Часть 1, тема про 3й дом

Отчет о событиях, произошедших 13 декабря 2012г.

Включает в себя:

• Отчет о разговоре, состоявшимся с председателем кооператива строящегося дома на Пархоменко 104;
• Отчет о совещании в министерстве строительства (13 декабря 2012г.);
• Отчет о разговоре, произошедшем между Ширяевым В., Рогалевым А., Березове А., Ужайкиным А.;
• Отчет о разговоре, произошедшем между Рогалевым А. и Лощинской Т.С. на тему варианта «Титульный застройщик»;
• Отчет-анализ схемы «Передача по акту в собственность» (базируется на консультациях с юристами);

Также скоро появятся:

• Отчет-анализ на тему «СЖС - враг»;

Отчет о разговоре, состоявшимся с председателем кооператива строящегося дома на Пархоменко 104.

Разговор был короткий, но информативный. Познакомились совершенно случайно. Мы с Артёмом разговаривали с Демидович Л.Э. перед собранием и когда тема зашла про Зуркова, что СЖС выиграл у него 900 тысяч рублей, он услышал фамилию и подключился к разговору, его стройка тоже наследие великого комбинатора Зуркова.

Если коротко, дом у них строится 10 лет. Конкурсное производство началось в 2009 году и до сих пор не закончено. Перед этим дольщики 2 года не могли прийти к согласию, что в итоге и привело к банкротству.

Дом они также достраивают 4 года, находясь в процедуре банкротства.

Субъеткивные ощущения: человек был замученным на вид, часто вздыхал, мол «как всё это задолбало уже».

В процессе разговора, Артём решил уточнить у Демидович: «почему вы не банкротитесь, вам же по большому счёту выгодно!». Лариса Эдаурдовна эмоционально ответила, что типа в духе идейных соображений, что столько лет угробила, поднимала бизнес, потом все деньги от бизнеса бухнула в недвижимость наших домов и теперь во всё это дерьмо, мол, попала вместе с вами. Приплела, что она верующая и все в таком духе. Сказала, что недвижимость свою она продавать не собирается и что будет биться до конца.

Отчет о совещании в министерстве строительства (13 декабря 2012г.)

Отчет в виде стенограммы совещания, без комментариев.

Часть 1, тема про 3й дом.

1) Вершинин начал совещание и первой же фразой сообщил, что по данным экспертизы, 3й дом посадить на 90-91 участках невозможно.

2) На это возразила Демидович Л.Э.: этого не может быть, у нас есть договоренность с Зиновьевым о том, какие документы нужно предоставить Застройщику, чтобы получить заключение экспертизы в усеченном виде. У нас есть соответствующий документ, подписанный Зиновьевым. У вас есть этот документ?

3) Вершинин очень внимательно посмотрел на Гильмутдинову: документ есть?

4) Гильмутдинова сказала, что с собой нет.

5) Вершинин сказал - А где Зиновьев???

6) Гильмутдинова сказала, что он не смог прийти.

7) Колмаков из мэрии сказал, что видимо Лариса Юльевна имеет ввиду отказ о посадке 2х секционного дома, но потом было предложено строить одну секцию.

8) Демидович: Расчеты по посадке односекционного дома были сделаны Игнатьевой (зам. Боярского) и на совещании с Прудниковым утверждены. И после этого была бумага о том, что УАСИ не возражает против посадки одной секции, если будут соблюдены условия и проект будет ободрен экспертизой. Документы предоставлялись вам.

9) Представитель земельного комитета (лысый дядька, не знаю, как звать) - да, такие бумаги мэрия предлагала.

10) Выступил мужик из Ростехнадзора: а как вы собрались там 3й дом строить, если на земле можно только автостоянки и овощехранилища делать?

11) Демидович: в свое время мэрией нам был предложен план как это сделать: застроить 20% участка и взять землю в собственность, после чего изменить землепользование на жилищное строительство.

12) Вершинин: экономику нам предоставляли? какие доплаты будут?

13) Демидович: Так мы ж вчера вам предоставили!?

14) Вершинин: а что, у нас этих документов нет?

15) Гильмутдинова: да, пришли вчера документы, ещё не смотрели.

16) Вершинин: Я все понял, давайте соберемся внутренней комиссией, включите Вершина-Гильмутдинову-Зиновьева.

17) Демидович: А почему Игнатьеву не приглашаете, она же расчет делала посадки?

18) Кто-то из мэрии сказал = Боярский разберется поди, кого прислать.

19) Мужик из Ростехнадзора: Меня тоже пригласите, мне же дом принимать.

20) Вершинин: Хорошо.

Часть 2, варианты доплат.

21) Вершинин: предоставим слова дольщикам.

22) Ширяев: мы свои предложения присылали в письменном виде, но получили отказ. Мы по прежнему считаем, что дома нужно передать дольщикам «как есть» по акту приёма-передачи и достроить своими силами. Или создать ЖСК и достроить своими силами по договору поручения от СЖС.

23) Рогалев: Я считаю, что по сути, если отбросить все тонкости, у нас два варианта достройки: «Судебный» и «Не судебный». Банкротство, «передача по акту», «Титульный застройщик» и т.п. – это судебные варианты.

Т.е. чтобы они были реализованы, нужно подавать иски, бодаться, подавать встречные иски, снова бодаться и т.д. Люди будут обречены на длительные судебные тяжбы, платить деньги юристам, арбитражным, а потом в рамках достройки с ЖСК платить ЖСК или другим «помощникам», все это растянется на много лет. В результате мы добьёмся конечно своего, но потеряем много времени и денег. И нервов.

Я предлагаю «Не судебный» вариант - путем поэтапной оплаты заранее согласованных с Застройщиком смет, деньги оформлять небольшими доп. соглашениями, например по 300р. за квадрат. За год-полтора достроим таким образом.

24) Кто-то из зала: почему «Передача по акту» и «вариант с титульным застройщиком» - судебные?

25) Рогалев: потому что застройщик не согласен на эти варианты, а в качестве давления предлагается создавать угрозу банкротства, т.е. судиться.

26) Кто-то из зала: А если дольщики откажутся делать доплаты?

27) Рогалев: мы организованы, проводили детальный опрос на сотню дольщиков, разговаривали между собой. Общий настрой таков, что дольщики в большинстве готовы на доплаты, но мы не пришли к согласию о том, как это сделать. Часть дольщиков за один вариант, часть за другой.

28) Кто-то из зала: ну в принципе работать с частичными доплатами обкатанная схема.

29) Кто-то из зала: А что вам мешает прийти к согласию?

30) Рогалев: образ «врага» у застройщика, хотя на самом деле их просто подставили.

31) Кто-то из зала: Не факт.

32) мужик из Ростехнадзора: Ну вот строили в свое время 1й дом, не хватило, начали строить второй, не хватило, сейчас будем строить третий, где конец то?

33) Рогалев: Извините, но ситуации принципиально разные, когда начинали строить 2й дом, доплат с 1го дома не собирали. Сейчас всё иначе, экономика тщательно рассчитана и дольщик готовы доплатить часть недостачи.

34) Вершинин: Ладно, все понятно, готовьте совещание, всем спасибо.

Отчет о разговоре, произошедшем между Ширяевым В., Рогалевым А., Березове А., Ужайкиным А.;

Разговор между нами произошел через 10 минут после окончания совещания в коридоре мин. строительства и длился более часа. Все было очень эмоционально и … громко, но без враждебности. Закончилось тем, что нас вежливо попросили покинуть место встречи, т.к мы громко разговаривали J.

Я не буду пересказывать все подряд, опишу только некоторые важные тезисы. При описании тезисов будет использован пример, схематично описывающий вариант доплат «ЖСК - Допсоглашения», раскрывается двойным кликом.

1) Володя и Андрей выразили опасение, что по схеме с доп. соглашениями СЖС может в любой момент сказать, что оплата 3м лицом обязательства дольщика по договору ДУ не правомочна и расторгнет договор. Применительно к примеру СЖС может сказать, что ЖСК хоть и перечислил какие то деньги в ООО «Союзлифтмонтаж», они могут не иметь никакого отношения к оплате ДДУ. Андрей сказал, что именно по этой причине СЖС пытался расторгнуть наш договор в свое время (он – метаприборовец).

Напомню, у метаприборовцев основная проблема была в том, что дольщики отдавали деньги в КТ Метаприбор, а ДДУ заключали с СЖС. Метаприбор делал платежку в СЖС, где писал в назначении «в качестве оплаты по ДДУ Иванову И.И.». А СЖС требовал договор цессии, который бы соотносил сумму платежки в качестве оплаты по ДДУ, его у Дольщиков не было.

Я возразил, сказал, что когда ЖСК будет платить ООО «Союзлифтмонтаж», в платежке будет указано, за кого перечисляются деньги. Но самое главное, у дольщика на руках будет документ «Соглашение о проведение расчетов» (цессия), в котором будет сказано, что «Дольщик расплатился с СЖС, а СЖС расплатился с ООО «Союзлифтмонтаж».

Нами принято совместное решение, отдать на экспертизу такую схему оплаты по договору оплаты ДУ нескольким юристам, чтобы убедиться, что она дружит с законом.

2) Володя и Андрей выразили опасения, что с подписанием доп. соглашения с СЖС дольщик сильно потеряет в своих правах. В частности, до подписания допника СЖС должен передать квартиру, скажем в конце 2011 года, обязательства просрочены и можно будет, например, высудить неустойку. Или оказывать давление, шантажировать СЖС этим. А с подписанием допника срок установят июль 2013 года и все эти козыри дольщик теряет.

Артём преложил прописывать дату, всего на несколько месяцев с момента подписания допника. И таким образом через несколько месяцев мы снова можем требовать квартиру. Я согласился, что потеря прав есть, предложил подумать на этот счет

Принято решение обратиться с этим вопросам к юристам и выяснить, теряем ли мы в правах.

(Добавлю: юристы потом мне сообщили, что можно вообще не упоминать про даты в допнике, а изменить только сумму, т.е. после подписания допника СЖС по прежнему будет должен квартиру с конца 2011 года. Однако стоит иметь ввиду, по таким договорам СЖС может попытаться расторгнуть их по своей задумке. Так что каждый, наверное, будет для себя сам решать).

3) Поговорили про схему по передаче домов с недоделками и про схему с титульным застройщиком, что нужно бы узнать какие условия выкатит СЖС.

(Позже я провел переговоры с СЖС по этому поводу, выложу результат в отдельном разделе)

4) Мной был предложен компромиссный вариант:

Давайте попробуем обкатать схему с доплатами с первым взносом и посмотрим, что получится: заработает схема, продолжим её реализацию, не заработает – начнем выполнение варианта «передача по акту» или «Титульный застройщик», где использовать в качестве принуждения угрозу банкротства. На это много времени не потребуется, 2-3 месяца.

Володя и Андрей ни сказали ни да, ни нет. Предложение остается в силе.

5) Зашла речь и про то, что 25 декабря будет платеж по аренде у СЖС и поэтому они так засуетились.

Я сообщил, что сразу как узнал про это, сделал звонок в СЖС по этому поводу. Они мне сообщили, что нам ранее уже раньше говорили, что в сентябре было заседание в мэрии, на котором решили еренести платежи по аренде на конец 2013-2014 годы по 90-91 участку, а по 63му у них там «копейки» текущие платежи. Володя сказал, что там речь идет про какие то другие платежи..

Я сказал, да не вопрос, никто не торопит создавать ЖСК прямо до 25, давайте повременим до января, заодно и выяснится так ли это. Кроме того, это легко проверить, сделать звоночек в мэрию, тому же Колмакову.

6) Поговорили и про намерения СЖС расторгать договора. На текущий момент 2 иска подано. Никакой судебной практики по этому вопросу нет, поэтому сложно оценить шансы на выигрыш такого дела. И юристы все по разному говорят о шансах. В общем это головоломка для судей.

Отчет о разговоре с Лощинской Т.М.;

Артём Ужайкин мне предложил выяснить у СЖС условия, на которых СЖС готов стать титульным застройщиком. Я позвонил Лощинской.

Начался разговор с того, что вспомнили основную, ранее озвученную причину отказа СЖС (точнее, отсутствие согласия) на схему с Титульным застройщиком. Озвучивалось то, что схема не дружит с законом 214ФЗ, поскольку если деньги от дольщиков будут приходить по договорам инвестиций в ЖСК, то как их отражать по балансу СЖС - не понятно.

Поясню на примере. Вот, предположим ЖСК от имени СЖС заключил подрядный договор с ООО «Союзлифтмонтаж» на установку лифта стоимостью 800тыс.рублей. Собрал денег с дольщиков.

При проводке по балансу нужно указать источник поступления средств, а по 214ФЗ единственным источником поступления средств для строительства являются деньги, принятые от дольщика по ДДУ. А ДДУ нет!

Тогда я предложил гипотетически рассмотреть ситуацию. Предположим, что вопрос с оформлением сумм по балансу каким то образом решили и это не препятствие. Какие вы условия выдвините, чтобы работать в качестве «титульного»?

Т.С. ответила не задумываясь – как и все застройщики 5% от суммы ДДУ и 7% генподрядные.

Но проблема не в деньгах, а в ответственности. По предложенному договору поручения видно, что все ответсвенность за выполненные работы лежит на Застройщике, т.е. на СЖС. Т.е. заказывать и принимать работы будет ЖСК, а ответственность будет нести СЖС.

Я говорю, ну давайте в договоре подряда переложим ответственность на ЖСК, она сказала это не возможно, т.к. в 214 ФЗ черным по белому написано, что вся ответственность на застройщике, в т.ч. и по гарантийным обязательсва после ввода в эксплуатацию.

Я говорю, ну чёрт с ним, предположим вас привлекли к ответственности, а мы заплатим штраф. Она сказала, какой штраф?! В тюрьму сядет руководитель!! Кирпич кому нибудь на голову упадёт, а Кремок пойдёт в тюрьму. Мы на это никогда не пойдём.

Т.С. также отметила ещё некоторые нюансы, связанные со схемой титульного застройщика:

1) Как ЖСК собирается выполнять функции застройщика (кто будет работать) и из каких источников вы будете финансировать расходы ЖСК на осуществление деятельности, процедур выполнения работ, связанных с подготовкой к подписанию договоров Ген. Подрядчиком, субподрядчиками и прочих, направленных на цели строительства, проверки выполнения качества и объемов, работ, возникновения ответственности за качество и выполнение объемов работ,

3) Каким образом ЖСК будет защищаться от действий участников долевого строительства, связанных с предъявлением материальных требований в связи с нарушением срока строительства? Ведь срок останется не измененным, в силу отсутствия заключенных дополнительных соглашений к ДУ. В такой схеме нельзя банкротить застройщика, а дольщики будут приходить с исполнительными листами за просрочку, что будет делать ЖСК?

По сути схема с доп. соглашениями повторяет схему с титульным застройщиком: деньги на счет в ЖСК, проплата напрямую подрядчикам, контроль и т.п. Только дополнительно на освоенные объемы работ подписывается допник для того, чтобы провести деньги по балансу.