Головним в економічній оцінці земель є визначення продуктивності витрат як живої, так і матеріалізованої праці на різних за якістю землях

Економічна оцінка виконується в межах земельно-оціночного району. Вихідною основою такої оцінки повинні бути планово-картографічні матеріали з даними крупномасштабних ґрунтових обстежень про характер ґрунтового покриття. За цими даними визна­чається структура ґрунтового покриву шляхом групу­вання ґрунтових відмінностей в агровиробничі групи ґрунтів, складається номенклатурний список і картогра­ми, аналізується інформація про властивості ґрунтових відмінностей, що входять до агрогруп ґрунтів.

8) За цими даними виготовляється оцінювальна плано­во-картографічна основа з визначеними межами груп ґрунтів, сільськогосподарських угідь і господарств зе­мель­но-оціночного району. Користуючись цією оціню­валь­ною основою, по кожному господарству обчислю­ють площі агро груп ґрунтів і складають їх експлікації з прив'язкою до сільськогосподарських угідь. Крім пла­ново-картографічної основи готуються спеціальні фор­му­ляри вихідних даних, необхідних для економічної оцін­ки земель. Ці дані містять інформацію про урожай­ність сільськогосподарських культур, витрати на їх виробництво, а також про структуру ґрунтового покриття по сільськогосподарських угіддях. Формуляр має форму таблиці.

Серед економічних показників найголовнішими є урожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники (вартість валової продукції, окупність затрат, прибуток, рентний дохід тощо) - похідні від них. В земельно-оціночних роботах визначення цих показників займає центральне місце.

Найточніше показники економічної оцінки можуть бути визначеними у випадку безпосереднього обліку урожайності і витрат на неї на досліджуваних землях на протязі певного періоду. Найчастіше це період ротації сівозміни. Але цей метод вимагає тривалого часу для накопичення даних (період ротації сівозміни може досягати 6-8 років і більше). А тому він застосовується дуже обмежено.

В зв'язку з цим для визначення економічних показ­ників використовують математично-статистичні методи, при яких використовують дані бухгалтерського обліку в сільськогосподарських підприємствах. Це єдине дже­ре­ло задокументованих даних господарської діяльності сіль­сь­ко­господарських підприємств на протязі багатьох років. Дані бухгалтерської звітності, які використовують­ся математично-статистичними методами, збирають, як правило, за останні сім років.

Після визначення показників для досліджуваних груп ґрунтів обчислюють середньо-вагове значення показника для земельно-оціночного району, яке використовують для складання шкал економічної оцінки земель району.

Для складання шкали використовують показники валового продукту, окупності затрат, диференціальної ренти, тобто такі економічні показники, які характеризу­ють якість землі і одночасно відображають рівень вироб­ництва, його ефективність та прибутковість на цих землях.

Знайдені абсолютні показники перераховують у від­носні величини - бали і вводять їх до складу оцінювальних шкал. Бали визначаються по відношенню до найкращої групи ґрунтів, якість якої прирівнюється до 100 балів. Складаючи оцінювальні шкали, розрахо­вують ціну одного бала шляхом поділу урожайності на величину бала.

В процесі економічної оцінки земель роботи виконують за двома напрямками:

1) загальна оцінка сільськогосподарських угідь;

2) часткова оцінка орних земель за ефективністю вирощування основних сільськогосподарських культур.

Відповідно складають дві шкали економічної оцінки: загальну і часткову. Такі два напрямки проведення робіт обумовлені тим, що в залежності від мети і завдань економічна оцінка земель буває загальною і частковою.

Загальна економічна оцінка земель проводиться на основі обліку затрат і результатів за всією сукупністю виро­щуваних сільськогосподарських культур. Вона про­во­дить­ся як окремо для основних сільськогосподарських угідь, так і для всієї сукупності сільськогосподарських угідь.

Часткова економічна оцінка земель передбачає ви­зна­чення ступеня ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах.

Такими сільськогосподарськими культурами є:

· зернові і зернобобові (без кукурудзи і рису);

· кукурудза на зерно;

· цукровий буряк;

· льон-довгунець;

· соняшник;

· картопля;

· кормові культури.

Матеріали часткової економічної оцінки містять відо­мо­сті про придатність земель для вирощування різних сільськогосподарських культур, що забезпечує відпо­від­ний економічний ефект без додаткових капітало­вкла­день.

Як загальна, так і часткова економічна оцінка земель визначається за трьома показниками в балах:

1) за виходом валової продукції з 1 га в кадастрових цінах. Тобто цей показник визначає продуктивність земель за видами угідь і уро­жайністю сільсько­господар­сь­ких культур. Показ­ни­ки продуктивності земель відображають досягнутий рівень виробництва, який залежить від якості землі та рівня інтенсивності землеробства;

2) за окупністю затрат (вартістю валової продукції в кадастрових цінах або її кількістю в натуральному вираженні в розрахунку на 100 грн. затрат). Показники окупності затрат характеризують продуктивність земле­роб­ської праці;

3) за диференційованим доходом (частиною чистого доходу, яка виражає вартість додаткового продукту на відносно кращих і середніх землях). Диференційований дохід є матеріальною основою диференціальної земель­ної ренти. Він створюється на основі додаткової продук­ції землеробства на кращих і середніх землях в порів­нянні з гіршими в результаті більш високої продуктив­ності землеробської праці.

6. Грошова оцінка земельних ділянок

Грошова оцінка земельної ділянки є відображенням капіталізованого рентного доходу, що створюється на зе­мельній ділянці. Цей дохід забезпечується раціо­наль­ним використанням земельної ділянки. А тому грошова оцінка проводиться на рентній основі.

В залежності від призначення та порядку проведення може бути нормативною та експертною.

Нормативна використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарсь­ко­го та лісогосподарського виробництва, економічного сти­му­лювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (купівля продаж, обмін, дарування, застава тощо).

Грошова оцінка земель проводиться за методиками, затвердженими КМУ. Методика передбачає проведення:

· грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення;

· грошової оцінки земель населених пунктів;

· грошової оцінки земель несільськогосподарського при­зна­чення (поза межами населених пунктів) – про­во­дить­ся за категоріями земель.

Інформаційною базою для грошової оцінки земель є матеріали державного земельного кадастру та іншої землевпорядної та містобудівної документації.

7. Реєстрація земельних ділянок, державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі

Земельні ділянки, які надані у власність або у кори­сту­вання громадянам і юридичним особам, та документи, що посвідчують право на земельні ділянки, підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація земельних ділянок здійсню­єть­ся в складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:

1 - книги записів реєстрації державних актів на право вла­сно­сті на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням ка­даст­ро­вих номерів земельних ділянок,

2 - поземельної книги, яка містить наступні відомості про земельну ділянку:

· кадастровий номер земельної ділянки, кадастрові номери розташованих на ній об'єктів нерухомості;

· адресу, місце розташування, межі, категорію зе­мель, цільове призначення і якісні характеристики зе­мель­ної ділянки та розташованих на ній об'єктів неру­хомості;

· правовий режим земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомості,

· назву юридичної особи або прізвище, ім'я та по-батькові фізичної особи, які одержали земельні ділянки у власність або користування,

· адресу юридичної або фізичної особи - власника, користувача або орендаря земельної ділянки,

· ідентифікаційний код юридичної особи або іденти­фі­ка­ційний номер фізичної особи,

· грошова оцінка земельної ділянки,

· кадастрова карта (план) ділянки.

Підставою для державного реєстру є подання власника чи користувача документів, які підтверджують права на неї. Реєстрація проводиться протягом 10 днів з часу подання документів відповідним органам по земельним ресурсам. Реєстрація проводиться як на папе­ро­вих, так і на електронних носіях. Якщо є розбіжності між ними, то перевага надається паперовому носію.

Занесення відомостей про земельні ділянки до Дер­жав­ного реєстру проводиться після формування када­стрової справи, нанесення меж земельної ділянки на черговий кадастровий план, надання земельній ділянці кадастрового номера.

Підтвердження факту проведення державної реєстрації земельної ділянки є витяг з державного реєстру земель, а також копія кадастрового плану земельної ділянки.

8. Облік кількості та якості землі

Облік кількості земель - це державний захід щодо накопичення, систематизації і аналізу всебічних відомо­стей про кількість, розміщення та господарське викори­стання земельних ресурсів.

Такий облік ведеться в усіх галузях народного господарст­ва в розрізі основних категорій земельного фонду, йому підлягають всі землі держави в межах земле­володінь і землекористувань, адміністративно-тери­то­рі­аль­них формувань.

Основне завдання обліку кількості земель полягає в тому, щоб дати характеристику земельного фонду за складом у гідь відповідно до прийнятої їх класифікації.

Державний облік кількості земель проводиться за фак­тичним станом земельних угідь на основі доброякісних планово-картографічних матеріалів і даних обліку поточ­них змін, виявлених графічним способом.

Особлива увага приділяється обліку зрошуваних і осушених земель. Облік цих земель ведуть не лише за угіддями та їх підвидами, а й за ступенем та способом осушення та зрошення, станом осушувальної та зрошувальної мережі.

Ступінь детальності обліку залежить від цільового призначення і характеру використання земель, а також від потенціальних можливостей земельних ресурсів. Більш детальному обліку піддаються землі сільсько­господар­сь­кого призначення, які виступають головним засобом виробництва у сільському господарстві; землі лісового фонду, як головний засіб виробництва у лісовому господарстві. Детального і особливого обліку вимагають землі в межах населених пунктів, які є просторовим операційним базисом для житлового, адмі­ні­стративного, культурно-побутового, виробничого бу­дів­ництва тощо. Тут зосереджені землі практично всіх категорій за цільовим призначенням, дуже велика кількість земельних ділянок, власників землі та земле­кори­стувачів. Розміри земельних ділянок порівняно невели­кі, що вимагає особливої уваги, ретельності та детальності при їх обліку.

Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними властиво­стями та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів.

При обліку якості земель проводять класифікацію не лише ґрунтів, але й земель. Така класифікація враховує клімат, рельєф, характер водного і теплового режиму ґрунту, експозицію схилів окремих ділянок, розмір і конфігурацію земельної ділянки, придатність земель для вирощування певних культур, природну рослинність, господарську діяльність людини.

В системі класифікації земельного фонду виділяють 7 категорій придатності земель для використання:

1) землі, придатні під ріллю;

2) землі, придатні під сінокоси;

3) землі, придатні під пасовища, після покращення можуть використовуватись під інші сільськогосподарські угіддя;

4) землі, придатні під сільськогосподарські угіддя після корінних меліорацій;

5) землі, малопридатні під сільськогосподарські угіддя;

6) землі, непридатні під сільськогосподарські угіддя;

7) порушені землі.

В залежності від економічних факторів фактичне використання земель не завжди відповідає їх придатності (навести приклади).

В межах кожної категорії придатності земель виді­ляють класи земель. Це основна одиниця класифікації земель.

Класи земель - це ділянки земної поверхні з близь­кими природними і господарськими якостями, характер­ною спільністю використання, напрямами окультурення і підвищення продуктивності. Вони характеризуються чітко вираженими відмінностями ґрунтоутворюючих порід і гранулометричного складу, ступенем засолення, солонцюватості, еродованості та інших ознак.

Класи земель поділяються на види земель, яких нараховується десятки тисяч. При класифікації земель за їх якісним станом необхідно аналізувати матеріали круп­но­мас­ш­таб­них ґрунтових, геоботанічних, меліоратив­них, агрохімічних обстежень на базі місцевого досвіду використання земель. За матеріалами таких обстежень будують ґрунтові карти, картограми агровиробничих груп ґрунтів, інші планово-картографічні матеріали.

Облік якості земельних угідь в межах видів земель про­водиться за гранулометричним складом ґрунту, сту­пе­нем засоленості, солонцюватості, кислотності, вологості, за­бо­лоченості, кам'янистості, еродованості, рельєфом міс­це­вості, запасом гумусу, забезпеченістю ґрунтів основ­ними елементами мінерального живлення (N, Р, К).

Матеріали обліку якості земель дають необхідну ін­фор­ма­цію для:

· трансформації угідь;

· захисту ґрунтів від ерозії;

· виявлення резервів освоєння нових земель шляхом їх меліорації та рекультивації;

· розробки системи ведення сільського господарства;

· прогнозування використання земельних ресурсів;

· проведення бонітування і економічної оцінки земель.