Перевод нежилых помещений в жилые помещения

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, в настоящее время, пожалуй, как никогда актуальны. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое - процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению.

Нормативную базу по этому вопросу составляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 - 24), градостроительное законодательство, куда входит Градостроительный кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительного кодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу.

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

- оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В качестве оснований для перевода можно выделить признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения.

Следующим этапом является сбор документов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному им лицу) для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этот перечень входят:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность сохранения нежилого помещения в перепланированном состоянии. Применение по аналогии статьи 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае невозможно, поскольку указанная норма регулирует жилищные отношения, перечисленные в статье 4 ЖК РФ, к которым не относятся отношения по перепланировке нежилых помещений.

Аналогия закона применяется в случае, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон (статья 6 ГК РФ, статья 7 ЖК РФ). В рассматриваемом случае законодатель регламентировал пути решения указанной проблемы, установив правила реконструкции нежилого помещения в Градостроительном кодексе, следовательно, применение аналогии закона, тем более жилищного законодательства, недопустимо.

В данном случае необходимо руководствоваться статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 31.12.2005)[66].

Итак, заявление пишется по установленной форме с указанием адреса переводимого помещения, адреса заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения. В случае затруднений образец заявления всегда можно найти на доске объявлений органа, осуществляющего прием документов. К нему прикладывается подлинник или, что лучше, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, т.е. договора, по которому заявитель приобрел помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.). План переводимого помещения, поэтажный план дома в виде справок предусмотренной формы заявитель должен получить в БТИ. Наконец, заявитель с помощью специализированных проектных организаций, имеющих лицензию, готовит предпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный на топографической основе) и заключение о наличии технической возможности реконструкции помещения под конкретное функциональное назначение (указывается нормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями.

В зависимости от его содержания различаются и последствия для заявителя.

Ст. 24 ЖК предусматривает четыре законных основания для отказа. Это непредставление того перечня документов, которые указаны в ч. 2 ст. 23 ЖК; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК); несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства.

В обязательном порядке решение должно содержать указание на одно из этих оснований со ссылкой на допущенные нарушения. Только в этом случае выполняется требование мотивированности вынесенного акта.

По мнению Сухова Е.А. решение может подтверждать окончание перевода помещения. Понятно, что для заявителя это наилучший исход дела, ведь данный документ является основанием использования помещения в качестве жилого или, наоборот, нежилого. Но при одном условии: если не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ[67].

Завершение указанных работ должно быть подтверждено актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Он же направляет акт в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»[68].

Как считает А.В. Афонина для перевода нежилого помещения в жилое установлены следующие требования:

1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т.е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям. В качестве примера можно привести следующие нормы: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, и т.д.;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т.д.)[69].

Подписанный акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Итак, каким бы ни было принятое решение, оно выдается или направляется заявителю по указанному им в заявлении адресу не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещения, одновременно информирует об этом факте собственников помещений, примыкающих к переводимому объекту.