Основные экологические факторы, влияния на стоимость недвижимости и экспертиза

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. Можно реализовать оценку влияния негативного экологического фактора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые. Управляемые факторы: - уровень чистоты потребляемой воды; - лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений; - режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы: - тип почв; - рельеф местности; - ветровой режим; - температурный режим; - сейсмичность территории; - загрязнение воздушного бассейна; - шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Традиционные экологически чистых благах -отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений, но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.)

Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен. каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:

- наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта;

- высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.); - разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

22.Виды прав на недвижимое имущество(НИ) и сделки с ними.

В настоящее время государственной регистрации подлежат права на самые разнообразные объекты НИ, которые соответствуют условиям Закона Республики Казахстан "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Объекты НИ, права на которые подлежат госрегистрации, можно условно разделить на следующие группы:

*земельные участки;*участки недр;*обособленные водные объекты; *леса и многолетние насаждения; * здания, строения, части зданий, жилые и нежилые помещения; *жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них; *дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения; *сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; *предприятия как имущественный комплекс; *кондоминиумы как комплексы НИ; *объекты незавершенного строительства; *сложные вещи, состоящие из объектов движимого и НИ, в том числе производственно-технологические комплексы.

23 Стоимость недвижимости и ее основные виды.

Стоимость недвижимости возникает при наличии спроса, полезности, дефицитности и возможности отчуждения конкретного объекта недвижимости.

Спрос - определяет количество данного товара или услуг, находящихся на рынке платёжеспособных покупателей.

Полезность - способность имущества удовлетворять какие-либо потребности человека.

Дефицитность - ограниченность предложения.

Возможность отчуждения объекта недвижимости (ОН)- нахождение объектов в гражданском обороте, т.е. разрешённая возможность передачи прав собственности. Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости, при этом стоимость недвижимости как любая другая имеет 2 формы проявления:

1 потребительская стоимость;

2 меновая стоимость.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью естественного и общественнного свойств и процессов оценки недвижимости с т. з. конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования. Она также обусловлена естественнными и обществен свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Потребительскую стоимость ОН формируют такие факторы как:

1) плодородие и местоположение земельного участка;

2) количественные и качественные характеристики зданий и сооружений;

3) их уникальность и долговечность;

4) вкусы и предпочтения собственника.

Полезность является формой выражения потребительской стоимости.
Меновая стоимость возникает в процессе обмена ОН. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги. Цена при этом - денежное выражение стоимости на конкретном рынке. Эта форма проявления меновой стоимости. Она уравновешивает спрос и предложение. Цена - денежное выражение стоимости ОН с точки зрения типичных субъектов рынка, исходя из варианта его наилучшего использования, на конкретную дату продажи.

1. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2.Инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.
3. Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
4. Кадастровая стоимость - определенная методами массовой оценки рыноч стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.