Общие положения

Градостроительство является сложным многогранным процессом, в котором должны быть увязаны многочисленные и, зачастую, разнородные требования. Проектирование микрорайона связано с учетом целого комплекса требований: архитектурно-художественных, функциональных, инженерно-строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других, с необходимостью создания в результате проектирования благоприятной экологической обстановки и рациональных социально-экономических условий проживания населения. Все эти требования должны быть удовлетворены при максимальном сбережении материальных и финансовых ресурсов. Это означает, что при проектировании жилого микрорайона следует добиваться оптимального комплексного решения архитектурных, функциональных и экономических задач.

В области градостроительного проектирования экономические вопросы имеют огромное значение, т.к. правильный подход к решению планировочных задач может дать значительную экономию инвестиционных ресурсов по строительству и эксплуатации градостроительных объектов.

Поиск оптимальных градостроительных решений планировки и застройки жилого микрорайона опирается на многофакторный технико-экономический анализ и оценку проекта, которые проводят с использованием соответствующей системы технико-экономических показателей (ТЭП).

Технико-экономическая оценка эффективности градостроительных решений выполняется студентами на основе учебных проектов планировки и застройки жилого микрорайона (жилого комплекса) с целью выявления соответствия показателей проекта нормативным требованиям и определения экономико-градостроительных преимуществ (недостатков) данного проектного решения по сравнению с проектами-аналогами.

Выполнение технико-экономических расчетов и оценка эффективности архитектурно-градостроительных решений должно способствовать:- развитию экономического мышления у студентов;- закреплению теоретических знаний, полученных студентами в процессе изучения дисциплины «Экономика и организация архитектурного проектирования и строительства»;

- приобретению студентами необходимых знаний по выполнению технико-экономической оценки принятых архитектурно-градостроительных решений по планировке и застройке жилого микрорайона (жилого комплекса);

- формированию практических навыков совершенствования архитектурных решений, принимаемых студентами при комплексном проектировании микрорайона, выполняемом по программе ведущей кафедры архитектурного проектирования.

УСЛОВИЯ ЭКОНОМИЧНОСТИ АРХИТЕКТУРНО-ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕШЕНИЙ ПЛАНИРОВКИ И ЗАСТРОЙКИ МИКРОРАЙОНА (ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА)

При разработке проектов планировки и застройки жилых микрорайонов перед архитектором-градостроителем ставится сложная задача: достичь максимально возможного уровня выполнения заданных архитектурно-планировочных и социальных требований при условии не превышения нормативной или заданной иным способом величины капитальных вложений (ограниченных инвестиционных ресурсов). В этой связи важным является достижение экономичного проектного решениямикрорайона (жилого комплекса), при этом необходимо учитывать требования эксплуатационной эффективности будущего градостроительного комплекса.

При формировании планировочной организации микрорайона и объемно-пространственной композиции застройки учитывают градостроительные условия и экономические факторы, группируемые по характеру влияния.

К «внешним» условиям относят:

- принятый для данной территории, согласно генеральному плану города и ПЗЗ (правилам землепользования и застройки), вид разрешенного использования и тип строительного зонирования по этажности застройки;

- организацию связей с общественными центрами и предприятиями культурно-бытового обслуживания районного и городского уровня;

- организацию связей с линиями и остановками общественного транспорта, станциями метрополитена;

- организацию связей с метами отдыха – парками спортивными комплексами и др.

К «внутренним» условиям относят:

- экономические показатели ценности застраиваемой территории (номер ценового пояса, стоимость земельного участка);

- привлекательность будущего микрорайона для проживания, т.е. «рейтинг» территорий, влияющий на соотношение «социального» и «коммерческого» жилья формируемой застройки;

- рельеф территории застройки, влияющий на ее планировочную организацию и размещение застройки;

- инженерно-геологические условия, определяющие возможности использования наземного и подземного пространства;

- ландшафтные условия (наличие водоемов, зеленых насаждений и др.).

Основными факторами, влияющими на экономичность планировки и застройки жилых микрорайонов (жилых комплексов), являются:

- учет требований предъявляемых к выбору территории под будущее строительство микрорайона (компактность формы земельного участка и в то же время достаточные размеры для всех видов строительства с учетом перспектив развития; благоприятные инженерно-геологические условия; удобство присоединения к инженерным коммуникациям);

- целесообразное использование территории, что означает строжайшую экономию в расходовании городских земель, стоимость которых тем значительнее, чем больше город. Более рационально можно использовать территорию за счет повышения плотности застройки и плотности жилищного фонда, что находится в прямой зависимости от характера выбранных для застройки жилых домов – их этажности, конфигурации планов, планировки квартир. Увеличение плотности жилого фонда приводит к уменьшению затрат по освоению территорий, уменьшению расходов на строительство инженерных сетей, дорог, благоустройство территории, озеленение и, как следствие, к снижению затрат по городскому транспорту и эксплуатационных расходов по содержанию городского хозяйства.

- сбалансированность территории, т.е. правильное взаимоувязанное размещение всех функциональных элементов территории с соблюдением градостроительных норм потребности в площади территорий для размещения жилых зданий, объектов социального и коммунально-бытового назначения, элементов благоустройства.

- правильный выбор зданий для застройки и распределение жилищного строительства по типам жилья с учетом сложившейся структуры квартирного фонда, предъявляемых требований к уровню комфорта, прогнозируемой социально-демографической ситуации и доходов населения;

- комплексность застройки.

Таким образом, целесообразное и сбалансированное использование территории жилых комплексов предполагает правильно найденное соотношение площадей, отводимых под застройку зданиями и используемых под озеленение, спортивные площадки и т. п. при максимальной концентрации (плотности) застройки в пределах норм.

Перечисленные факторы взаимозависимы, поэтому рассматривать их в отдельности можно только условно.

Для повышения экономичности проектного решения принято использовать следующие приемы:

- формирование кратчайших и простейших по начертанию транспортных и пешеходных связей с привязкой к системе зеленых насаждений и рельефу;

- укрупнение предприятий культурно-бытового обслуживания, их комбинирование и кооперирование (при соблюдении радиусов пешеходной доступности);

- применение встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома предприятий культурно-бытового обслуживания;

- размещение ряда предприятий обслуживания в подземном или полуподземном исполнении (гаражи, автостоянки, приемные пункты прачечных, химчистки, ремонтные мастерские и др.).