Державний земельний кадастр, значення його ведення. Складові державного земельного кадастру

Державний земельний кадастр є найважливішим інструментом державного управління земельним фондом. Він забезпечує прийняття науково-обґрунтованих рішень у галузі організації раціонального використання та охорони земель. Роль земельного кадастру як інструмента державного управління особливо зросла в умовах проведення земельної реформи, запровадження плати за землю, включення земельних ресурсів до системи ринкових відносин.

Згідно з ч. 1 ст. 193 ЗК державний земельний кадастр — це єдина державна система земельно-кадастрових робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнення або припинення сукупність відомостей і документів про місця розташування та правовий режим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристику, розподіл серед власників землі та землекористувачів. Іншими словами це звід систематизованих, науково обґрунтованих та достовірних відомостей про землі всіх категорій.

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення органів державної влади та місцевого самоврядування, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян інформацією про природний стан, господарське призначення і правовий режим земель з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, економічного й екологічного обґрунтування бізнес-планів та здійснення землеустрою, визначення розміру плати за землю. Порядок ведення державного земельного кадастру визначається Положенням, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15.

Відповідно до ст. 195 ЗК основними завданнями ведення державного земельного кадастру є: забезпечення повноти відомостей про всі земельні ділянки; застосування єдиної системи просторових координат та системи ідентифікації земельних ділянок; запровадження єдиної системи земельно-кадастрової інформації та її достовірності.

Він ведеться Держкомземом, Державним комітетом по земельних ресурсах і земельній реформі АРК, управліннями земельних ресурсів, обласних, Київської і Севастопольської міських адміністрацій, районних державних адміністрацій й відділами земельних ресурсів сільських, селищних, міських рад.

Усі кадастрові відомості про землю оформляються у вигляді періодично обновлюваної спеціальної базової документації, яка складається щорічно. Вона може бути текстовою і картографічною. Нині для її складання застосовують сучасні технічні системи. Програмою створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 р. № 1355, передбачено створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру. До зазначеної документації належать кадастрові карти і плани (графічні та цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, що містять відомості про межі адміністративно-територіальних утворень і земельних ділянок власників землі та землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, які знаходяться у державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, цінність і продуктивність по власниках землі і землекористувачах, населених пунктах, територіях сільських, селищних, міських, районних рад, областях, АРК та України в цілому. Земельно-кадастрова документація також охоплює книги реєстрації державних актів на право власності на землю, право постійного користування землею і договорів оренди землі.

Згідно зі ст. 196 ЗК державний земельний кадастр включає: кадастрове зонування; кадастрові зйомки; бонітування грунтів; економічну та грошову оцінку земель; державну реєстрацію земельних ділянок; облік кількості та якості земель.

Кадастрове зонування земель становить поділ території міста або іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення в них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах окремих зон відповідно до регіональних та місцевих правил забудови.

Зонування земель в Україні здійснюється відповідно до положень ЗК, законів "Про планування і забудову територій", "Про основи містобудування" та інших нормативних актів. Дії щодо кадастрового зонування включають встановлення: місця розташування обмежень щодо використання земель; меж кадастрових зон та кварталів; меж оціночних районів та зон; кадастрових номерів (території адміністративно-територіальних одиниць).

Затверджений відповідною радою план зонування є офіційним документом, який визначає права власників земельних ділянок і землекористувачів щодо їх використання, переважно для потреб забудови. Зонування обумовлює поділ території населеного пункту на зони з допустимими та переважними видами використання земельних ділянок, від чого залежать права та обов'язки землевласників або землекористувачів щодо їх використання. Воно здійснюється на основі Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затв. наказом Держкомзему від 26 серпня 1997 р. № 85.

Кадастровий номер, як складова системи кадастрового зонування, є унікальним і не повторюється на всій території України номером, який присвоюється земельній ділянці при її формуванні, і є незмінним протягом всього періоду існування конкретної земельної ділянки, підтримує механізм обігу земельних ділянок, а також містить в собі додаткову інформацію географічного місця розташування земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою. Поділ земельної ділянки чи виділення частини земельної ділянки, об'єднання земельних ділянок, або інші дії, пов'язані із зміною меж земельних ділянок, призводять до того, що нові ділянки стають самостійними кадастровими обліковими одиницями, яким після їх формування в порядку землеустрою присвоюються нові кадастрові номери. З метою забезпечення створення і функціонування автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, можливостей ефективної обробки і управління інформацією у відповідній інформаційній системі, підтримки зв'язку з іншими галузевими кадастрами та інформаційними системами в Україні запроваджується єдина система кадастрової нумерації земельних ділянок.

Кадастрові зйомки згідно з ч. 1 ст. 198 ЗК становлять комплекс робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок. Головною вимогою до їх проведення є додержання точності й детальності відображення кадастрових об'єктів. Відповідно до ст. 1 Закону "Про топографо-геодезичну і картографічну діяльність" метою здійснення кадастрової зйомки є одержання інформації про межі земельних ділянок чи визначених обмежень та документоване закріплення такої інформації шляхом нанесення їх на планшет для створення планів (карт), які служать основою для різних кадастрів. Тому кадастрову зйомку не слід ототожнювати із встановленням, зміною, відновленням меж земельної ділянки чи її частини, обмежень на земельну ділянку, які здійснюються в порядку землеустрою.

Кадастрова зйомка включає: геодезичне встановлення меж земельної ділянки; погодження меж земельної ділянки з суміжними землевласниками та землекористувачами; відновлення меж земельної ділянки на місцевості; встановлення меж частин земельної ділянки, які містять обтяження та обмеження щодо використання землі; виготовлення кадастрового плану.

Бонітування ґрунтів (від лат. вопііаз — доброякісність) становить порівнянну оцінку за їх природними ознаками. Вона провадиться на основі даних про природні властивості ґрунтів (вміст гумусу, поживних речовин, фізико-хімічний склад тощо), які мають сталий характер та істотно впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах. Така характеристика ґрунтів дістає вияв в оцінних одиницях (бонітетах).

В результаті бонітування формуються оцінні групи, в яких грунти розташовуються у порядку зростання або убування їх природної родючості (ранжировані групи). Контрольним показником родючості ґрунтів є показник середньої багаторічної врожайності типових для конкретних ґрунтів сільськогосподарських культур. Залежно від природних якостей кожній групі ґрунтів присвоюється певна кількість оцінних одиниць – балів. Ґрунтами вищої категорії є ті, яким присвоєно 100 балів. Побудована у такий спосіб шкала оцінок називається шкалою бонітету.

Економічна оцінка земель становить оцінку землі як природного ресурсу та засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки, визначеним за встановленими і затвердженими нормативами. Вона використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

В свою чергу експертна грошова оцінка земельних ділянок становить результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту. Вона застосовується при здійсненні цивільно-правових договорів щодо земельних ділянок.

Державна реєстрація земельних ділянок становить офіційне посвідчення права власності на землю і права землекористування. Відповідно до ст. 202 ЗК вона здійснюється у складі державного реєстру земель, який складається з 2 частин: книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Облік кількості та якості земель ведеться за власниками земельних ділянок і землекористувачами. При обліку кількості земель виділяються землі у межах населених пунктів; за їх межами; за категоріями; формами власності; зрошувані та осушені; надані у користування на умовах оренди; землі, які обкладаються, й ті, що не обкладаються податком.

Облік якості поширюється на усі категорії земель. Він відображає: класифікацію усіх земель сільськогосподарського призначення за генетичним типом ґрунту, придатністю з виділенням особливо цінних земель; характеристику земель за товщиною гумусового шару, вмістом гумусу та рухливих поживних речовин, механічним складом ґрунтів, крутизною схилів, еродованістю, кам'янистістю, засоленістю, солонцюватістю, кислотністю, перезволоженістю, заболоченістю, забрудненням, як продуктами хімізації сільського господарства, так і техногенним, включаючи радіонуклідне; характеристику культуртехнічного стану природних кормових угідь; лісотипологічну характеристику лісових угідь; класифікацію земель населених пунктів, яка провадиться за їх функціональним призначенням відповідно до містобудівної документації; характеристику земель населених пунктів за інженерно-геологічними умовами, рівнем забезпеченості соціальною, інженерно-транспортною та природоохоронною інфраструктурою, об'єктами оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

77. Облік земель у Державному земельному кадастрі здійснюється за кількістю та якістю земель і земельних угідь.

Облік кількості земель та якості земельних угідь ведеться щодо власників і користувачів земельних ділянок.

Облік кількості земель відображає дані, що характеризують земельні ділянки за площею, складом земельних угідь відповідно до затвердженої класифікації, розподілом земель за власниками (користувачами).

Облік якості земельних угідь відображає дані, що характеризують землі за природними і набутими властивостями, впливають на їх продуктивність та економічну цінність, а також за ступенем техногенного забруднення ґрунтів.

Відомості щодо кількості та якості земель узагальнюються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. Узагальнена інформація про кількість та якість земель безоплатно надається органам державної влади та органам місцевого самоврядування відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру.

78. Закон встановлює три види оцінки земель: бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель та грошову оцінку земельних ділянок, яка за призначенням може бути нормативною й експертною.

Безумовно, всі види оцінки земель взаємозв'язані, але використання їхніх результатів різне. В майбутньому ринок земель поступово об'єднуватиме ці види і приведе їх до одного — до ринкової вартості земель залежно від продуктивності останніх, дохідності з одиниці площі, земельних поліпшень тощо. Разом із тим Закон має за мету сформувати ринкову вартість земельних ділянок та прав на них. Цей законодавчий акт визначає, що дані бонітування ґрунтів є складовою державного земельного кадастру й основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і їх враховують при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель — основа при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами і визна­ченні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок використовують для визначення розміру земельно­го податку, державного мита при міні, успадкуванні та даруванні останніх згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання й охорони земель.

Експертну грошову оцінку земельних ділянок та прав на них проводять із метою визначення вартості об'єкта оцінки. її використовують при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок і прав на них, крім випадків, визначених даним Законом та іншими законодавчими актами.

Згідно із Законом суб'єктами оціночної діяльності виступають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, а також юридичні й фізичні особи, заінтересовані у проведенні оцінки земельних ділянок.

Суб'єктами оціночної діяльності можуть бути фізичні особи — суб'єкти підприємницької діяльності, які одержали кваліфікаційне свідоцтво з експертної грошової оцінки земельних ділянок та ліцензію на виконання земле оціночних робіт. До таких суб'єктів належать і юридичні особи, що мають у своєму складі оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок та які одержали ліцензію на виконання землеоціночних робіт, або ті, які одержали ліцензію на проведення робіт із землеустрою. Оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, що склали кваліфікаційний іспит і одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача з експертної грошової оцінки земельних ділянок. Дізнатися про те, хто має кваліфікаційне свідоцтво, можна буде з Державного реєстру оцінювачів з експертної грошової оцінки, ведення якого покладено вказаним Законом на Держкомзем України.

Закон встановлює випадки обов'язкового проведення нормативної та експертної грошової оцінки і порядок її здійснення на замовлення заінтересованих осіб. Встановлені також підстави та порядок проведення всіх видів оцінки земель і земельних ділянок. Закон визначає й необхідну документацію з оцін­ки земель та порядок її затвердження. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель і нормативної грошової оцінки земельних ділянок підлягає державній землевпорядній експертизі. Щодо звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, то вони підлягають рецензуванню, порядок якого повинен бути визначений Кабінетом Міністрів України.