Юридический комментарий к вопросам продажи недвижимости

Статья 549. Договор продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества, состав которого определен ст. 130 ГК.

Вместе с тем не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства.

Купля-продажа земельных участков регулируется специальными правилами, установленными земельным законодательством (ст. 37 ЗК, Законом об обороте земель).

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п. 2 ст. 434 ГК) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Статья 550 ГК не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость. С момента вступления в силу данного Закона нотариальная регистрация указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход прав на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации. Это означает, что регистрации подлежит переход прав на продаваемое имущество, а не договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Государственная регистрация в соответствии со ст. 131 ГК производится учреждениями юстиции в Едином государственном реестре. Порядок государственной регистрации и отказ в регистрации устанавливаются специальным законом. В настоящее время это Закон о регистрации прав на недвижимость.

Устанавливая детальный порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данный Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

2. Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (т.е. имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до его государственной регистрации, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

После государственной регистрации исполненного договора к новому собственнику имущества переходят все права и обязанности продавца по поводу данного имущества. В частности, в договоре о продаже земельного участка переход обязанностей фиксируется как соответствующее обременение земельного участка.

3. Из содержания ст. 551 ГК следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. В том случае, если одна из них уклоняется от регистрации перехода права собственности, государственная регистрация может состояться по решению суда.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. Поскольку отличительной чертой недвижимого имущества является, как правило, его неразрывная связь с землей, то при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и земельный участок, на котором расположена продаваемая недвижимость. Причем этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка вытекает из закона.

2. Прежняя редакция ст. 552 ГК предусматривала, что вид права, на котором земельный участок передается приобретателю недвижимости, устанавливался соглашением сторон.

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости