Технология экспертизы местоположения объектов недвижимости

ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Экспертизу местоположения проводят в целях определения уров­ня потребительской стоимости объекта недвижимости, с учетом его местонахождения, как по территориям регионов страны, так и в горо­де, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт ме­стности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит оттого, насколько физические параметры участка соответст­вуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде. Вместе эти две характе­ристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположе­ние недвижимости. Ситус опреде­ляется взаимодействием конкретного варианта землепользования и экономической среды, по крайней мере, на четырех уровнях. Эти че­тыре уровня отмечены концентрическими окружностями, которые обозначают примыкающую территорию, ближайшие окрестности, торговую зону и весь регион.

Технология проведения данной экспертизы осуществляется в по­следовательности: по данным наиболее известных риэлтерских орга­низаций, работающих как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости и в различных регионах страны, определяются цены на жилые объекты. Разница в ценах указывает на то, что цены на жилую недви­жимость ниже там, где меньше спрос на жилье, прежде всего из-за низкого дохода населения, а также неблагоприятных климатических условий. Однако и в самом городе в зависимости от местоположения жилого дома, транспортной доступности, близости к центру, парко­вой зоне и др.

По результатам экспертизы местоположения жилой недвижимо­сти делают заключения по определению потребительской стоимости объекта жилой недвижимости, а также целесообразности использо­вания земельных участков и территорий, предполагаемых для жилой застройки, и участков локального строительства жилых и обществен­ных зданий, учитывая экологические и экономические факторы в го­родах и населенных пунктах.

Для анализа вариантов подбора местоположения при создании производственной недвижимости исследуют следующие основные факторы:

• наличие в регионах трудовых ресурсов;

• сложившаяся система налогообложения;

• близость рынков сбыта продукции вновь создаваемого предпри­ятия;

• наличие на территориях природных ресурсов;

Исследуя факторы ситуса, можно достаточно точно определить целесообразность создания производственного предприятия на кон­кретном земельном участке региона; стоимость недвижимости и биз­неса, связанного с этой недвижимостью; на основании данных про­веденного анализа сделать экспертное заключение о целесообразно­сти рассматриваемого варианта.