Тема 5. Управление многоквартирными домами

План лекции

1. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом.

2. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками жилых помещений в данном доме.

3. Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

4. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.

1.Проблема содержания многоквартирных домов – одна из наиболее острых в жилищно – коммунальном комплексе. Вопросом управления многоквартирными домами посвящены статьи 161-165 раздела VIII ЖК РФ. Правовой статус ТСЖ и правовое положение членов ТСЖ определены в статьях 135-152 раздела VI ЖК РФ. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также правое положение членов кооперативов закреплены в нормах статей 110-134 раздела V ЖК РФ. «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416, установлены стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ч.1 ст.161 ЖК РФ «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Собственники помещений в многоквартирном доме (доме – МКД) обязаны выбрать один из следующих способов управления МКД:

- непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

- управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или специализированым потребительским кооперативом;

- управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Согласно ч.1 ст. 161-1 ЖК РФ в случае, если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме. При этом регистрация совета МКД в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. При осуществлении непосредственного управления МКД собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющее водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение (в т.ч. поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с утвержденными Постановлением Правительства РФ Правилами содержания общего имущества в МКД, Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

На основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

3. При управлении МКД товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо кооперативом указанные ТСЖ и кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ.

ТСЖ и кооператив могут оказывать слуги и(или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с управляющей организацией ТСЖ и кооператив осуществляют контроль за выполнением последней обязательств по такому договору.

В случае заключения договора управления МКД товариществом собственников жилья либо кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются последней, в других случаях они предоставляются лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме.

4. Управление МКД управляющей организацией осуществляется на условиях заключенного письменного договора между управляющей организацией, в качестве которой может выступать юридическое лицо или предприниматель, и собственниками помещений в МКД, органами управления ТСЖ и кооператива (ст.162 ЖК РФ).

Управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ, если собственниками помещений в МКД в течение года не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления МКД не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организацией.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Она обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ.