МЕНА жилых помещений

Статья 567. Договор мены

1. Понятие мены закреплено прежде всего в п. 1 ст. 567 ГК. Оно включает указание на тождественные обязанности каждой из сторон "передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой".

Из текста закона следует, что термин "другой" употреблен дважды в разных значениях. Вначале - применительно к субъектам, затем - к объектам данного договора.

2. В ином смысле словосочетание "об мен товара" используется в ГК в качестве наименования ст. 502, а также в ее тексте. Данная статья посвящена исключительно одному из последствий заключения договора розничной купли-продажи непродовольственного товара.

Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения, урегулированы нормами российского жилищного законодательства - ст. 72-75 ЖК. Этот обмен обычно осуществляется при посредстве специализированных агентств, имеющих государственную лицензию (ст. 49 ГК). В силу ЖК наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива - с учетом требований, предусмотренных ЖК.

Нередко обменными называют операции, по существу таковыми не являющиеся. Повсеместно функционируют так называемые пункты обмена иностранной валюты, которые в действительности совершают преимущественно не что иное, как сделки купли и продажи. Исключение составляет получившая распространение услуга по обмену долларов США старого образца на новые купюры за соответствующее комиссионное вознаграждение.

3. В п. 2 ст. 567 ГК указано, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. В то же время впервые установлено, что это не должно противоречить правилам гл. 31 ГК и существу мены. Таковыми, в частности, являются нормы, предусматривающие оплату товара (включая предварительную), так как по общему правилу мена не сопровождается денежными расчетами. Исключение составляет закрепленный п. 2 ст. 568 ГК случай, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными.

Договор мены, как и купля-продажа, является товарной сделкой (см. ст. 455 ГК). Однако на практике он распространен неизмеримо меньше, чем купля-продажа. Сходством этих отношений и объясняется закрепленная в законе возможность применения к договору мены правил о купле-продаже.

Как явствует из ст. 455 ГК "Условия договора о товаре", под товаром понимаются любые вещи с соблюдением требований, предъявляемых ст. 129 ГК "Оборотоспособность объектов гражданских прав". В соответствии с последней объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из гражданского оборота или не ограничены в обороте.

4. В современных условиях несомненный интерес представляет собой понятие внешнеторговых бартерных сделок, сформулированное в Указе Президента РФ от 18.08.1996 N 1209 "О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок". Оно значительно отличается от данного в ГК определения договора мены. Как сказано в Указе, под упомянутыми сделками понимаются совершаемые при осуществлении внешнеторговой деятельности сделки, предусматривающие обмен эквивалентными по стоимости товарами, работами, услугами, результатами интеллектуальной деятельности. К таким сделкам не относятся сделки, в силу которых происходит использование при их осуществлении денежных или иных платежных средств.

Тем самым в данном подзаконном акте в обобщенном виде перечислены объекты бартерных сделок, чего нет в определении договора мены, сформулированном в ГК. Квалифицируя бартерные сделки как двусторонний договор мены, Указ требует, чтобы в нем были определены номенклатура, количество, качество, цена товара по каждой товарной позиции, сроки и условия экспорта, импорта товаров; перечень работ, услуг, результатов интеллектуальной деятельности, их стоимость, сроки выполнения работ, момент предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности; перечень документов, передаваемых российскому лицу для подтверждения факта выполнения работ, предоставления услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности.

В целях реализации положений названного Указа и обеспечения защиты экономических интересов Российской Федерации при совершении рассматриваемых договоров Правительство РФ приняло постановление от 31.10.1996 N 1300 "О мерах по государственному регулированию внешнеторговых бартерных сделок"*(258). Представляется, что обменные операции между соответствующими субъектами гражданского оборота могут предусматриваться также другими актами.

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

В отличие от ст. 567 ГК, содержащей императивные нормы, ст. 568 ГК устанавливает диспозитивные правила двоякого вида.

Одно из них касается обмена равноценными товарами и связанными с этим расходами, второе - обмена неравноценными товарами.

ГК исходит из предположения равноценности обмениваемых товаров. Вместе с тем в договор может быть включено условие иного содержания. Стороны вправе "отойти" от текста закона и при решении вопроса о расходах на передачу и принятие обмениваемых товаров. Не исключается возможность отнесения к таким расходам, в частности, суммы расценок на оформление прав на имущество, стоимости его перевозки.

Если из текста договора явствует, что обмениваются товары неравноценные, возникает необходимость оплаты разницы в цене. Подобная обязанность ложится на сторону, получающую более дорогостоящий товар. И в этом случае контрагенты вправе договориться о другом, чем предусмотрено в ст. 568 ГК, порядке компенсации разницы в ценах обмениваемых товаров.

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

Закон не требует одномоментности обмена товарами: сроки их передачи могут не совпадать. Но тогда должны быть особо обеспечены интересы той стороны, которая в силу договора обязана передать товар первой, до того, как получит товар от другой стороны. Соответствующие права предоставляются ст. 328 ГК (к которой отсылает данная норма) о встречном исполнении обязательств. Эта сторона при перечисленных в указанной статье условиях (в случае непредоставления другой стороной обусловленного договором исполнения обязательства или наличия обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в обусловленный срок) вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков.

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Будучи новеллой в гражданском законодательстве, приведенная специальная норма развивает общее положение, сформулированное в гл. 14 ГК "Приобретение права собственности". Согласно ст. 223 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В рассматриваемой ситуации право собственности на товары возникает у каждой стороны одновременно, но после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами. Вместе с тем эта норма наряду со ст. 568 ГК является диспозитивной, позволяющей участникам договора определить другой момент возникновения права собственности на обмениваемые товары.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Новым, но в то же время императивным является правило ст. 571 ГК. Здесь закреплено положение, сходное с тем, которое в ст. 461 ГК формулируется как основания, возникшие до исполнения договора купли-продажи. Однако в отличие от последнего потерпевшая сторона, у которой изъят товар, полученный при обмене, вправе потребовать от контрагента не только возврата полученного от него товара, но и (или) возмещения понесенных убытков (ст. 15 ГК).