2015-06-24
260
Сначала пара слов про условия, при которых СЖС согласится отдать дома с недоделками по акту-приема передачи. СЖС затребует с нас всю Кредиторку, которая висит на них, это порядка 86 миллионов.
А теперь несколько «интересных» моментов, которые поджидают нас в случае, если мы каким то чудом насобираем сумму выкупа и получим дома в собственность.
1) Во-первых, как я и писал раньше, будут сильно нарушены права 2го дома.
Первому дому даже нанимать никого не надо будет, потому что нужно выполнить несколько строительных работ и проплатить тех. условия. Это может организовать председатель ТСЖ, потратив несколько дней на договоренности. И через месяцев 5-7, 1й дом по замыслу ИГ уже должен будет праздновать новоселье. Ага, размечтались! Почитайте чуть ниже, сами все поймёте.
А что же ждёт второй дом? Предположим, они наймут Захарову и будут достраивать на доплаты.
Одна Захарова не потянет такую стройку, пупок развяжется. Целые конторы по несколько десятков человек выполняют роль застройщика! Я к тому, что Захарова вынуждена будет нанимать специалистов, потому что объем работ – очень существенный и даже близко не сравним с работами по 1му дому. Позвоните ей, спросите. В итоге у вас появится тотже самый застройщик, только с другим именем. И его нужно содержать, т.е. платить деньги, оплачивать текущие расходы и т.п..
2й дом резво оценил, что стоимость достройки почему то снизится со 122 миллионов до 60. Какой логикой руководствовался Артём, я не знаю. Можно с таким же успехом сказать, что затраты снизятся до 30 миллионов или ещё лучше до 15. И жить этой радостной мыслью:) Как говориться «дурак думкой богатеет», только не примите это как оскорбление, это просто пословица.
Ну хорошо, предположим выяснится, что нужно доплачивать 100 миллионов. Делим на квадраты, получаем 10 тысяч с квадрата доплат. Добавим сюда расходы на деятельность застройщика (в роли застройщика ЖСК во главе с Захаровой).
2й дом, вы потянете такие затраты? Ответ очевиден – нет.
Значит, придется продвигать идею с дополнительным участком, который может выделить мэрия, поиском строит. организации, которая возьмётся на нём строить 3й дом, из прибыли которого и будут извлечены недостающие средства. Строит. организации нужно платить? Нужно. Никто не будет работать без своего интереса. Как вы думаете, сколько пройдет времени с момента, когда вы подпишите договор аренды на новый участок до момента, когда будет выдано разрешение на строительство? Только после выдачи разрешения на строительство новый застройщик может привлекать средства от клиентов или занимать в банке. Что-то мне подсказывает чутьё, что СЖС получит разрешение гораздо быстрее на 3й дом, особенно если мы ему поможем в этом.
А план привлечь заемные средства на счет ЖСК под гарантии правительства по замыслу Ленгезина лопнул как мыльный пузырь, почитайте ответы на наши запросы по этому поводу.
В общем, для 2го дома все затянется на года 3-4-5 лет. А 1й дом, по замыслу, должен въехать в квартиры через 7 месяцев. Это я и называю попыткой кинуть 2й дом, о чем так сильно на меня обиделась ИГ. Просто называю вещи своими именами.
2) Юристы мне поведали вчера план, что нужно сделать, чтобы передать объект ЖСК:
- Приостановить строительство объекта (составить акт о консервации (приостановке) строительства домов № 1 и № 2);
- Получить в органах технической инвентаризации технический паспорт незавершенного строительством объекта, отражающий фактическую строительную готовность домов № 1 и № 2;
- Зарегистрировать в регистрирующем органе право собственности на незавершенный строительством объект;
- Заключить (зарегистрировать в регистрирующем органе) со всеми, существующими на момент приостановки строительства, участниками долевого строительства, дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве, где, на основании новации договора, указать о том, что стороны договорились о дальнейшем прекращении исполнения своих обязательств Застройщиком, принятием на себя участником долевого строительства обязательств, связанных с выполнением в дальнейшем комплекса действий, направленных на завершение строительства и получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, и обязания Застройщика передать по актам приема-передачи участникам долевого строительства в собственность долей в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства в соответствующей пропорции относительно площадей объектов долевого строительства, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве, для дальнейшей регистрации права собственности только на существующие доли.
Незавершенный строительством объект подлежит достройке через ЖСК (ТСЖ) на усмотрении участников долевого строительства. Разница лишь в том, какими правовыми нормами жилищного законодательства регулируется деятельность вновь образованного юридического лица (детали опускаю, не об этом сейчас речь).
Что предстоит сделать ЖСК (ТСЖ), который (ое) станет по статусу застройщиком?
Переоформить на себя:
- Договор аренды земельного участка с кадастровым номером:63;
- Все технические условия;
- Разрешения на строительство обоих домов.
При отсутствии прав на земельные участки:90 и:91 (поскольку на этот момент ЖСК (ТСЖ) юридически не получил (ло), в силу правопреемства от ООО "Спецжилстрой" прав и обязанностей по Договорам аренды на эти земельные участки), нет никаких юридических и правовых гарантий, что после расторжения мэрией города Новосибирска с ООО "Спецжилстрой" Договоров аренды по причине неплатежеспособности ООО "Спецжилстрой" (процедура банкротства, неисполнение мировых соглашений об оплате обременений, отсутствие своевременной оплаты текущих арендных платежей, влечет получение мэрией исполнительных листов и обращения в службу судебных приставов с предъявлением ко взысканию с ООО "Спецжилстрой" сформировавшихся долгов: около 20 млн. рублей - общая задолженность по переуступке прав за оба участка, текущая задолженность по арендным платежам, сформировавшаяся до момента расторжения договоров аренды), договоры аренды на эти земельные участки будут заключены с ЖСК (ТСЖ), поскольку получение права аренды либо права собственности на данные земельные участки с разрешенным использованием "под строительство жилья", без которого нельзя разместить на генплане проекта строительства домов № 1 и № 2 придомовую территорию, возможно только на торгах. Какова буде цена этих торгов, кто больше даст, и кто еще будет заинтересован в получении этих участков, мы с вами предугадать не можем. Таким образом, возникает угроза остаться без придомовой территории, парковок, возможности возведения трансформаторной подстанции своими силами, а не условиях, продиктованных новым арендатором (собственником) этих участков.
Четко видно, что если не принять по договорам аренды обязательства ООО "Смецжилстрой", то шанс получить эти земельные участки тает как дым. И надеяться на то, что мэрия, которая изначально лишила нас права прямого оформления в аренду этих участков, заключив в начале 2007 года с МУП "МСК" договоры, игнорируя подписанные ООО "Спецжилстрой" свои же согласования, разрешающие их оформление, не желая с 2010 года решить вопрос, учитывая сложившиеся обстоятельства (неизвестно каким образом выдано разрешение на строительство дома № 2, вопреки требованиям закона, на земельном участке с номером:63, где мог разместиться только один дом, мэрия разрешила построить два дома), об освобождении СЖС от обременений по платежам в размере около 20 млн. рублей посредством вынесения постановления мэром, что является единственным способом разрешения данной ситуации, используя всяческие отписки о том, что закон не разрешает им это сделать, согласится отдать приоритет в ходе конкурса нам нет никаких шансов, поскольку по закону конкурс выиграет тот, кто даст больше.
Не исключен вариант, что в момент оформления нами права собственности на доли в незавершенном строительством объекте, где СЖС, обладая правом аренды на данные участки будет иметь возможность использовать их по собственному усмотрению, уже не будучи связанным обязательствами разместить на них ТП, автостоянку и придомовые территории обоих жилых домов, к строительству которых оно уже не будет иметь отношения, как и данные участки, поскольку в нашем проекте строительства домов нет тому места.
Следовательно, судьба наших домов попадает в прямую зависимость первоначально от воли СЖС, которое больше не будет иметь отношения к строительству наших домов, если оно успеет распорядиться этими земельными участками по своему усмотрению, либо от воли мэрии, которая никогда не упустит шанса получить оплату сформировавшейся задолженности и оплату цены на торгах. Как это сделать, они придумают, можете не сомневаться.
Каким образом у нас - ЖСК (ТСЖ) появится возможность получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилых домов в условиях отсутствия земли для размещения на ней ТП, автостоянок и придомовых территорий в соответствии с требованиями, предъявляемыми все той же мэрией на основании действующего градостроительного законодательства? Как новый земельный участок, неизвестно где находящийся относительно земельного участка:.63, выделяемый нам властями, изменит эту ситуацию, мне непонятно?
То, о чём Колмаков, который является одним из ярых сторонников банкротства, напел нашим доверчивым дольщикам из ИГ что, мол ваши дома можно будет сдать и в рамках 63 участка, потому что мол проект старый и по нему можно так сделать, почему то никак не обретает форму бумаги! Мы подавали запрос на эту тему, ответа нет!!! И не будет. Потому что никто не возьмёт на себя такую ответственность. На одной из первых встреч со Смышляевым я чуть с ним не поругался из-за этого, он ну никак не смог ответить на мой вопрос. Выкручивался-выкручивался, юлил-юлил, но так и не ответил. Аж психанул на меня. Хотя мой отец, строитель со стажем, сказал, что если в проекте нарисована придомовая территория (на 91 участке она, напомню), то хоть ты ТРЕСНИ, но разрешения на ввод в эксплуатации ты не получишь НИКОГДА, если там её не будет. Поймите же это!!!!!!!!!!!!!!
3) Откуда мы возьмем деньги на все предварительные процедуры до получения разрешения на строительство нового объекта, чтобы можно было привлекать инвесторов, банки и т. д., которые, судя по расходам, указанным в сметах по нашим домам, составляют не один десяток миллионов рублей, мне хорошо понятно: это очередные деньги из нашего кармана. И вместо вложения денег на строительство наших домов нас заманивают вкладывать деньги в мероприятия, которые должны обеспечить в "туманном" будущем получение "призрачной" прибыли, которую мы "могли бы вложить" в строительство своих домов. Сколько же денег и сколько же лет нам с вами придется потратить на воплощение в жизнь "заманчивых" предложений властей?
