Жилое помещение как объект права собственности. Случаи принудительного прекращения прав собственности на жилое помещение

Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 288, а также Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 30 признают, что собственник осуществляет права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В качестве разновидности жилого помещения ст. 289 ГК указывает на квартиру как на объект права собственности. Комнату в качестве вида жилого помещения ГК не называет. Более того, буквальная трактовка п. 2 ст. 292 ГК приводит к выводу, что помимо жилых домов или квартир ГК не предусматривает других жилых помещений. Действовавший до недавнего времени Жилищный кодекс РСФСР и другие нормативные акты (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П и другие) содержат понятие «жилые помещения в квартирах» и «жилые помещения в коммунальных квартирах» и рассматривают их как самостоятельный объект права собственности. Однако отсутствие в ГК статей, аналогичных ст. 289 и ст. 290 и устанавливающих правовой режим нежилых помещений квартир (кухни, туалета, ванной, коридора и пр.), делает неоднозначным правовой статус права собственности на жилые помещения квартир.

Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г., говорит о том, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 ЖК РФ прямо указано, что одним из видов жилых помещений (наряду с квартирой и жилым домом) является комната; комнатой в соответствии с указанной статьей признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. При этом правовой режим нежилых помещений в коммунальной квартире установлен по аналогии с правовым режимом общего имущества многоквартирного дома, а именно: в соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В соответствии с п. 3 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

В связи с указанными обстоятельствами правоприменительная практика в разных регионах России до настоящего времени развивалась в двух альтернативных направлениях.

В некоторых регионах сложилась практика признания за жилым помещением квартиры (комнатой) правового статуса самостоятельного объекта недвижимости. В других регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, в настоящее время сложившаяся практика, не признавая за комнатой статуса самостоятельного объекта права собственности, закрепляет права владельцев комнат как право на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на квартиру в целом. При этом для индивидуализации конкретной комнаты, связанной с абстрактной, идеальной долей в праве собственности, в правоустанавливающих документах владельца комнаты указывается право пользования соответствующей комнатой.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации (часть 3) никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Действующее законодательство предусматривает несколько оснований для принудительного лишения собственника принадлежащего ему жилого помещения.

К ним относятся:

• обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника;

• изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения;

• реквизиция;

• конфискация.

Обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника осуществляется на основании судебного решения в рамках исполнительного производства.

Принудительное исполнение судебных актов осуществляется службой судебных приставов органов юстиции Российской Федерации.

На основании решения суда и выписанного исполнительного листа судебный пристав-исполнитель осуществляет взыскание на жилое помещение собственника-должника и реализует его с публичных торгов.

Реализация жилого помещения (то есть недвижимости) осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право (лицензию) совершать операции с недвижимостью.

Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены жилого помещения, выставляемого на торги.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки судебного исполнителя.

О предстоящих торгах судебный исполнитель оповещает не позднее чем за десять дней до их начала.

Торги признаются несостоявшимися, если на торги явилось менее двух покупателей, никто не сделал надбавки против первоначальной цены и т.д.

Лицо, выигравшее торги, становится собственником жилого помещения, которое было выставлено на торги.

Не может быть обращено взыскание на жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части улиц, основным занятием которых является сельское хозяйство, если должник и его семья постоянно в нем проживают, кроме случаев, когда взыскивается кредит, выданный банком на строительство дома.

В силу аналогии закона данное положение можно распространить и на лиц, не занятых сельским хозяйством.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения, поэтому он обязан исключить его бесхозяйственное использование (содержание).

Бесхозяйственное содержание жилого помещении язаключается в:

• использовании собственником жилого помещения не по назначению;

• систематическом нарушении прав и интересов соседей;

• бесхозяйственном обращении с жильем, ведущим к его разрушению.

Орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение жилого помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и иных чрезвычайных обстоятельств жилое помещение в интересах общества по решению го­сударственных органов может быть изъято у собственникав порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости изымаемого помещения (реквизиция).

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного жилого помещения, может быть им оспорена в суде.

При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми была произведена реквизиция, лицо, жилое помещение которого было реквизировано, вправе требовать по суду его возврата.

В случаях, предусмотренных законом, жилое помещение может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение им преступления (например, грабеж) или иного правонарушения (конфискация).

В случаях, предусмотренных законом, конфискация может быть произведена в административном порядке. Решение о конфискации, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

В соответствии с Уголовно-исполнительным кодексом Российской Федерации от 18 декабря 1996 года № 1-ФЗ конфискации не подлежит находящийся в частной собственности лица жилой дом, квартира или отдельные их части, если осужденный и его семья постоянно в них проживают (не более одного дома или одной квартиры на семью). Не подлежат конфискации также и земельные участки, на которых распо­ложены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки.