Доходный подход

Доходный подход включает:

- Метод капитализации;

- Метод дисконтирования денежного потока;

- Метод валовой ренты.

Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.

С = Д/К,

где С- стоимость объекта,

Д – чистый денежный поток;

К – коэффициент капитализации.

Порядок расчета:

- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;

- определить чистый доход от продажи объекта;

- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.

NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:

Со.н. = NOI / Кк

Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученных в результате их эксплуатации.

Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.

Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока). предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования:

- устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов;

- прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.

- размер дохода;

- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)

- частота получения доходов;

- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.

- дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств:

- доход инвестора до налогообложения;

- доход инвестора после налогообложения;

- доход банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

- ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.

- метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владения и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.

- сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.

- расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Метод валовой ренты.

Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.

При определении мультипликатора не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов.

Пример: Чистый операционный доход от оцениваемого объекта 57 т.р. необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:

Объект	Продажная цена	Чистый операционный доход	Общая ставка дохода.
Объект 1			0,12
Объект 2			0,11
Объект 3			0,105
Оцениваемый объект

Упорядочение ряда = (0,105+0,11+0,12)/3=0,11

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки доходов – 11,5%. В этом случае стоимость объекта будет равна:

57000 / 0,115 = 495650 рубля.