Особенности аренды отдельных видов недвижимости. Наем и аренда в жилищной сфере. Аренда земельных участков и участков лесного фонда

Предмет аренды - различные виды недвижимых объектов оказывают существенное влияние на порядок и условия передачи их владельцами во временное пользование другим лицам. В настоящее время принято различать четыре вида передачи жилых помещений во временное и бессрочное владение и пользование: социальный наем, коммерческий наем, аренда и поднаем.

Но договору социального найма предоставляются жилые помещения из государственного и муниципального фондов в пределах установленной нормы для бессрочного проживания граждан. Объектом договора соц. найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в виде отдельной квартиры или ее части (комнаты), благоустроенное применительно к условиям соответствующего города (села) и отвечающее санитарным и техническим нормам, предоставляемое из жилого фонда социального использования. При определении пригодности для постоянного проживания жилых домов и жилых помещений учитываются их физический износ, повреждения несущих конструкций, недостатки планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарные требования.

При коммерческом найме из государственного или муниципального жилого фонда в отличие от социального жилое помещение предоставляется: без ограничения площади; за договорную коммерческую плату; на определенный срок - до пяти лет (а не бессрочно). В договоре коммерческого найма указываются постоянно проживающие с нанимателем лица, которые в отличие от условий социального найма не обязательно должны входить в состав членов его семьи.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя и проживающих с ним членов семьи передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии возмездность и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Аренда в отличие от найма существует в отношениях между собственником жилья и юридическим лицом, которое может использовать жилое помещение только для проживания граждан в порядке субаренды. Практически такие отношения в большей мере отражают не аренду, а траст - доверительное управление жилым помещением. Договор аренды заключается в письменной форме максимум на пять лет и подлежит государственной регистрации. Арендодателем жилого фонда государственной и муниципальной собственности выступает уполномоченный исполнительной властью орган.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Основные признаки аренды земель: срочность, платность, возвратность. Размер арендной платы определяется договором аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке.

В настоящее время, законодательство РФ разрешает гражданам (физическим лицам) и юридическим лицам брать в аренду участки лесного фонда под определенные цели на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных аукционов.

Участки лесного фонда могут передаваться в аренду одному или нескольким арендаторам для осуществления следующих видов лесопользования: заготовки древесины; заготовки живицы; заготовки второстепенных лесных ресурсов (пней, коры, бересты, пихтовых, сосновых, еловых лап, новогодних елок и других); побочного лесопользования (сенокошения, пастьбы скота, размещения ульев и пасек, заготовки древесных соков, заготовки и сбора дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов и т.п.); для нужд охотничьего хозяйства и для рекреационных целей. Пользование участками лесного фонда для рекреационных целей включает в себя: прогулки; отдых у воды; занятия различными видами спорта; проведение культурно-массовых и спортивных мероприятий.