Продаж земельних ділянок на конкурентних засадах

Відповідно до ст. 134 ЗК України земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Закріплення принципу обов'язкового продажу на конкурентних засадах земельних ділянок із земель державної і комунальної власності означає, що такі земельні ділянки не можуть бути відчужені шляхом договірного продажу чи придбані у власність на основі договору оренди з правом викупу, чи передані безоплатно у власність суб'єктів підприємницької діяльності.

Учасниками земельних торгів можуть бути юридичні особи і громадяни—суб'єкти підприємницької діяльності, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України.

Згідно зі ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. При цьому форму проведення земельних торгів (аукціон або конкурс) визначає власник земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом. Крім того, земельні торги можуть проводитися за рішенням суду.

Земельний аукціон — урегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право. власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Його не слід ототожнювати із земельним конкурсом (тендером), який може бути місцевим, регіональним, національним чи міжнародним.

Земельним конкурсом вважають врегульований нормами чинного ЗК України та іншими законодавчими, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найвигідніші умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.

Результати земельних торгів є юридичним фактом, з яким пов'язується настання, зміна та припинення земельних правовідносин. Враховуючи юридичне значення земельних торгів для набуття і реалізації права власності на земельні ділянки суб'єктами підприємницької діяльності, у ЗК України передбачаються підстави визнання земельних торгів такими, що не відбулися. Відповідно до ст. 138 ЗК України земельні торги визнаються такими, що не відбулися, у разі: а) відсутності покупців або наявності тільки одного покупця; б) якщо жоден з покупців не запропонував ціну, вищу за стартову ціну земельної ділянки; в) несплати у встановлений термін переможцем земельних торгів належної суми за придбану земельну ділянку.

В разі незгоди учасника чи переможця земельних торгів з рішенням організатора аукціону про визнання земельних торгів такими, що не відбулися, спір вирішується у судовому порядку.

46. Правова регламентація обмеження чи припинення права власності на землю (земельну ділянку) забезпечується нормами Конституції України, Цивільного та Земельного кодексів України, законів України «Про охорону навколишнього природного середовища», «Про плату за землю», «Про фермерське господарство» тощо.

Припинення права власності на природні ресурси здійснюється на основі певних юридичних фактів, серед яких виокремлюють чотири основні групи:

обставини, пов’язані з припиненням існування об’єкта права власності;

обставини, пов’язані з припиненням існування суб’єкта права власності (смерть громадянина, припинення діяльності юридичної особи);

добровільна відмова (договори купівлі-продажу, дарування тощо);

примусове відчуження у власника природного об’єкта всупереч його волі на підставах, зазначених у законі (вилучення природного об’єкта, що використовується безгосподарно чи засобами, що призводять до його знищення).

До останньої групи підстав можна також віднести конфіскацію, реквізицію, вилучення об’єкта з мотивів суспільної необхідності. Подібний перелік підстав припинення права власності містить ст. 346 Цивільного кодексу України.

Ці положення є справедливими і тоді, коли йдеться про підстави припинення прав на землю.

Глава 22 Земельного кодексу України має назву «Припинення прав на землю» і визначає перелік підстав для припинення права власності на земельну ділянку:

добровільна відмова власника від права на земельну ділянку;

смерть власника земельної ділянки за відсутності спадкоємця;

відчуження земельної ділянки за рішенням власника;

звернення стягнення на земельну ділянку на вимогу кредитора;

відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

конфіскація за рішенням суду;

невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк.

Земельним законодавством також передбачено перехід права власності на земельну ділянку у разі переходу права власності на будову, споруди, що знаходяться на ній, якщо інше не передбачено договором відчуження і не змінюється цільове призначення земельної ділянки.

Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу. І тоді органи виконавчої влади чи місцевого самоврядування укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку.

Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:

використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

конфіскація;

викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

примусового звернення стягнення на земельну ділянку з зобов’язань власника;

невідчуження земельної ділянки іноземцями та особами без громадянства у встановлений строк;

неусунення допущених порушень законодавства в терміни, встановлені вказівками спеціально уповноважених органів виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

При цьому під допущеними порушеннями законодавства розуміють:

забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами;

засмічення земель забороненими рослинами;

пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем;

порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються;

використання земель способами, які завдають шкоди здоров’ю населення.

Припинення права державної власності на природні ресурси може бути лише у випадках надання їх у комунальну або приватну власність.

Земельні ділянки, особливо цінних земель (чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах; дерново-підзолисті суглинкові ґрунти; торфовища та інші), що перебувають у державній або комунальній власності, можуть вилучатися (викуплятися) для будівництва об’єктів загальнодержавного значення, доріг, ліній електропередачі та зв’язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів, геодезичних пунктів, житла, об’єктів соціально-культурного призначення, нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, пов’язаних з їх експлуатацією, за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується Верховною Радою України. Адже природно-заповідний фонд України складають ділянки суші та водного простору, природні комплекси й об’єкти, які мають особливу екологічну, наукову, естетичну і народногосподарську цінність і призначені для збереження природної різноманітності, генофонду видів тварин і рослин, підтримання загального екологічного балансу та фонового моніторингу навколишнього природного середовища. Вони вилучаються з господарського використання повністю або частково і оголошуються територією чи об’єктом природно-заповідного фонду України.

Також законодавством не передбачена така підстава відчуження земельної ділянки, як систематична несплата земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, в цьому випадку можливим є лише такі санкції, як пеня або припинення права користування земельними ділянками.

Припинення права приватної власності або його обмеження може мати місце у випадках, прямо передбачених законом. Право власності припиняється рішенням відповідного органу у випадку добровільної відмови власника, відчуження (продаж) земельної ділянки, викупу для державних або громадських потреб, вилучення. Викуп можливий лише за згодою власника земельної ділянки. Вилучення відбувається в судовому порядку за позовами місцевих рад чи органів контролю (державний інспектор з використання та охорони земель) або прокурора.

Існують обставини, за наявності яких право власності на землю припиняється примусово: систематичне невнесення податку; використання землі способами, що призводять до погіршення її стану, зменшення родючості, забруднення, погіршення екологічної обстановки; використання не за цільовим призначенням.

Підставою припинення права власності на земельну ділянку також є ліквідація підприємства, організації чи установи, смерть фізичної особи або знищення самого об’єкта права власності.

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за законом не може перебувати в її власності (землі сільськогосподарського призначення у власності іноземців, осіб без громадянства тощо), ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.