Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (рисунок 5):

1) принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования объекта недвижимости.

Рисунок 5 – Группы принципов оценки объектов недвижимости

Все рассматриваемые в данном разделе принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учи­тывать все или основные принципы оценки, чтобы по­лучить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы пользователя.

К принципам, основанным на представлениях поль­зователя, относятся принципы:

- полезности;

- замещения;

- ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью толь­ко в том случае, если он полезен какому-нибудь инвес­тору и может быть использован для реализации опре­деленных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр.

Полезность — это способность объекта недвижи­мости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупа­тель не заплатит за объект недвижимости больше ми­нимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стои­мостью, по которой может быть приобретен другой ана­логичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

С точки зрения затратного подхода принцип заме­щения формулируется следующим образом: рациональ­ный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью или стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки-зрения сравнительного (или рыночного) под­хода принцип замещения гласит: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одина­ковой полезностью, то спросом будет пользоваться объект с минимальной стоимостью. Принцип замещения являет­ся основным при использовании рыночного подхода.

С точки зрения доходного подхода принцип замеще­ния может быть сформулирован следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию ус­танавливаться на уровне величины эффективного капи­таловложения, необходимого для приобретения сопоста­вимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости опреде­ляется конкурентными элементами сравнения среди аль­тернативного выбора вариантов инвестирования, прино­сящих аналогичную величину прибыли.

В рамках этих представлений рыночная стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая воз­никла на основе действий информированных покупате­лей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие «альтерна­тивные издержки», т. е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект недви­жимости.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оце­ниваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью.

Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвес­тора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Процесс приведения будущих доходов в денежном эквиваленте (рублях или долларах и других иностранных валютах) к их текущей стоимости называется дискон­тированием.

Принцип ожидания является основным при реали­зации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельно­му участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся.

К этой группе относятся следующие принципы:

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия факторов производства, которые представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 – Факторы производства

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) заключается в том, что в основе сто­имости земли лежит ее остаточная продуктивность (про­изводительность). Чтобы понять это положение, необхо­димо признать, что любой вид деятельности, как прави­ло, требует наличия четырех составляющих производ­ства: капитала, труда, управления и земли.

Земля — это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы —замкнутые водоемы, жи­вотный мир, растительность и минералы.

Территориальные границы земельного участка опре­деляются в порядке, установленном действующим зе­мельным законодательством, и оформляются свидетель­ством, выдаваемым собственнику (или арендатору) го­сударственными органами по землеустройству.

Земля — основной фактор, обеспечивающий про­странство и ресурсы, необходимые при любом виде про­изводственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по произ­водству товара (услуги) и реализации его на рынке. В дан­ное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал — это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства — труд, землю и управление.

Управление производственной деятель­ностью включает в себя знания, умения, предпринима­тельские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизи­ровать производство и получить максимальную прибыль.

Если в данный момент времени и в данном регионе эти составляющие производства имеют ограниченное предложение, возникает определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние на издержки производства.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако посколь­ку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринима­тельской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выпла­чивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями экономической теории — земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других состав­ляющих производства. Таким образом, остаточная про­дуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управ­ление.

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чис­тый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства.

Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превыша­ющих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вкла­да. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающей­ся доходности. Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные со­ставляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соот­ветствует максимальной стоимости объекта недвижи­мости. Любые последующие дополнительные капитало­вложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорциональ­ного увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому следует предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земель­ном участке. Только после этого возможно сделать окон­чательный выбор типа объекта недвижимости для стро­ительства на этом участке. В процессе вариантного про­ектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максималь­ной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Принцип сбалансированности (или прин­цип пропорциональности) формулируется следующим об­разом: составляющие производства (либо объекта недви­жимости) должны сочетаться между собой в определен­ной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит «за­мораживание капитала» и снижение общей эффектив­ности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недоста­точно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта пред­усматривается разработка календарных графиков стро­ительства объекта, чтобы получить максимально воз­можный эффект от реализации проекта.

Приведенные выше рассуждения относительно необхо­димости сочетания всех составляющих производства в оп­ределенной пропорции справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения ши­рокой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоя­нок, чтобы управляющие магазином получили оптималь­ную заработную плату, и заработная плата продавцов ма­газина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность — это когда любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании ко­торых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (принцип оптималь­ной экономической величины). При сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объ­екта недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объ­екта недвижимости. Действующее законодательство Рос­сийской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собствен­ности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользова­ния, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты — право ограниченного пользования объектом недвижимости.

Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекраще­ния иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недви­жимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение — это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансар­да и пр. Для земельного участка — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения - это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности — права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников — совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам — закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отноше­ний перечисленных выше типов разделений совокуп­ности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой.

К данной группе принципов относятся принципы:

- зависимости;

- соответствия;

- спроса и предложения;

- конкуренции;

- изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия). Различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Эти факторы — в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект — подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, соци­альные, экономические, экологические, демографичес­кие, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

В свою очередь, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Необходимо помнить, что во всех случаях местоположение — основной фактор, влияющий на стоимость объекта не­движимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости.

К основным факторам относится также близость объ­екта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культур­ным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо уста­новить, как потоки доходов связаны с рынком пользо­вателя. Два этих фактора — местоположение объекта и связь его с рынком пользователя — в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение не­движимости». Этот суммарный фактор оказывает наи­большее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Например, для оценки жилой недвижимости главный фактор — это локация — местонахождение объекта, затем — техническое состояние объекта, этажность, сосе­ди, место парковки автомобиля, вид из окон, наличие ин­фраструктуры — поликлиники, детского сада, школы, аптеки, магазинов; транспортное сообщение, будущее развитие территории. Если же объект загородный, на­пример участок земли, то и наличие инженерных сетей.

В этой связи необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

- стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;

- величину денежного потока, используя доходный подход;

- уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от раз­личных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денеж­ных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недви­жимости, например дачи, в частности, ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной мест­ности. Разница в стоимости этих объектов и будет ха­рактеризовать взаимосвязь между фактором — живо­писное местоположение объекта — и его стоимостью в денежном выражении.

Принцип соответствия. Объект недвижимос­ти, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры («пя­тиэтажки») меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекто­рами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу зем­лепользования в соответствующем районе. Разумная ар­хитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Не следует забывать, что потребнос­ти и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

Исходя из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижи­мости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости — это реальная потребность на них. Предложение — это количество объектов, имею­щихся на рынке недвижимости и предлагаемых по оп­ределенным ценам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полез­ностью (способностью удовлетворять потребности пользо­вателя) и доступностью, но ограничен платежеспособнос­тью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И на­оборот, если на рынке недвижимости спрос и предложе­ние уравновешены, рыночная стоимость объекта стаби­лизируется.

Следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем пред­ложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых ком­паний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходят в более короткие вре­менные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается допол­нительное предложение на рынке. Знание такой осо­бенности в соотношении спроса и предложения позволяет точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Для жилых помещений соотношение спроса и предло­жения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых за­конодательных актов и нормативных документов, стои­мости кредитов, налогообложения имущества, экологи­ческой ситуации в данной местности и других факторов.

Поэтому необходимо прогнозировать соотношение спроса и предложения по оцениваемому объекту недви­жимости, определить степень влияния данного соотно­шения и всех перечисленных выше факторов на стои­мость недвижимого имущества.

Следует особо отметить, что в России наибольшее влияние на соотношение спроса и предложения оказы­вает введение новых законодательных и нормативных актов. Разрешение, например, в законодательном по­рядке купли-продажи земельных участков привело к значительному увеличению предложения на земельном рынке и стабилизации цен на землю.

Однако не всегда соотношение спроса и предложения определяет цену объекта недвижимости. В большинстве случаев цена объекта зависит также от условий финан­сирования сделки, мотивов (или условий) сделки, ин­формированности и уровня компетенции в данном во­просе участников сделки и других причин.

Принцип конкуренции. Конкуренция резко возрастает, когда речь идет о сверхприбылях в каком-то виде деятельности.

В условиях конкуренции прибыли на рынке превы­шают уровень, необходимый для оплаты факторов про­изводства. При этом конкуренция, в свою очередь, при­водит к снижению среднего уровня чистых доходов. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением.

Если на рынке недвижимости извлекаются сверхпри­были, предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту пред­ложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение ка­чества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурент­ном рынке.

Данный принцип применяется при определении по­тока дохода от использования объекта недвижимости.

Зная, что поток дохода складывается из сверхпри­были, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рис­кованный.

Поэтому следует прогнозировать тенденции ослабле­ния или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (го­родов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни:

1. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижи­мость, уменьшение прибыли, спад производства в от­расли, районе, городе и пр.).

С учетом жизненных циклов необходимо анализиро­вать и прогнозировать законодательные, демографичес­кие, международные, научно-технические, градострои­тельные, социальные и экологические процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимос­ти тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка — основного принципа оценки не­движимой собственности.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффек­тивного использования объекта недвижи­мости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспе­чивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который при­водит к наивысшей стоимости земли.

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентиро­ваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данно­го объекта можно исключить вариант, принятый на мо­мент оценки, поскольку такое использование недвижи­мой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не пре­высит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интер­претация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существую­щего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации дела­ется на «самое эффективное использование объекта не­движимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использо­вания объекта недвижимости осуществляется в два этапа:

- на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

- на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

В практической оценочной деятельности могут воз­никнуть следующие инвестиционные ситуации:

- необходимо приобрести свободный земельный участок;

- пользователь ищет определенный вид земли;

- инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

- предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.

Решение двух первых из перечисленных выше си­туаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестици­онных ситуаций возможно лишь при определении наи­лучшего и наиболее эффективного использования зе­мельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных ва­риантов, которое является физически возможным, до­статочно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования земель­ного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также от технологической и финансовой обоснованности.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земель­ный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Инфор­мацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в про­ектных институтах, а также в бюро технической ин­вентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет опреде­лить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

При этом рассматриваются:

- инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

- демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

- возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земель­ного участка заключается в его экспертизе с точки зрения:

- действующего законодательства;

- градостроительных нормативов (зонирования, охраны окружающей среды, пожаробезопасности, энергопотребления и пр.);

- перспективных решений по районной планировке участка;

- ограничений местной администрации и требований местного населения.

Важными факторами наилучшего и наиболее эф­фективного использования земельного участка яв­ляются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, изме­ряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность за­стройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант стро­ительства в заданные сроки при соответствующих графи­ке финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условия­ми выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники без­опасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестицион­ного проекта — один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного исполь­зования земельного участка.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяют­ся денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяю­щие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выруч­ке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выруч­ке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования земли заключается в формировании и со­поставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположе­ния, возможностей рынка принять данный проект ос­воения и правовой возможности его реализации; физи­ческих, грунтовых и ландшафтных особенностях участ­ка, а также технологической и финансовой обоснован­ности. Если утвержденным детальным планом районной планировки на рассматриваемом земельном участке предусмотрена, например, промышленная застройка, то отбираемые варианты должны предусматривать органи­зацию промышленного производства.

На втором этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка оп­ределяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разде­ление общего дохода, полученного от комплекса (зем­ля + здание), на две части, относящиеся к земле и к зданиям.

Разделение осуществляется обычно с помощью раз­личных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определенных величин рисков, продолжи­тельности срока возмещения капитала, структуры фи­нансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости имущественного комплекса. Прибыль, отно­сящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. По наибольшей остаточ­ной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта, который и будет наилучшим и наиболее эффективным.