Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

Отсутствие в договоре продажи недвижимого имущества указанных сведений свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

1. Существенным условием договора продажи недвижимости, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемого имущества. Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами недвижимого имущества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи такого имущества не может применяться п. 3 ст. 424 ГК, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары.

2. Статья 555 ГК предусматривает, что при продаже здания, строения, сооружения и иного имущества, расположенного на земельном участке, установленная цена данного недвижимого имущества включает в себя и цену соответствующего земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В договоре продажи может быть указана лишь цена на единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера, в частности путем умножения стоимости одного квадратного метра на общую площадь продаваемого строения либо стоимости одного гектара (сотки) на площадь земельного участка.

Статья 556. Передача недвижимости

1. Статья 556 ГК вводит важное правило, связанное с исполнением договора продажи недвижимости, - передачу ее продавцом покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. При этом законом или договором может быть предусмотрена возможность исполнения договора путем вручения имущества без подписания соответствующего передаточного документа, а также без фактического вручения продаваемого имущества покупателю в момент подписания передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости означает неисполнение ею договора. Если продавец не подписывает документ, то это означает его отказ от передачи имущества. В этом случае у покупателя есть право потребовать передачи ему вещи (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК). Уклонение от подписи документа покупателем свидетельствует о его отказе от принятия имущества. Стороны могут также применить нормы ГК об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора (гл. 25 ГК). В частности, при неисполнении своей обязанности покупателем - уплаты цены за продаваемую недвижимость - продавец имеет право требовать неуплаченную сумму, а также уплаты процентов и убытков на основании ст. 395 ГК.

2. Покупатель может принять не соответствующую условиям договора продаваемую недвижимость, когда такое несоответствие оговорено в передаточном акте. Однако это обстоятельство не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Правило ст. 557 ГК распространяется как на случаи передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу о передаче, так и на случаи отсутствия таких документов. При выявлении ненадлежащего качества недвижимости после ее передачи в процессе использования необходимо установить сроки, в течение которых наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК. Статья 477 ГК предусматривает возможность установления сроков для обнаружения ненадлежащего качества товара в договоре его купли-продажи либо в законе. Если такие сроки не установлены, должны применяться разумные сроки для обнаружения недостатков проданной недвижимости. При передаче недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора, наступают последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, за исключением права покупателя требовать замены товара, поскольку по объективным причинам заменить одно недвижимое имущество на другое невозможно.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 675 и 677 ГК), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Особенностью договора продажи жилого помещения является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что касается продажи иных видов недвижимости, то государственной регистрации подлежит не договор продажи, а переход права собственности к ее покупателю.