора. Поскольку законодательство предусматривает заключение договора о солидарной ответственности без участия наймодателя, а лишь с его последующим уведомлением (п. 4 ст. 677 ГК), договор найма жилого помещения как документ сохраняется в неизменном состоянии. Вместе с тем, если рассматривать договор как правоотношение, то его следует считать изменившимся.

7. Расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а в предусмотренных законом случаях – по требованию одной из сторон.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих в жилом помещении, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя осуществляется без обращения в суд.

По заявлению наймодателя договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке только при наличии предусмотренных законом оснований. К ним относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК).

Как основание для расторжения договора найма жилого помещения может рассматриваться как невнесение платы в полном объеме, так и внесение ее не в полном размере. Также следует учитывать, что законодатель не указывает на то, что невнесение платы должно иметь место в течение шести месяцев подряд, соответственно, периоды невнесения платы могут суммироваться. Например, если наниматель не вносил плату в течение двух месяцев, затем оплатил один месяц, а после этого не вносил плату в течение еще четырех месяцев подряд, наймодатель вправе потребовать расторжения договора.

Разрушение и порча жилого помещения подразумевают совершение действий, которые могут привести к указанному результату. При этом необязательно, чтобы соответствующие последствия уже наступили. При ином толковании интересы наймодателя не могут быть в полной мере защищены. Так как расторжение договора в рассматриваемой ситуации – превентивная мера, нет оснований ожидать наступления вредоносных последствий, достаточно доказать, что действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает, создают реальную возможность нанесения вреда. Если же рассматривать разрушение как уже наступившее материальное последствие, договор прекратиться в связи с гибелью индивидуально-определенного объекта найма, т.е. невозможностью исполнения.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Предоставление срока для устранения нарушений – не обязанность, а право суда. Этот вопрос решается с учетом всех обстоятельств дела. В частности, принимаются во внимание причины, по которым было допущено нарушение обязательства. Например, срок для погашения задолженности может быть предоставлен в случае, когда оплата не была внесена нанимателем из-за задержки выплаты заработной платы по месту работы, длительной болезни и др.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Принятие подобного решения производится судом с учетом конкретных обстоятельств дела. К примеру, отсрочка допускается для поиска нанимателем жилого помещения в том случае, когда наниматель не имеет жилого помещения, в которое он мог бы выселиться сразу после принятия решения о расторжении договора. Отсрочка исполнения возможна лишь при наличии заявления нанимателя. По собственной инициативе суд не может принять такое решение, даже при наличии оснований.

Законодатель предусматривает возможность в определенных случаях потребовать расторжения договора найма любой из сторон. Согласно п. 3 ст. 687 ГК договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. К примеру, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу или помещение должно быть переведено в нежилое (ст. 85 ЖК). Таким образом, по заявлению любой из сторон договор найма жилого помещения расторгается в случае возникновения обстоятельств, препятствующих пользованию жилым помещением или влекущих существенное ухудшение условий пользования, при отсутствии при этом нарушений со стороны участников договора.

Расторжение договора найма жилого помещения в случае нарушения нанимателем договора можно рассматривать как меру оперативного воздействия.

Стороны договора найма жилого помещения за нарушение своих обязательств несут предусмотренную гражданским законодательством (гл. 25 ГК) и договором ответственность.