Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Жилищный кодекс РСФСР содержал только общие правила о переводе жилых помещений в нежилые. ГК РФ упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые. Такой перевод дол-жен производиться в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК). Поэтому нормы ЖК, допускаю-щие, помимо перевода жилых помещений в нежилые, и перевод нежилых в жилые являются принципиально новыми.

Итак, Кодекс закрепил обшее правило о возможности перевода жилых помещений в нежилые и наоборот, однако, при этом должны быть соблюдены обязательные требования ЖК и зако-нодательства о градостроительной деятельности. Градостроител-ная деятельность — это деятельность по развитию территорий, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капительного ремонта, реконсгрукции объектов капительного строительства. Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса РФ[18], других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ. Это общее правило перевода жилых помещений в нежилые и наоборот.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается (ст. 22 ЖК РФ):

1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования ломешений, обеспечиваюших доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным фажданином в качестве места постоянного проживания;

3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, жилое помещение обременено залогом).

Кроме того, если речь идет о переводе квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение, действуют дополнительные ограничения:

4) перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, пере-водимой в нежилое помещение, являются нежилыми (ст. 22 ЖК).

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускает-ся:

1) если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям (требования, предъявляемые к жилым помещениям);

2) если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (ст. 22 ЖК).

Жилищный кодекс впервые на уровне закона установил единый порядок перевода помещений (ст. 23 ЖК).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Проявить инициативу перевода может только собственник помещения или уполномоченное им лицо. Для перевода собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, и находящийся по месту нахождения пере-водимого помещения исчерпываюший перечень документов:

1) заявление о переводе помещения;

2) гтравоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) переплани-ровка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Поскольку перечень представляемых документов исчерпывающий, орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Решение по заявлению (о переводе или об отказе в переводе помещения) должно быть принято органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения, орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Если заявление о переводе помещения удовлетворено, орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

Далее, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого, не требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, решение о переводе подтверждает окончание перевода помещения и является основанием для такого использования.

Если необходимо проведение переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень работ, которые необходимо провести. В этом случае решение о переводе является основанием проведения соответствующих работ. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее — акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Отказ в удовлетворении заявления о переводе возможен:

1) в случае непредставления необходимых (п. 2 ст. 23 ЖК РФ) документов;

2) в случае представления документов в ненадлежащий орган;

3) в случае несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренных ЖК РФ;

4) в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательным указанием на нарушение.

Решение об отказе в переводе выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

5. Переустройство и перепланировка жилого помещения

ЖК РСФСР содержал одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений, определявшую самые общие правила совершения переустройства и перепланировки. В остальном данные отношения регулировались подзаконными нормативными актами. В настоящее время основные правила совершения переустройства и перепланировки ре-гулируются ЖК, и это является достоинством ЖК РФ.

Новый Кодекс устанавливает правила переустройства и перепланировки только жилых помещений, не упоминая подсобные помещения или помещения вспомогательного использования.

Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК).

Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электричес-кого или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Если проанализировать последнюю часть определений, можно сделать вывод, что представленные положения необходимо голковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не гребующее внесения изменения в технический паспорт жилого гтомещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка.

Технический паспорт жилого помещения — документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещени-52

ях, связанную с обеспечением соответствия жилых помешений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ)

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основа-нии принятого им решения. Отсутствие согласования или отказ в нем означают противоправность, самовольность переустройства и (или) перепланировки со всеми вытекающими последствиями.

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки может только собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (т.е. таким правом не обладают наниматели и другие пользователи жилого помещения). Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепла-нируемого жилого помешения с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Кроме заявления представляется исчер-пывающий перечень документов:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

2) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нани-мателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируе-мое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

5) заключение органа по охране памятников архитектуры, ис-тории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое по-мещение или дом, в котором оно находится, является памятни-ком архитектуры, истории или культуры (т.е. всего представляется 6 документов — заявление + 5 документов).

Поскольку перечень представляемых документов исчерпывающий, орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов.

Если принимается решение о согласовании, орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет заявителю (по адресу, указанному в заявлении) документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Решение о согласовании является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен:

1) в случае непредставления документов, установленных ЖК РФ;

2) в случае представления документов в ненадлежащий орган;

3) в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Перечень оснований отказа в согласованйи сформулирован исчерпывающим образом.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушение. Решение об отказе выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Самовольное переустройство и (или) самовольная перепланировка жилого помещения (ст. 29 ЖК РФ)

Жилищный кодекс дает понятие самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные, во-первых, при отсутствии документа о согласовании переустройства и (или) перепла-

нировки или, во-вторых, с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представленного для согласования.

За совершение самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

В настоящее время статьей 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) или в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21).

Статьей 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование су-щественно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Некоторые специалисты считают, что в подобных ситуациях можно применить статью 19.1. Самоуправство

Кроме административного наказания собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок. Порядок этих действий устанавливается органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в установленном порядке, суд по иску органа осуществляющего согласование:

1) в отношении собственника жилого помещения принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма принимает решение о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого поме-щения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обя занности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.