Основные принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки отражают основные закономерности поведе­ния субъектов рыночной экономики.

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника

- принцип полезности. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полез­ность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и ко­личественно определена во времени и стоимости. Общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Чем больше полезность, тем выше величина оце­ночной стоимости. С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость пред­приятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не раз­умно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

- принцип ожидания или предвидения. На оценке предприятия непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от его пере­продажи. При этом очень важны величина, качество и продолжи­тельность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относи­тельно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в оп­ределении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности

- принцип вклада. Доходность любой экономической деятельности определяется че­тырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы оп­ределяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

- принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.