Предоставление освободившихся помещений в коммунальной квартире социального использования

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется но договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

1. В ст. 57 сохранен принцип, установленный ст. 33 ЖК РСФСР о том, что граждане обеспечиваются жилыми помещениями в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет для улучшения жилищных условий. В ч. 2 данной статьи перечислены категории граждан, которым жилое помещение предоставляется вне очереди. В этой связи следует иметь в виду, что теперь новым Кодексом не предусмотрено первоочередное предоставление жилых помещений. На наш взгляд, вопрос о порядке обеспечения жилыми помещениями "внеочередников" требует уточнения. Ранее (в ЖК РСФСР) они подлежали включению в соответствующий список. В настоящее время закон это не предусматривает. В связи с этим не ясно, каким образом может быть реально обеспечено право на внеочередное получение жилья, имея в виду, в частности, следующие обстоятельства: в стране (регионе, населенном пункте) строится недостаточно жилья; в законодательстве нет конкретизации относительно того, какой объем жилья должен вводиться за счет бюджетных средств и предоставляться по договорам социального найма; имеются другие очередники, в том числе длительное время ожидающие получения жилья; вводимые в эксплуатацию жилые помещения, как правило, не должны пустовать и заселяться в короткие сроки. Иначе говоря, на практике сложно решить вопрос о предоставлении гражданину жилого помещения вне очереди, не затрагивая интересов других лиц.

2. В ЖК РСФСР случаи первоочередного предоставления жилья были перечислены в ст. 36. В первую очередь жилые помещения предоставлялись нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам;

2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней;

3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке;

4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам Гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР;

5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;

6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая;

7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства;

8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим троих и более детей) и одиноким матерям;

9) семьям при рождении близнецов;

10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений;

11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований...".

Перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений, не был полным. Имелись и другие категории граждан, которым федеральными законами или подзаконными актами было предоставлено право на первоочередное получение жилого помещения.

Так, согласно Закону РФ от 18.10.1991 № 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" (в ред. от 30.11.2011)1 право на первоочередное предоставление жилья имели реабилитированные граждане. Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (в ред. от 21.11.2011)2 право на первоочередное предоставление жилого помещения было установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме того, в ряде законов были установлены конкретные сроки обеспечения их жильем.

Перечисленные в ст. 36 ЖК РСФСР граждане должны были включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений. Пунктом 22 Примерных правил учета граждан было установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений указанным категориям граждан определяется в действующих на территории субъектов РФ правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений.

Отметим, что прежнее законодательство не предусматривало предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом на первоочередное обеспечение жилой площадью они могли пользоваться неоднократно (по мере возникновения нуждаемости в жилье).

В настоящее время возникает вопрос о сохранении за указанными лицами права на получение жилья. Данный вопрос должен решаться с учетом положений ч. 2 ст. 6 Вводного закона (см. коммент. к нему).

3. Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства РФ от 16.06.2006

№ 378. Медицинское заключение о заболевании, дающем право больному на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебно-консультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади.

4. Конкретный порядок ведения учета граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения, и предоставления им жилья по договору социального найма определяется законодательством субъектов РФ с учетом требований ЖК РФ (ч. 5 ст. 57 и ст. 58). Согласно разъяснению Верховного Суда РФ "реализация гражданином права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма предполагает незамедлительное обеспечение его соответствующим жильем"2. ЖК РФ не сохранил положение ст. 28 ЖК РСФСР о том, что, как правило, очередникам должны выделяться жилые помещения в виде отдельных квартир. Кроме того, снижены правовые гарантии относительно заселения в жилые помещения лиц разного пола. Теперь с согласия этих лиц их можно вселить и в одну комнату (ч. 1 ст. 58). Статья 41 ЖК РСФСР устанавливала, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

5. В ЖК РФ не сохранено право граждан на дополнительную жилую площадь. В какой-то мере это право осталось только для лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний (ч. 2 ст. 58).

Статьей 39 ЖК РСФСР было предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, т.е. жилой площади сверх нормы — 12 кв. м на человека. В настоящее время предоставление жилья осуществляется по общей площади. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, указанная статья не содержала, действовало постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28.02.1930 "О праве пользования дополнительной жилой площадью" (в ред. от 02.07.1981), отдельные законы и другие нормативные акты.

Однако императивная норма о предоставлении дополнительной площади не выполнялась. На практике вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от имеющихся возможностей. Ссылаясь на отсутствие специального законодательного акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, указанные органы зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении.

6. Следует обратить внимание, что новым ЖК РФ не сохранен документ, дающий право на вселение граждан в жилое помещение (ордер), который был предусмотрен ст. 47 ЖК РСФСР. Его заменило решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения (см. ч. 3 и 4 ст. 57).

7. Статьей 59 определен порядок заселения комнат в коммунальных квартирах. Ранее он регламентировался ст. 46 ЖК РСФСР. Было установлено следующее: если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, это помещение подлежит передаче в его пользование.

Вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах были урегулированы и ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно была предусмотрена купля-продажа этих жилых помещений и др.

Статья 59 в целом сохранила ранее действовавший порядок. Вместе с тем следует иметь в виду, что таким правом (присоединить комнату на безвозмездной основе) пользуются только малоимущие, которые могут быть как нанимателями, так и собственниками жилых помещений.

8. Вопросы, касающиеся предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также признания решения соответствующего органа о предоставлении такого жилого помещения недействительным, нашли отражение в постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14, согласно п. 23 которого основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (ч. 3 и 4 ст. 57, ст. 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ (п. 6 ст. 12, п. 5 ст. 13, ч. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ).

Вместе с тем ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 4 ст. 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (ст. 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (п. 2, 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ, абз. 5 ст. 12 ГК РФ, п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных ЖК РФ, федеральными законами, указами Президента РФ, законами субъекта РФ.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

9. Вопрос о порядке и условиях предоставления жилых помещений вне очереди рассмотрен Конституционным Судом РФ (Определение от 05.03.2009 № 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации").

Поводом для жалобы, по мнению заявителя, послужило то, что предоставление жилья вне очереди, в том числе по п. 1 ч. 2 ст. 57 (гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат), увязывается с нахождением граждан на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

В связи с этим Конституционным Судом РФ в названном Определении, в частности, установлено следующее: "...федеральный законодатель предусмотрел для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации) — при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (часть 2 статьи 49, часть 1 статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Такое законодательное регулирование согласуется со статьей 40 (часть 3) Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

При этом федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся, по смыслу приведенных законоположений, может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.

При этом ни из статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни из каких-либо других его положений не следует, что обязательным условием внеочередного предоставления жилья гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания, является нахождение гражданина на учете в момент возникновения обстоятельств, обусловивших непригодность жилого помещения для проживания. Закрепление такого условия применительно к ситуациям непредвиденной утраты пригодного для проживания жилого помещения противоречило бы принципам равенства и справедливости как конституционным критериям правомерного регулирования прав и свобод человека и гражданина, поскольку означало бы предъявление гражданам, относящимся к данной категории нуждающихся в жилье (к которой относится и заявитель), объективно невыполнимых требований для целей реализации их права на жилище и тем самым ставило бы их в положение объекта государственно-властной деятельности.

Таким образом, по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования пункт 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилища в результате пожара, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если на момент утраты жилища они не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении".