Пример качественной оценки городских земель для инженерно-строительных целей

Для инженерно-строительных целей должна быть выполнена инженерно-строительная, экологическая и санитарно-гигиеническая оценка состояния городских земель в баллах (например, по 10-балльной шкале). Эта оценка позволяет оценить функциональную пригодность уже застроенных территорий и функциональное назначение территорий, предназначенных под застройку (жилую, промышленную, коммерческую), что, в свою очередь, существенным образом корректирует экономическую оценку земельных участков, данную в стоимостных показателях.

В качестве оценочных показателей могут быть приняты следующие факторы: увлажнение (подтопление); уклоны; техническая характеристика грунтов по допустимым удельным нагрузкам; техногенный литогенез; развитие овражной сети; развитие оползневых процессов; загрязнение территории. Для каждого фактора разрабатывается система относительных оценочных шкал в зависимости от степени развития процесса, занимаемой территории, допустимой удельной нагрузки на грунты, условий строительства и т.д. Оценочная шкала каждого фактора включает: баллы от 10 до 0; значения вышеперечисленных факторов, разбитые на равные интервалы; качественную характеристику того или иного процесса.

Например, если для определенной территории города характерно подтопление, то оценочная шкала имеет следующий вид (табл. 2):

Таблица 2 – Оценочная шкала для подтопляемых территорий

Оценочная шкала уклонов на строительство объектов включает баллы, значения уклонов и условия строительства. Оценка грунтов на территории города в целях строительства базируется на характеристике допустимой удельной нагрузки в килоньютонах на квадратный метр (кН/м²) или килограммах на квадратный сантиметр (кг/см²). Поэтому шкала должна содержать баллы, значения допустимой удельной нагрузки на грунт и типы грунтов. Оценочный балл для характеристики овражной сети, техногенного литогенеза, оползней присваивается по значению отношения площади, занимаемой данным процессом, к общей площади оцениваемого участка в процентах. Например, оценочная шкала по развитию овражной сети на территории города или конкретного кадастрового квартала имеет следующий вид (табл. 3):

Таблица 3 – Оценочная шкала для подтопляемых территорий

После разработки соответствующими специалистами оценочных шкал каждого фактора рассчитывается интегральная оценка рельефа рассматриваемой территории как средневзвешенная величина В:

После определения инженерно-строительной ценности территории города с точки зрения градостроительства разрабатывается карта зонирования городской территории по инженерно-строительной ценности в баллах.

-----------------------------------------------------------------------------------------

Контрольные вопросы:

1. Что является первостепенной задачей фискального кадастра?

2. Какая информация необходима об объекте для ведения фискального кадастра?

3. Выполнение каких операций предусматривается при ведении фискального кадастра?

4. Из каких этапов состоит комплексная кадастровая оценка городских земель?

5. Сбор и анализ исходной рыночной информации.

6. Какая информация необходима для проведения факторного анализа?

7. Каким образом можно произвести согласование результатов факторного анализа с результатами рыночной информации о стоимости земельных участков?

8. Оценка кадастровой стоимости земельных участков в городе.

___________________________________________________________

РАЗДЕЛ VIII. ОРГАНИЗАЦИЯ ВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО