Сбор и анализ исходной информации для факторного анализа

Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования: земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные и кооперативные гаражи и стоянки); земель промышленной застройки (объекты производственного назначения); земель коммерческих структур (объекты обслуживания населения с преимущественно коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы: транспортное обслуживание территории, доступность к центру города и другим центрам массового тяготения населения; уровень развития сферы социально-бытового обслуживания населения; уровень развития инженерных систем, сооружений и коммуникаций; экологическое состояние и микроклиматические условия территории; историко-архитектурная значимость застройки; ландшафтная ценность территории; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Для оценки городских территорий, предназначенных и используемых для объектов производственного назначения, коммерческих объектов в структуру оцениваемых факторов вводятся такие, как уровень развития производственной инфраструктуры, узловая концентрация предприятий, плотность дневного населения, возможность территориального развития и т. д.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования.

Перечисленные факторы являются агрегированными и включают несколько параметров, которые выражаются в балльной шкале или изохронами.

Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2 000 м, так как протяженность зон влияния каждого из центров определяется в основном экспертным путем, исходя из специфики условий города.

По заданному вкладу каждого фактора в формирование стоимости городских земель для каждого расчетного контура территории определяется интегрированное значение балльной многофакторной оценки, производится объединение близких по значению оценки контуров территории и формируются предварительные оценочные зоны, каждая из которых характеризуется коэффициентом относительной стоимости территории.