Затратный подход

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости.

Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта, технико-экономические обоснования нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, согласование стоимостей объекта, полученных различными способами, при оценке зданий специального назначения, оценка объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.

Недостатки:

- не отражает стоимость прогнозируемых доходов;

- трудно определить износ здания старше 10 лет.

Последовательность осуществления подхода:

- рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды;

- определяется полная стоимость воспроизводства или замещения;

- рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний;

- суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. Существует 4 способа расчета физического износа:

- экспертный метод (на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86);

∑ (удельный вес конструктивного элемента, % * износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимым.

- стоимостной метод (затраты на воспроизводство конструктивных элементов здания, износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина);

- нормативный (бухгалтерский) метод (на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.);

- метод расчета срока жизни (Срок жизни – это время, в течение которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда, когда здание сносят).

Методы затратного подхода:

1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость, выбранная для расчета недвижимости, умножается на число единиц оцениваемого объекта (используются разработки ЦНИИЭ и УС).

2) Поэлементный метод (удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания).

3) Сметный метод (определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь).

4) Индексный метод (определение восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223).